Квартира в Днепропетровске. Новострой или вторичный рынок?

Недвижимость Днепропетровска за последний год демонстрирует удивительное упорство в желании сохранить свою стоимость и не идти на поводу общего спада цен. Находясь на 3-4 строчке самого дорогого жилья в регионах, он уступает лишь приморским Одессе и Николаеве и конкурирует с Харьковом. 

Что выбрать: вторичный рынок или новострой? Этот вопрос стал актуальным для граждан города, как только строительство нового жилья стало набирать темпы и предложения от застройщиков заполонили рынок.  Это вполне объяснимо, с одной стороны, новое жилье привлекает новизной и свободной планировкой, но с другой стороны, покупка квартиры в новостройке может быть дороже и таит много подводных камней. Разберем составляющие спроса по порядку.

Динамика цен на жилье

«Цена – это, конечно, первое, что стоит во главе выбора недвижимости большинства покупателей, – комментирует ситуацию специалист днепропетровского агентства недвижимости «AM-Estate» Юрий Михайлов, - Если еще 2-3 года назад сравнивать цены на новострой и вторичное жилье было нелогично, то сегодня эти цены выровнялись относительно друг друга и качество предложений тоже значительно повысилось».

Ситуация с валютой заставила многих застройщиков фиксировать стоимость метра квадратного в гривне, в то время, как владельцы квартир в старых домах все еще считают стоимость квартиры в долларах. Кроме того, если у застройщиков вопрос продажи недвижимости срочный, т.к. требует возврата инвестиций, и они вынуждены снижать цены, то частные продавцы не спешат скидывать цену и ждут возвращения прежней стоимости жилья.

В итоге на сегодня средняя стоимость многокомнатной (3-4 комнаты) квартиры в Днепропетровске на вторичном рынке в центральных районах составляет от 750 до 920 у.е. м², а бюджетный новострой после строителей в центре будет стоить в пересчете на валюту от 700-800 у.е. за м².

Жилье в новострое бизнес-классса от строителей варьируется в пределах 900-1200 у.е. за м² .Так стоимость квартир в ЖК «Каскад», к примеру, сегодня зафиксирована на отметке 950 у.е. м², а застройщик ЖК «Панорама» зафиксировал курс продажи 1у.е. = 19 грн при средней цене 1000 у.е. м².

Стоимость однокомнатной квартиры-студии составляет 850-900 у.е. м², застройщики же предлагают однокомнатные квартиры за 750-800 у.е. м², что, конечно, подкупает тех, кто ищет компактное жилье. Но здесь нужно брать во внимание расходы на предстоящий ремонт. 

Средняя продажа 2-3-комнатной квартиры в новострое с ремонтом – это сделка на 140000-200000 у.е. Средняя цена, которую запрашивают продавцы это 1500-2000 у.е. за м², но в реальности продаются квартиры стоимостью 1500-1700 у.е. за м².

Без ремонта цена 3-комнатной квартиры в новострое 90000-150000 у.е. в зависимости от метража. Покупатели такого сегмента выбирают не просто жилье, а инфраструктуру, состоятельных соседей, безопасный благоустроенный двор, подземную парковку – все, что является критериями комфортной жизни. При поиске жилья на такой бюджет вторичное жилье, как правило, не рассматривается вовсе, т.к. постсоветское и советское типовое строительство уже не является современным и востребованным. 

При этом застройщики делают все возможное, чтобы привлечь внимание всех аудиторий.  Объявляют акции, продают квартиры в рассрочку. Такой вариант, конечно, удобен молодым семьям, для которых покупка первой их в жизни квартиры – дело весьма затратное. Продавцы вторичного жилья ни о каких рассрочках даже не хотят говорить. А ипотечные кредиты сейчас больше пугают, нежели привлекают днепропетровчан. 

Взгляд изнутри: планировка, энергосбережение, коммуникации

Свободная планировка – это всегда большой плюс. Можно и перегородки расставить как хочешь, и с архитектурной службой не будет проблем. При этом покупатель сам может выбрать, как ему расположить комнаты и в каком стиле сделать ремонт. Новые трубы, отопление, остекление, проводка – все подготовлено к эксплуатации, и в ближайшие лет 10 не даст о себе знать.  Часто новые дома уже утеплены снаружи и вопрос энергосбережения тоже снимается с повестки автоматически. 

Другой вопрос – чем они утеплены, и какие окна стоят в доме? Тут всегда есть риск, что утепление сделано обычным пенопластом, а стеклопакеты выбраны самые дешевые. В этом случае, квартировладельцу придется делать дополнительное внутреннее утепление. 

Чтобы не попасть в такую ситуацию при покупке квартиры в новострое, необходимо детально изучить всю информацию о доме: какие материалы использовались, как проведены коммуникации, самостоятельно осмотреть помещение, окна, стены.

Вторичное жилье может порадовать покупателей, если прежние его жильцы делали добротный ремонт «для себя», а может жестоко разочаровать. Замена труб, окон, сантехники, разводка проводки, утепление и прочие работы всегда сопряжены с соседями и некоторыми ограничениями строений. 

