Согласно данным исследования консалтинговой компании Knight Frank, наша страна находится в лидерах по удешевлению жилья. Так, три рынка с наиболее просевшими ценами за последние 12 месяцев – это ОАЭ (-12,2%), Украина (12%) и Кипр (-6,5%). Почему иностранцы считают, что цены на украинское жилье падают, тогда как сами украинцы не поспевают за новыми ценниками жилых комплексов?
ОАЭ
Цены на первичную жилую недвижимость в Украине в долларовом эквиваленте действительно снизились, при этом падение долларовых цен по отдельным объектам достигло 20-30%. Однако это отнюдь не означает обвала рынка жилья – в гривневом эквиваленте цены на жилье за последние полтора года выросли на 70-120% в зависимости от класса жилья.
Такие значительные ценовые потрясения рынка связаны, прежде всего, с высокой степенью долларизации рынка недвижимости, привязкой цен к доллару, а также с общеэкономической ситуацией в стране. Безусловно, в такой ситуации в выигрыше оказались покупатели с валютными накоплениями, для которых появилась возможность купить квартиру на 20-30% дешевле по сравнению с 2012-2013 годами.
Однако для основной части покупателей, ищущих жилье эконом-класса и имеющих доходы в гривне, текущие цены стали довольно высокими. При средней официальной зарплате в столице на уровне $250 средняя цена жилья эконом-класса составляет около $900 за 1 кв. м, комфорт-класса – $1100 за 1 кв. м, бизнес-класса – $1600 за 1 кв. м, а премиум-класса – $2400 за 1 кв. м.
При этом столичный рынок продолжает пополняться новыми объектами – так, за 2015 год в Киеве открылись продажи в 17 новых жилых комплексах. Пополнение рынка происходит в основном проектами эконом- и комфорт-класса, хотя массовая застройка Печерского района столицы обусловила появление новых объектов класса бизнес с ценником $1300-1600/кв. м.
Масштаб новых проектов, вышедших на рынок в текущем году, безусловно, и дальше будет ограничивать рост как гривневых, так и долларовых цен. К тому же в столице постоянно растет конкуренция со стороны рынка пригородного жилья, где строится более 250 жилых объектов, а цены на 20-30% ниже столичных новостроек. Учитывая, что наибольший спрос в столице сегодня на квартиры эконом-класса, жилье в пригороде и дальше будет рассматриваться как приоритетный вариант для покупки, что, в свою очередь, будет сдерживать рост цен на столичные новостройки эконом-класса. Фактически, в краткосрочном периоде на рынке будет преобладать исключительно ценовая конкуренция, поскольку это единственный аргумент, которым сегодня можно убедить покупателя приобрести квартиру.
Вторичный рынок жилья больше пострадал от кризиса по сравнению с первичным сегментом, поскольку он представлен не только введенными в эксплуатацию новостройками, но и старыми квартирами, хозяева которых не спешили снижать цены. В результате на «вторичке» количество сделок уже к лету 2015 года упало до рекордного уровня – 300-400 в месяц. И хотя цены предложения вторичного рынка снизились за полтора года всего на 10-12%, реальные цены сделок просели минимум на 15-20%. Практически все покупатели привыкли приобретать квартиры со скидками, поэтому продавцы как первичного, так и вторичного рынка вынуждены уступать.
Те покупатели, которые рассматривали рынок жилой недвижимости в контексте удачного вложения средств для последующей перепродажи, постепенно переориентируются на зарубежные инвестиции. Так, по цене 1-2-комнатной квартиры в спальном районе Киева можно найти аналогичное жилье как в континентальной Европе, так и на морском побережье иных регионов. Единственная задача – правильно определить страну для инвестиций. Ценовые рейтинги в этом случае – весьма условный ориентир, так как цены в течение года могут значительно колебаться. Кроме того, выраженные в долларовом эквиваленте, они не учитывают валютные колебания, если рынок страны работает в валюте иной, чем доллар.
Вот два ярких примера.
В Дубае рынок жилья работает преимущественно в долларах, поэтому снижение цен на 12,2% является прямым последствием перегретости рынка. ОАЭ в предыдущие периоды были лидером роста цен, демонстрируя прирост на уровне 30% в год. С учетом и без того высоких цен на жилье, такой рост не мог быть бесконечным, поэтому первые признаки охлаждения рынка Дубая стали заметны еще в начале 2015 года. Минимальный бюджет на приобретение объекта недвижимости в этом городе стартует с $250 000, и при стабильно высоких темпах роста цен рынок становится все менее востребованным. По крайней мере, для покупателей из Европы и СНГ.
Недвижимость Кипра обычно номинируется либо в евро (на греческой части острова), либо в английских фунтах (на северной турецкой части). При падении валютной пары евро/доллар (что мы наблюдали в течение 2015 года), цены в долларовом эквиваленте, соответственно, тоже снизились. Сам рынок жилой недвижимости Кипра также весьма неоднороден, на южной части он перегрет: предложение значительно превышает спрос, поток покупателей после кризиса 2008-2009 годов постоянно сокращается, соответственно, это сказывается и на ценовой ситуации. В северной части острова цены еще имеют хороший потенциал роста, будучи ниже цен южной части острова минимум в полтора раза. Активное развитие территорий Северного Кипра, особенно в курортных районах, обусловило подорожание тамошнего жилья за последний год не менее чем на 15-20%.
Поэтому рейтинг рейтингом, а реальная привлекательность рынка жилой недвижимости в каждой стране определяется не столько средними ценами и индексами, сколько сугубо субъективными целями и предпочтениями покупателей.
Ярослава Чапко
директор City Development Solutions
