Всупереч різношерстим прогнозами, «вторинка» поступово дешевшає. Стабільні лише ціни на ліквідні однокімнатні квартири в районах з якісною інфраструктурою.
«Вторинна» економ-класу - більше не в фаворі? Забудовники впевнені, що, дійсно, попит на неї знизився. А ось ріелтори говорять, що вже побудовані квартири в старих будинках завжди затребувані покупцями. Хоча «первинка» все впевненіше бореться за своє місце в купівельних перевагах. За даними SV Development, в жовтні в Києві було скоєно 1216 угод купівлі-продажу квартир на вторинному ринку і 1346 продано в поки недобудованих будинках. Ще недавно співвідношення було зворотним - угод на «вторинці» було більше, ніж купувалося житла у забудовників.
Що робити продавцям квартир? На жаль, їм доведеться йти назустріч покупцям, які активно торгуються за «смачну» ціну на цікаві їх «квадрати». «Найбільш активний інтерес у покупців восени 2013 року викликали квартири, розташовані в Дарницькому (17%), Печерському (15%), Дніпровському та Шевченківському (по 12%) районах. Середня реальна (цифра угоди - Ред.) Вартість квадратного метра квартир Києва в жовтні 2013 була нижче середньої заявленої на 27,6% », - відкривають секрет аналітики компанії Real Druzi.
Столичний феєрверк
Хоча має місце зниження попиту на "вторинне» житло, як і раніше затребувані однокімнатні квартири економ-класу в спальних районах. Але навіть при покупці таких бажаних об'єктів покупці зазвичай не поспішають відразу ж оформляти угоду, чекаючи від продавців зниження заявленої ціни мінімум на 5-7%.
Навіть у благополучному Києві наявності «ринок покупця»: рівень попиту дуже невисокий, а кількість пропозицій зашкалює. «З початку 2013 пропозиція квартир на вторинному ринку в столиці збільшилася на 17,2%. Частка квартир, вперше виставлених на продаж, в жовтні склала 20,4% в сумарному обсязі пропозиції. По відношенню до вересня кількість [виставлених] однокімнатних і двокімнатних квартир збільшилася на 17,7% і 15,2% відповідно », - зазначають фахівці ІАП« Столична нерухомість ».
Найдешевші «одинички» «Гроші» знайшли в Деснянському районі - на Лісовому масиві і на Троєщині: малогабаритну квартиру (Не гостинку) площею 36-38 кв. м пропонують на старті торгу за 46-49 тис. дол Йдеться про панельних будинках віком понад 15-20 років. Більш «свіжа» квартира в цьому ж районі (площа близько 40 кв. м) пропонується за 52-55 тис. дол Нехитрий підрахунок показує ціну метра в 1300 доларів - до початку торгу, зрозуміло.
У Святошинському районі (Борщагівка та околиці) - великий вибір гостинок і квартир площею 32-35 кв. м. Заявлена ціна такого житла - 45-46 тис. дол, тобто ті ж 1,3-1,4 тис. долл./м2.
Дорожчі пропозиції - у Дарницькому районі (Позняки і Харківський), де навіть за гостинку просять 54-56 тис. дол, а повноцінна однокімнатна площею 40 кв. м пропонується за 59 тис. дол Тут метр на старті торгу пропонують за 1400 доларів і дорожче.
Найдорожчі однокімнатні економ-класу - в Печерському районі. Там, неподалік від станції метро «Дружби народів», квартири площею 30-35 кв. м (будинки-«хрущовки» і «панельки») продаються за ціною 63-65 тис. дол Тобто торг для такого житла починається від 1800-1900 доларів і нижче.
Незважаючи на таку статистику, ріелтори впевнені: здешевлення не грозить ліквідним однокімнатних площею 38-44 кв. м, розташованим неподалік від лінії метрополітену в районах з розвинутою інфраструктурою. Це стосується, зокрема, бюджетної «вторинки» Дніпровського, Шевченківського, Голосіївського районів. З іншого боку, тенденцією останніх декількох місяців є плавне зниження ціни «квадрата» київського економ-класу. Так що, швидше за все, покупцям поспішати не варто - у листопаді-грудні заявлені ціни можуть просісти ще на 1,5-3%.
Яка глибина торгу? Багато що залежить від бажання продавця скоріше укласти угоду, а також від популярності району, де розташована квартира, та стану самого житла. У середньому в столиці продавці зазвичай готові поступитися 3-6% заявленої ціни квартири. Тобто при початковій вартості у розмірі 55 тис. дол підсумкова ціна операції цілком може скласти 51-52 тис. дол І ця знижка достатня для того, щоб оплатити оформлення угоди і супутні обов'язкові платежі.
