За даними дослідження консалтингової компанії Knight Frank, три ринки з цінами, які зазнали найбільшого спаду за останні 12 місяців, – це ОАЕ (-12,2%), Україна (-12%) і Кіпр (-6,5%). Чому іноземці вважають, що ціни на житло в Україні знижуються, якщо українці не встигають за новими цінниками житлових комплексів?
ОАЕ
Ціни на первинну житлову нерухомість в Україні в доларовому еквіваленті справді знизилися, при цьому зменшення доларових цін щодо окремих об'єктів досягло 20–30%. Проте це аж ніяк не означає обвалу ринку житла: у гривневому еквіваленті ціни на житло за останні півтора року зросли на 70–120% залежно від класу житла.
Такі значні цінові потрясіння ринку пов'язані насамперед із високим ступенем доларизації ринку нерухомості, прив'язкою цін до долара, а також із загальноекономічною ситуацією у країні. Безперечно, в такій ситуації у виграші – покупці з валютними накопиченнями, для яких з'явилася можливість купити квартиру на 20–30% дешевше порівняно з 2012–2013 роками.
Проте для основної частини покупців, які шукають житло економ-класу і мають доходи у гривні, сьогоднішні ціни стали досить високими. За середньої офіційної зарплати у столиці на рівні $250 середня ціна житла економ-класу становить близько $900 за кв. м, комфорт-класу – $1100 за кв. м, бізнес-класу – $1600 за кв. м, а преміум-класу – $2400 за кв. м.
При цьому столичний ринок і далі поповнюється новими об'єктами. Так, за 2015 рік у Києві відкрилися продажі в 17 нових житлових комплексах. Ринок поповнюється здебільшого проектами економ- і комфорт-класу, хоча масове забудовування Печерського району столиці зумовило появу нових об'єктів класу «бізнес» із цінником $1300–1600/кв. м.
Масштаб нових проектів, які вийшли на ринок цього року, безумовно, і далі обмежуватиме підвищення як гривневих, так і доларових цін. До того ж у столиці постійно зростає конкуренція з боку ринку приміського житла, де будують понад 250 житлових об'єктів, а вартість на 20–30% нижча за ціни столичних новобудов. Враховуючи, що сьогодні у столиці найбільший попит на квартири економ-класу, житло в передмісті й далі розглядатимуть як пріоритетний варіант для купівлі, що, у свою чергу, стримуватиме зростання цін на столичні новобудови економ-класу. Фактично в короткостроковому періоді на ринку переважатиме виключно цінова конкуренція, оскільки це єдиний аргумент, яким сьогодні можна переконати покупця придбати квартиру.
Вторинний ринок житла більше постраждав від кризи, якщо порівнювати з первинним сегментом, оскільки він представлений не тільки введеними в експлуатацію новобудовами, а й старими квартирами, господарі яких не поспішали знижувати ціни. У результаті на «вторинці» кількість угод уже до літа 2015 року зменшилася до рекордного рівня – 300–400 на місяць. І хоча ціни пропозиції вторинного ринку знизилися за півтора року лише на 10–12%, реальні ціни угод просіли щонайменше на 15–20%. Майже всі покупці звикли купувати зі знижками, тому продавці як первинного, так і вторинного ринку змушені поступатися.
Ті покупці, які розглядали ринок житлової нерухомості в контексті вдалого вкладення коштів для подальшого перепродажу, поступово переорієнтовуються на закордонні інвестиції. Так, за ціною одно- чи двокімнатної квартири у «спальному» районі Києва можна знайти аналогічне житло як у континентальній Європі, так і на морському узбережжі. Єдине завдання – правильно визначити країну для інвестицій. У цьому разі цінові рейтинги – досить умовний орієнтир, адже ціни протягом року можуть значно коливатися. Крім того, виражені в доларовому еквіваленті, вони не враховують валютних коливань, якщо ринок країни працює в іншій валюті, ніж долар.
Ось два яскраві приклади.
У Дубаї ринок житла працює здебільшого в доларах, тому зниження цін на 12,2% є прямим наслідком перегріву ринку. ОАЕ в попередні періоди були лідером зростання цін, демонструючи приріст на рівні 30% на рік. Враховуючи й без того високі ціни на житло, таке зростання не могло бути нескінченним, тому перші ознаки охолодження ринку Дубаї стали помітними ще на початку 2015 року. Мінімальний бюджет на придбання об'єкта нерухомості в цьому місті стартує з $250 000, і за стабільно високих темпів зростання цін попит на ринку дедалі меншає. Принаймні серед покупців із Європи та СНД.
Нерухомість Кіпру зазвичай номінують або в євро (на грецькій частині острова), або в англійських фунтах (на північній турецькій частині). Коли знизилася валютна пара євро/долар (що ми спостерігали протягом 2015 року), ціни в доларовому еквіваленті, відповідно, також знизилися. Сам ринок житлової нерухомості Кіпру теж дуже неоднорідний, на південній частині він перегрітий: пропозиція значно перевищує попит, потік покупців після кризи 2008–2009 років постійно зменшується, відповідно, це позначається і на ціновій ситуації. У північній частині острова ціни ще мають хороший потенціал зростання: вони нижчі за ціни на південній частині острова щонайменше у півтора разу. Активний розвиток територій Північного Кіпру, особливо в курортних районах, зумовив подорожчання тамтешнього житла за останній рік не менш ніж на 15–20%.
Тому рейтинг – рейтингом, а реальна привабливість ринку житлової нерухомості в кожній країні визначається не так середніми цінами та індексами, як суто суб'єктивними цілями і вподобаннями покупців.
