Мої друзі - пара харківських програмістів і їх двоє чудесних котів - вирішили таки перебратися в Київ зі свого рідного міста. В принципі, працювати могли і з Харкова. Інтернет є всюди, вдома і стіни допомагають. Але у них великі кар'єрні плани, так що довелося міняти місце проживання. Зрозуміло, що вони почали шукати собі знімну квартиру. Їх пригоди і підштовхнули мене написати цю колонку.
Так, в столиці здається багато квартир, для багатьох власників - це хороший бізнес. Вибір тому - є. І мені здавалося, що знайти «чисту, мебльовану, близько метро »за прийнятну суму мої приятелі зможуть за пару днів. Але все виявилося куди довше і клопітно.
Свого часу я досить пожив на знімних квартирах. І прекрасно пам'ятаю звичаї 10-15-річної давності. Тоді бал правили посередники-ріелтори. Вони і давали 99% оголошень в газети. Вони заробляли навіть на показах квартир. Був час, коли за перегляд варіанту шукає житло повинен був платити 40-50 гривень, незалежно від того, підійде квартира чи ні.
За останні десять років потужні сайти приватних оголошень, є соцмережі, а в них - групи для знімають-здають. Але все одно в 99% випадків на дзвінок за вказаним в оголошенні телефоном відповість ріелтор, а не господар.
А далі починаються «розводки». Дуже часто посередник дає стандартно хитрий відповідь: «знаєте, а ця квартира здана, можу запропонувати ....». От тільки не думайте, що квартиру раптово здали, і Вам просто не вистачило години, щоб її зняти. Ні. Це ріелтор забив в голову претендента відразу два гвоздика. Перший: посередник переконав майбутнього орендаря почати розмову про трохи більше дорогому варіанті або про трохи менш цікавому за якістю. Другий гвоздик: ріелтор вклав в голову потенційного клієнта думку про те, що квартири розбирають, як гарячі пиріжки. А це зовсім не так.
Наприклад, один з варіантів, які дивилися мої друзі, був явно переоцінений - приблизно на 20%. Так ось він пропонувався в здачу, як випадково проговорився ріелтор, з кінця листопада. Жадібні господарі через півторамісячного простою квартири вже втратив майже 15% свого річного доходу, який могли б від неї отримати. Але на торг з моїми приятелями жодній господар так і не пішов.
Попутно ріелтор задає питання «а на який бюджет Ви розраховуєте?». Питання - з підступом, ясна річ. З одного боку, якщо ріелтор сумлінний, то розуміння запитів клієнта допоможе заощадити час і запропонувати саме те, що сподобається майбутньому орендареві. З іншого боку - ми ж знаємо, що переважна більшість ріелторів нічого не шукають спеціально. Вони просто дивляться загальну ріелторську базу. І якщо бачать, що орендар хоче отримати серйозну знижку, то, швидше за все, плюнуть на такого клієнта.
Оголошення в соціальних мережах? Малоефективно. Розрахунок - тільки на сліпий випадок. Навіть якщо оголошення побачить десять тисяч учасників Facebook або Вконтакте - знайомих і знайомих знайомих, вкрай мала ймовірність того, що серед них виявиться орендодавець з відповідним варіантом. Це - не фантазії, це - реальний досвід моїх численних приятелів.
Окрема історія з оплатою послуг посередників. Начебто давно пішов у минуле бізнес з продажу списків «абсолютно надійних варіантів з прямими телефонами господарів ». І вже немає практики стягування «плати за перегляд». Але дуже зрідка такі пропозиції все ж зустрічаються - І від таких ріелторів треба триматися подалі.
Кажуть, що правлять бал посередники тому, що переважна більшість квартир здаються без сплати податків. Господарі не хочуть «світитися» занадто явно - от і все. Однак податкова вже активно «інвентаризують» нерухомість, що належить фізособам. Це відбувається під приводом того, що фіскалам треба організувати стягування податку на нерухомість, який діє з 2013 року. Думаю, поступово здаються в оренду квартири будуть «обчислені», і у господарів з'явиться більше стимулів не використовувати посередників. А поки є те, що є - 99% оголошень дають посередники. Зазвичай за свої послуги вони хочуть половину місячної орендної плати - і платить за це орендар.
Торг з приводу ціни? Можливий і навіть потрібний. Як показує досвід 5% виторговувати досить легко і дуже часто. 10%? Теж можливо, хоча й рідше. Статистика говорить, що за 2013 ціни оренди, які заявляються сдающими житло, практично не змінилися. Плюс-мінус 1-2% - не в рахунок. А це означає, що не тільки вибір є, але і торг можливий.
Але, припустимо, справа дійшла до договору. У мене погана новина: договір - потрібен, він позначає права та обов'язки орендаря і орендодавця, але виконуватися буде виключно за наявності доброї волі у власника квартири. Наприклад, Цивільний Кодекс (статті 810-826) начебто передбачає, що орендар повинен попередити господаря про дострокове припинення оренди за три місяці, а орендодавець орендаря - за два. В принципі, при бажанні можна спробувати наполягти на таких нормах.
Але в договори зазвичай забивають норму про один місяць. І вона діє. Причому, під час укладання договору від орендаря вимагають плати відразу за два місяці - за перший і заключний терміну оренди.
Саме з цієї причини дуже ризикованою є домовленість про ремонт квартири за рахунок орендаря за умови збереження тієї ціни, що відповідала раніше - «убитому» - станом. Практично завжди слідом за таким ремонтом орендодавець або збільшує розмір плати, або пропонує орендареві з'їхати і шукає нового наймача - більш платоспроможного.
З кожним роком зростають комунальні платежі. Нормальний орендодавець бере ці витрати на себе, залишаючи орендарю плату «за лічильники» - Електроенергія, гаряча і холодна вода, телефон, інтернет. Якщо «комуналку» просять оплачувати «зверху» орендної плати, варто подумати над такою пропозицією - адже підсумкові витрати на орендовану квартиру виявляться відчутно вище.
І, найголовніше - наостанок: договір оренди квартири безпечно підписувати тільки з її власниками. Інакше з житла виставлять і грошей не повернуть. Якщо ж здати намагаються "не-власники» або без участі в договорі оренди всіх власників, що мають відношення до квартири, то це майже 99% вірогідність шахрайства.
ОЛЕКСАНДР КРАМАРЕНКО
Головний редактор журналу "Деньги"