Обласний «бюджет»
В обласних центрах однокімнатні економ-класу дешевшають більш активно і виразно. Придбати «малометражку» площею 30-35 кв. м в Донецьку можна за 26-35 тис. дол При цьому в центральних районах квартира площею 38-42 кв. м обійдеться вже мінімум в 40-43 тис. дол
Схожа цінова ситуація у Дніпропетровську, де гостинки виставлені за ціною 19-25 тис. дол, а повноцінну однокімнатну площею 40 «квадратів» в спальному районі можна придбати за 32-37 тис. дол
В Одесі, де щосили йде будівництво більше десяти нових житлових комплексів економ-класу, ціни на «вторинці» за останній рік просіли на 3% і продовжують знижуватися. Однокімнатну площею 30-32 кв. м тут пропонують за 32-35 тис. дол При цьому в недавно побудованому і зданому в експлуатацію будинку в спальному районі купити невелику (до 36 кв. м) квартиру можна за 31-33 тис. дол, а ось простора «одиничка» площею 43-45 кв. м з ремонтом обійдеться вже в 48-52 тис. дол
Мабуть, з усіх міст-мільйонників найдешевші однокімнатні квартири - у Харкові. Тут без зусиль можна відшукати житло за 22-28 тис. дол Якщо покупець готовий витратити на 10-15 тис. дол більше, то у нього буде хороший вибір просторих «одиничок» у недавно побудованих будинках.
У Львові квартири в старих будинках не користуються популярністю - в останні два роки в місті активізувалося будівництво нових об'єктів, які приваблюють покупців і цінами, і більш цікавими плануваннями. Тому квартиру в старому фонді Львова площею 32-38 кв. м пропонують за 33-36 тис. дол (близько 1000 доларів за метр на старті торгу). А простора відремонтована однокімнатна площею 42 «квадрата» поблизу від центру міста обійдеться в 45-50 тис. дол - тобто приблизно в ту ж ціну за квадрат, але вже без можливості торгу. Доплачує покупець за первинку заради більш комфортних планувань і однорідного соціального оточення.
Попит в містах-мільйонниках поступово зміщується від вторинного ринку в бік споруджуваних будинків. Тому в найближчі три місяці можна очікувати зниження цін на «вторинці» ще на 3-4%. І це значить, що в містах-мільйонниках цілком можливий торг від 7-10% вниз порівняно із заявленою ціною, а то й більше.
Ще більш глибокий торг також має місце в регіональних центрах - його глибина залежить від розташування, стану об'єкта і тривалості періоду перебування у продажу конкретної квартири. Як правило, продавці готові до торгу і охоче йдуть на зниження заявленої ціни на 4-10%.
Як змінювалися ціни на однокімнатні в Києві *
| 13 травня | 13 червня | 13 липня | серпня. 13 | вересня. 13 | жовтня. 13 |
| 1882 | 1926 | 1941 | 1932 | 1912 | 1889 |
* Дол. за кв. м, дані mirkvartir.ua.
Як дешевшає «квадрат» вторинки *
| Місто | Ціна, долл./м2 | Зміна за рік,% |
| Київ | 1805 | -1% |
| Донецьк | 1051 | +0,80% |
| Дніпропетровськ | 895 | +2,60% |
| Одеса | 1281 | -3,10% |
| Харків | 1015 | +5,40% |
| Львів | 1014 | -14,10% |
* В однокімнатних, дані agent.ua.
Йдемо за дешевою і ліквідної «одиничкою»
Крок 1. Вибрати з оголошень у відкритому доступі 8-10 квартир в діапазоні «від-до» (з різницею в 6-8 тис. дол між найдорожчим і найдешевшим пропозицією).
Крок 2. Викреслити з отриманого списку квартири поблизу промзон, на відвертій околиці, а також гостинки. Залишити в списку квартири, що знаходяться в районах з розвинутою інфраструктурою, на середніх поверхах (не перший-другий і не останній) в будинках споруди 1975-2005
Крок 3. Зателефонувати з ріелторами, які працюють з важливими об'єктами, уточнити час перегляду і можливість
Крок 4. Відправитися на перегляд вибраних
Крок 5. Звернути увагу при перегляді на загальний стан будинку, під'їзду, поверху (якого року споруда, чи змінювалися комунікації, хто сусіди), необхідність капітального ремонту (в тому числі електропроводки) і заміни сантехніки.
Крок 6. Після вивчення квартири повідомити ріелтору про те, що «потрібно час подумати».
Крок 7. Оцінити вартість оренди аналогічної квартири в даному мікрорайоні. Розділити вартість квартири на вартість місячної оренди. Чим нижче даний показник - тим угода цікавіше в перспективі. Більше 200 - не варто купувати. Нижче 170 - є резон розглядати предметно і торгуватися. Нижче 140 - хороша угода.
Крок 8. Через два-три дні передзвонити ріелтору, що представляє інтереси квартиру, уточнити, чи готовий господар до торгу: залежно від квартири і її характеристик можна сміливо пропонувати знизити ціну на 5-7%.
Крок 9. Після переговорів з декількома ріелторами (по 3-5 об'єктам) вибрати найбільш привабливу пропозицію (за ціною та характеристиками квартири). `
