Витрати на будівництво або ремонт рідко дорівнюють ринковій вартості. На ціну впливають не лише матеріали й «вкладені гроші», а передусім ринок: попит і пропозиція, місце розташування, сценарії використання, ризики та конкуренція з альтернативними об’єктами. Саме тому професійні оцінювачі визначають вартість нерухомості насамперед порівняльним підходом — за цінами продажу подібних об’єктів. І ніяк інакше!
Побутова логіка, що вартість будинку формується як (вартість ділянки + витрати на будівництво − знос) дає цифри, що найчастіше не мають нічого спільного з реальністю угод. Нижче — розбираємося, чому так відбувається і як технічний стан, використані матеріали й ремонт впливають на кінцеву ціну.
Витрати ≠ ціна: чому арифметика не працює
Часто власники мислять так: ринкова вартість будинку = ціна земельної ділянки + витрати на будівництво − знос. Здається логічно: якщо я вклав у будинок гроші, то він повинен коштувати щонайменше стільки ж. Але ринок працює по-іншому. Люди купують не витрати, а корисність і альтернативу. Якщо поруч є кілька схожих будинків, але дешевших, покупець обере саме їх, незалежно від того, скільки коштувало ваше будівництво.
Наприклад, власник витратив на будівництво та оздоблення будинку еквівалент 120 000 $. Але поруч у тому ж селищі кілька подібних за площею та якістю будинків продаються по 85–95 тис. чому так? Тому що реального попиту на дорожчі об’єкти немає: забудовники чи власники свого часу «переборщили» з ціною, використали «занадто якісні» будівельні матеріали, і квартири або будинки не розкуповують. Щоб хоч якось привабити покупців, їм доводиться поступово знижувати ціну, поки вона не стане прийнятною для ринку. В результаті покупці бачать широкий вибір за нижчою ціною і не готові переплачувати тільки тому, що ви витратили більше.
Саме тому арифметика «ділянка + будівництво − знос» у практиці визначення ринкової вартості застосовуються лише у специфічних випадках, наприклад, коли йдеться про якісь інженерні споруди. Законодавство та професійні стандарти чітко орієнтують оцінювачів на фактичні ціни реальних угод (так званий порівняльний підхід). Лише він показує, скільки готові заплатити покупці «тут і зараз». А підхід від собівартості можна використовувати хіба що як допоміжну перевірку — для внутрішніх розрахунків, але не як відповідь на запитання «скільки це коштує насправді». Інакше виходить ситуація, коли людина намагається продати будинок за своїми витратами, але ринок цього не підтверджує, і продаж затягується на роки.
Але іноді буває і навпаки, коли у конкретній місцевості майже відсутні вільні від забудови земельні ділянки, при цьому попит на будинки дуже високий. Тому домоволодіння там може коштувати дорожче за витрати на його будівництво.
Який знос «з’їдає» ціну: три виміри
Навіть якщо будинок постав із якісних матеріалів, на його ринкову ціну впливають три різні типи зносу:
- Фізичний знос. Старіння матеріалів і вузлів: дах, фасад, вікна, інженерні мережі, утеплення, опалення. Навіть «міцні» матеріали з часом потребують оновлення, а покупець враховує це у розмірі торгу.
- Функціональний знос. Невдале або застаріле планування, низькі стелі, відсутність гардеробних/санвузлів, слабка енергоефективність, незручний під’їзд. Будинок може бути відносно «свіжим», але не відповідати сучасним сценаріям життя — і це мінус до вартості. Прикладом можуть виступати дуже поширені дачні будинки з цокольним поверхом (так вже не будуть, бо незручно), так ще й із гаражем у підвалі, в який на сучасному автомобілі просто неможливо в’їхати.
- Зовнішній (економічний) знос. Те, що поза контролем власника: близькість промзони, зміни містобудівних умов, транспортна доступність, а в реаліях війни — безпекові ризики. Навіть ідеальний ремонт не «переможе» негативний вплив розташування біля воєнного об’єкта або у прифронтовій зоні.
