Вопреки разношерстным прогнозам, «вторичка» постепенно дешевеет. Стабильны лишь цены на ликвидные однокомнатные квартиры в районах с качественной инфраструктурой.
«Вторичка» эконом-класса – больше не в фаворе? Застройщики уверены, что, действительно, спрос на нее снизился. А вот риэлторы говорят, что уже построенные квартиры в старых домах всегда востребованы покупателями. Хотя «первичка» все уверенней борется за свое место в покупательских предпочтениях. По данным SV Development, в октябре в Киеве было совершено 1216 сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и 1346 продано в пока недостроенных домах. Еще недавно соотношение было обратным – сделок на «вторичке» было больше, чем приобреталось жилья у застройщиков.
Что делать продавцам квартир? Увы, им придется идти навстречу покупателям, которые активно торгуются за «вкусную» цену на интересующие их «квадраты». «Наиболее активный интерес у покупателей осенью 2013 года вызывали квартиры, расположенные в Дарницком (17%), Печерском (15%), Днепровском и Шевченковском (по 12%) районах. Средняя реальная (цифра сделки – Ред.) стоимость квадратного метра квартир Киева в октябре 2013 года была ниже средней заявленной на 27,6%», – открывают секрет аналитики компании Real Druzi.
Столичный фейерверк
Хотя имеет место снижение спроса на «вторичное» жилье, по-прежнему востребованы однокомнатные квартиры эконом-класса в спальных районах. Но даже при покупке столь желанных объектов покупатели обычно не торопятся сразу же оформлять сделку, ожидая от продавцов снижения заявленной цены минимум на 5–7%.
Даже в благополучном Киеве налицо «рынок покупателя»: уровень спроса весьма невысок, а количество предложений зашкаливает. «С начала 2013 года предложение квартир на вторичном рынке в столице увеличилось на 17,2%. Доля квартир, впервые выставленных на продажу, в октябре составила 20,4% в суммарном объеме предложения. По отношению к сентябрю количество [выставленных] однокомнатных и двухкомнатных квартир увеличилось на 17,7% и 15,2% соответственно», – отмечают специалисты ИАП «Столичная недвижимость».
Самые дешевые «единички» «Деньги» нашли в Деснянском районе – на Лесном массиве и на Троещине: малогабаритную квартиру (не гостинку) площадью 36–38 кв. м предлагают на старте торга за 46–49 тыс. долл. Речь идет о панельных домах возрастом более 15–20 лет. Более «свежая» квартира в этом же районе (площадь около 40 кв. м) предлагается за 52–55 тыс. долл. Нехитрый подсчет показывает цену метра в 1300 долларов – до начала торга, разумеется.
В Святошинском районе (Борщаговка и окрестности) – большой выбор гостинок и квартир площадью 32–35 кв. м. Заявленная цена такого жилья – 45–46 тыс. долл., то есть те же 1,3–1,4 тыс. долл./м2.
Более дорогие предложения – в Дарницком районе (Позняки и Харьковский), где даже за гостинку просят 54–56 тыс. долл., а полноценная однокомнатная площадью 40 кв. м предлагается за 59 тыс. долл. Тут метр на старте торга предлагают за 1400 долларов и дороже.
Самые дорогие однокомнатные эконом-класса – в Печерском районе. Там, неподалеку от станции метро «Дружбы народов», квартиры площадью 30–35 кв. м (дома-«хрущевки» и «панельки») продаются по цене 63–65 тыс. долл. То есть торг для такого жилья начинается от 1800–1900 долларов и ниже.
Несмотря на такую статистику, риэлторы уверены: удешевление не грозит ликвидным однокомнатным площадью 38–44 кв. м, расположенным неподалеку от линии метрополитена в районах с развитой инфраструктурой. Это касается, в частности, бюджетной «вторички» Днепровского, Шевченковского, Голосеевского районов. С другой стороны, тенденцией последних нескольких месяцев является плавное снижение цены «квадрата» киевского эконом-класса. Так что, скорее всего, покупателям спешить не стоит – в ноябре-декабре заявленные цены могут просесть еще на 1,5–3%.
Какова глубина торга? Многое зависит от желания продавца поскорее заключить сделку, а также от популярности района, где расположена квартира, и состояния самого жилья. В среднем в столице продавцы обычно готовы уступить 3–6% заявленной цены квартиры. То есть при начальной стоимости в размере 55 тыс. долл. итоговая цена сделки вполне может составить 51–52 тыс. долл. И эта скидка достаточна для того, чтобы оплатить оформление сделки и сопутствующие обязательные платежи.
Областной «бюджет»
В областных центрах однокомнатные эконом-класса дешевеют более активно и внятно. Приобрести «малометражку» площадью 30–35 кв. м в Донецке можно за 26–35 тыс. долл. При этом в центральных районах квартира площадью 38–42 кв. м обойдется уже минимум в 40–43 тыс. долл.