То же самое касается перепланировки. Зачастую выбить стену и расширить комнаты просто не представляется возможным из-за конструкции дома, и необходимо креативить с тем, что есть.

Ну и, конечно, дом начинается с порога. Покупая квартиру в старом доме нужно быть готовым к тому, что придется жить в «подуставшем» подъезде с очень давним ремонтом, забитом машинами дворе, и ездить на грязных лифтах. Впрочем, иногда цена вопроса все эти нюансы нивелирует. 

Документы

Документы на квартиру – это отдельная глава в подготовке к покупке. Присматриваясь к квартире в новострое, необходимо в первую очередь выяснить всю информацию о застройщике и о законности его строения. Екатерина Сдобникова, ведущий риелтор «AM-Estate», комментирует такую ситуацию следующим образом: «Для того, чтобы быть уверенным в надежности застройщика и не попасть на аферы с новостроями, которых уже достаточно много в Украине, нужно потребовать такие документы, как тех паспорт, правоустанавливающие документы о вводе здания в эксплуатацию, документы на землю. Выяснить, кем обслуживается дом и парковка, какие тарифы за обслуживание. Внимательно изучить договор с ОСМД. Отдать документы на проверку юристу». 

С документами при покупке вторичного жилья немного проще и тут основное внимание необходимо уделить правам на владение недвижимостью и документам на квартиру, законности перепланировки, если такая была, оплаченным коммунальным счетам.  Необходимо убедиться, что в истории продаваемой недвижимости нет сделок сомнительного характера, что квартира не находится под арестом или в залоге, и что лицо, которое ее продает, является единственным собственником или отказ от претензий на эту квартиру других ее владельцев оформлен надлежащим способом. Лучше всего весь перечисленный выше список документов принести нотариусу на проверку. 

Комментарии покупателей квартир на форумах

Андрей, владелец 3-х комнатной квартиры: «Для меня покупка квартиры упиралась только в ее цену. Денег было немного, там машину продал, тут дачу. Вот и поднакопил. Переплачивать, конечно, не хотелось.  Искали тоже сразу на вторичном рынке. Единственное жесткое требование было – ближе к центру. Несколько раз попадали в ситуации, когда квартира нравилась, но стоимость ремонта в ней накидывала еще 10-15 тысяч сверху, потому, что надо было менять трубы, сантехнику, кухню, окна. А владельцы цену упорно не хотели скидывать. Такой у нас менталитет – не продам, но цену не скину. Короче, в итоге мы попали на очень хорошую цену от владельца квартиры в новострое. Он уезжал и продавал быстро, поэтому не торговались. По стоимости за метр она была такая же, как и вторичное жилье, что мы смотрели. При этом квартира была с ремонтом. Класс. Наверное, нам просто повезло, не знаю».

Лиза, студентка: «Когда родители решили купить мне квартиру, мы сразу рассматривали новострой. Во-первых, мне совсем не хотелось жить в квартире, в которой кто-то жил до меня, а во-вторых, мне нужна была небольшая, но уютная и светлая квартирка. Типа студии. Я видела дома, в которых мои друзья снимали 1-комнатные квартиры и вид подъезда, коридоров, и сидящих у крыльца бабушек меня, правду говоря, отпугивал. И хлипкие подъезды, которые закрывались максимум на дверь с домофоном, мне уверенности не внушал. Такое время сейчас… неспокойное. Не хочется думать, что кто-то может вломиться в твое жилье. Поэтому мы обратились в агентство и в итоге купили квартиру в доме, который был два года назад сдан в эксплуатацию. Все свеженькое, светлое. Я сама делала ремонт, оформила все в минимализме, как хотела. И, главное, дом охраняется и никаких бабушек с недовольными взглядами».

Итоги

Общий итог мы смогли сделать такой – несмотря на то, что рынок вторичного жилья в Днепропетровске достаточно большой,  объем покупок первичного жилья догоняет его и неуклонно растет вверх. Особенно в ценовом диапазоне от 70000 у.е. и выше.

Рынок вторичного жилья будет оставаться востребованным среди покупателей ценовой категории до 65000у.е., так как он по большей части относится к бюджетной недвижимости, продажа которой сегодня занимает 70% от всех сделок.

Ожидать большого роста цен на вторичное жилье многоквартирной недвижимости не стоит ,так как оно сейчас конкурирует с новостроями, и выбор покупателя зачастую не в пользу первых. Если экономическая ситуация в стране пойдет в рост, то цены на недвижимость начнут расти синхронно, так как они в первую очередь ориентируются на платежеспособность населения.

Что же касается 1-2-комнатных квартир на вторичном рынке недвижимости, то тут остается спрос высокий, и между продавцами начинает разворачиваться серьезная борьба за клиента. Предложений много, а современный покупатель выдвигает достаточно высокие требования и к состоянию квартиры и ее цене.