Кейс: добротний будинок із сучасним ремонтом у прифронтовій зоні на межі Донецької та Дніпропетровської областей. Фізичний і функціональний стан — відмінні, але зовнішній знос через бойові дії домінує: коло покупців різко звужується, ліквідність падає, ціна — також.
Матеріали мають значення, але не вирішують усе
Цегла vs газоблок, вентильований фасад, «правильні» вікна, теплові насоси — усе це впливає на експлуатаційні витрати, довговічність і комфорт. Проте ринок оцінює не лише «з чого зроблено», а скільки таких об’єктів доступно та яку альтернативу може обрати покупець у тій самій локації на всій бюджет. Тому «дорогі матеріали» інколи повертаються у ціні лише частково. Наприклад, забудовнику здається, що всі покупці хочуть мати в санвузлі коштовну італійську плитку, але досвід показує, що більшість влаштує і українська, головне, щоб вона була якісно укладена.
Цікаво також те, що під час повномасштабної війни, квартири та будинки з готовим ремонтом продаються значно дорожче за «чорнові» або «вбиті». Різниця суттєво перевищує прямі витрати на ремонт. Причини очевидні:
- дефіцит майстрів і підрядників: частина воює, частина виїхала, частина переховується від ТЦК;
- ризики зривів строків, логістики та подорожчання матеріалів;
- психологічна «премія за готовність»: можна заїхати «сьогодні», без нервів і черг постачань.
Професійні оцінювачі та судові експерти визначають ринкову вартість нерухомості насамперед порівняльним підходом. Це метод, за якого:
- підбираються реальні продажі або пропозиції схожих об’єктів у відповідній локації;
- робляться коригування на площу, стан, планування, поверховість, інженерію, прибудинкову територію, паркомісця, час експозиції тощо;
- визначається узгоджена ринкова вартість з огляду на тенденції попиту й пропозиції.
Сила методу — у прив’язці до того, за скільки реально купують, а не «скільки коштувало побудувати». Саме тому порівняльний підхід є базовим інструментом для ринкової оцінки у звітах, що використовуються в нотаріальних угодах або у судових суперечках (наприклад, під час розлучення).
Типові питання та підсумок
«Я вклав у будинок більше, ніж показує оцінка. Це помилка?»
Ні. Ринок винагороджує не витрати, а ліквідність: локацію, планування, готовність до заселення, низькі ризики та наявність альтернатив.
«Чи окупляться дорогі матеріали?»
Частково. Вони підвищують привабливість і знижують майбутні витрати, але за межами преміум‑сегменту повертаються в ціні не повністю.
«Чому мій будинок із суперремонтом дешевше, ніж у сусіда з простішим?»
Бо покупець оцінює весь набір факторів: ділянка, під’їзд, шум, сусіди, інсоляція, ризики. В окремих випадках ці фактори важать більше за ремонт.
Матеріали й кошторис мають значення, але не визначають фінальну ціну. На вартість сильніше впливають ринкові реалії, три види зносу та конкурентні пропозиції навколо. Тому «витрати на будівництво мінус знос» — лише довідкова арифметика, а не відповідь на питання «скільки коштує моє нерухоме майно».
Отримати об’єктивну ринкову вартість нерухомості часто потрібно не тільки для надання документів нотаріусу або до суду. Правильне розуміння ситуації дозволяє прийняти оптимальне рішення, якщо ви розмірковуєте щодо доцільності продажу майна, або якщо навколо цього є якісь судові суперечки.
Якщо вам потрібна професійна оцінка нерухомості, найкраще звернутися до незалежних експертів. Фахівці компанії «Реал Експерт» мають великий практичний досвід роботи з квартирами, будинками, земельними ділянками та комерційними об’єктами. Вони допоможуть не лише визначити ринкову вартість майна, а й правильно підготувати документи для угоди купівлі-продажу чи суду. Саме завдяки такому комплексному підходу RealExpert.ua став надійним партнером для багатьох власників нерухомості в Україні. Матеріал підготовлено у співпраці з цими фахівцями.