Похожая ценовая ситуация в Днепропетровске, где гостинки выставлены по цене 19–25 тыс. долл., а полноценную однокомнатную площадью 40 «квадратов» в спальном районе можно приобрести за 32–37 тыс. долл.
В Одессе, где вовсю идет строительство более десяти новых жилых комплексов эконом-класса, цены на «вторичке» за последний год просели на 3% и продолжают снижаться. Однокомнатную площадью 30–32 кв. м здесь предлагают за 32–35 тыс. долл. При этом в недавно построенном и сданном в эксплуатацию доме в спальном районе купить небольшую (до 36 кв. м) квартиру можно за 31–33 тыс. долл., а вот просторная «единичка» площадью 43–45 кв. м с ремонтом обойдется уже в 48–52 тыс. долл.
Пожалуй, из всех городов-миллионников самые дешевые однокомнатные квартиры – в Харькове. Здесь без труда можно отыскать жилье за 22–28 тыс. долл. Если покупатель готов потратить на 10–15 тыс. долл. больше, то у него будет хороший выбор просторных «единичек» в недавно построенных домах.
Во Львове квартиры в старых домах не пользуются популярностью – в последние два года в городе активизировалось строительство новых объектов, которые привлекают покупателей и ценами, и более интересными планировками. Поэтому квартиру в старом фонде Львова площадью 32–38 кв. м предлагают за 33–36 тыс. долл. (около 1000 долларов за метр на старте торга). А просторная отремонтированная однокомнатная площадью 42 «квадрата» вблизи от центра города обойдется в 45–50 тыс. долл. – то есть примерно в ту же цену за квадрат, но уже без возможности торга. Доплачивает покупатель за первичку ради более комфортных планировок и однородного социального окружения.
Спрос в городах-миллионниках постепенно смещается от вторичного рынка в сторону строящихся домов. Поэтому в ближайшие три месяца можно ожидать снижения цен на «вторичке» еще на 3–4%. И это значит, что в городах-миллионниках вполне возможен торг от 7–10% вниз по сравнению с заявленной ценой, а то и больше.
Еще более глубокий торг также имеет место в региональных центрах – его глубина зависит от расположения, состояния объекта и длительности периода нахождения в продаже конкретной квартиры. Как правило, продавцы готовы к торгу и охотно идут на снижение заявленной цены на 4–10%.
Как менялись цены на однокомнатные в Киеве*
| май 13 | июнь 13 | июль 13 | авг. 13 | сен. 13 | окт. 13 |
| 1882 | 1926 | 1941 | 1932 | 1912 | 1889 |
* Долл. за кв. м, данные mirkvartir.ua.
Как дешевеет «квадрат» вторички*
| Город | Цена, долл./м2 | Изменение за год, % |
| Киев | 1805 | -1% |
| Донецк | 1051 | +0,80% |
| Днепропетровск | 895 | +2,60% |
| Одесса | 1281 | -3,10% |
| Харьков | 1015 | +5,40% |
| Львов | 1014 | -14,10% |
* В однокомнатных, данные agent.ua.
Идем за дешевой и ликвидной «единичкой»
Шаг 1. Выбрать из объявлений в открытом доступе 8–10 квартир в диапазоне «от–до» (с разницей в 6–8 тыс. долл. между самым дорогим и самым дешевым предложением).
Шаг 2. Вычеркнуть из полученного списка квартиры вблизи промзон, на откровенной окраине, а также гостинки. Оставить в списке квартиры, что находятся в районах с развитой инфраструктурой, на средних этажах (не первый-второй и не последний) в домах постройки 1975–2005 годов.
Шаг 3. Созвониться с риэлторами, работающими с интересующими объектами, уточнить время просмотра и возможность торга.
Шаг 4. Отправиться на просмотр выбранных квартир.
Шаг 5. Обратить внимание при просмотре на общее состояние дома, подъезда, этажа (какого года постройка, менялись ли коммуникации, кто соседи), необходимость капитального ремонта (в том числе электропроводки) и замены сантехники.
Шаг 6. После изучения квартиры сообщить риэлтору о том, что «нужно время подумать».
Шаг 7. Оценить стоимость аренды аналогичной квартиры в данном микрорайоне. Разделить стоимость квартиры на стоимость месячной аренды. Чем ниже данный показатель – тем сделка интереснее в перспективе. Более 200 – не стоит покупать. Ниже 170 – есть резон рассматривать предметно и торговаться. Ниже 140 – хорошая сделка.
Шаг 8. Через два-три дня перезвонить риэлтору, представляющему интересующую квартиру, уточнить, готов ли хозяин к торгу: в зависимости от квартиры и ее характеристик можно смело предлагать снизить цену на 5–7%.
Шаг 9. После переговоров с несколькими риэлторами (по 3–5 объектам) выбрать наиболее заманчивое предложение (по цене и характеристикам квартиры).`
