Мои друзья – пара харьковских программистов и их двое чудесных котов – решили таки перебраться в Киев из своего родного города. В принципе, работать могли и из Харькова. Интернет есть повсюду, дома и стены помогают. Но у них большие карьерные планы, так что пришлось менять место обитания. Понятно, что они начали искать себе съемную квартиру. Их приключения и подтолкнули меня написать эту колонку.
Да, в столице сдается много квартир, для многих владельцев – это хороший бизнес. Выбор поэтому - есть. И мне казалось, что найти «чистую, меблированную, около метро» за приемлемую сумму мои приятели смогут за пару дней. Но все оказалось куда дольше и хлопотнее.
В свое время я достаточно пожил на съемных квартирах. И прекрасно помню нравы 10-15-летней давности. Тогда бал правили посредники-риэлторы. Они и давали 99% объявлений в газеты. Они зарабатывали даже на показах квартир. Было время, когда за просмотр варианта ищущий жилье должен был платить 40-50 гривен, вне зависимости от того, подойдет квартира или нет.
За последние десять лет мощные сайты частных объявлений, есть соцсети, а в них – группы для снимающих-сдающих. Но все равно в 99% случаев на звонок по указанному в объявлении телефону ответит риэлтор, а не хозяин.
А дальше начинаются «разводки». Очень часто посредник дает стандартно хитрый ответ: «знаете, а эта квартира сдана, могу предложить….». Вот только не думайте, что квартиру внезапно сдали, и Вам просто не хватило часа, чтобы ее снять. Нет. Это риэлтор забил в голову претендента сразу два гвоздика. Первый: посредник убедил будущего арендатора начать разговор о чуть более дорогом варианте или о чуть менее интересном по качеству. Второй гвоздик: риэлтор вложил в голову потенциального клиента мысль о том, что квартиры разбирают, как горячие пирожки. А это совсем не так.
Например, один из вариантов, которые смотрели мои друзья, был явно переоценен – примерно на 20%. Так вот он предлагался в сдачу, как случайно проговорился риэлтор, с конца ноября. Жадные хозяева из-за полуторамесячного простоя квартиры уже потерял почти 15% своего годового дохода, который могли бы от нее получить. Но на торг с моими приятелями жадный хозяин так и не пошел.
Попутно риэлтор задает вопрос «а на какой бюджет Вы рассчитываете?». Вопрос – с подвохом, ясное дело. С одной стороны, если риэлтор добросовестный, то понимание запросов клиента поможет сэкономить время и предложить именно то, что понравится будущему арендатору. С другой стороны – мы же знаем, что подавляющее большинство риэлторов ничего не ищут специально. Они просто просматривают общую риэлторскую базу. И если видят, что арендатор хочет получить серьезную скидку, то, скорее всего, плюнут на такого клиента.
Объявления в социальных сетях? Малоэффективно. Расчет – только на слепой случай. Даже если объявление увидит десять тысяч участников Facebook или Вконтакте – знакомых и знакомых знакомых, крайне мала вероятность того, что среди них окажется арендодатель с подходящим вариантом. Это – не фантазии, это – реальный опыт моих многочисленных приятелей.
Отдельная история с оплатой услуг посредников. Вроде бы давно ушел в прошлое бизнес по продаже списков «совершенно надежных вариантов с прямыми телефонами хозяев». И уже нет практики взимания «платы за просмотр». Но очень изредка такие предложения все же встречаются – и от таких риэлторов надо держаться подальше.
Говорят, что правят бал посредники потому, что подавляющее большинство квартир сдаются без уплаты налогов. Хозяева не хотят «светиться» слишком явно - вот и все. Однако налоговая уже активно «инвентаризует» недвижимость, принадлежащую физлицам. Это происходит под предлогом того, что фискалам надо организовать взимание налога на недвижимость, который действует с 2013 года. Думаю, постепенно сдаваемые в аренду квартиры будут «вычислены», и у хозяев появится больше стимулов не использовать посредников. А пока есть то, что есть – 99% объявлений дают посредники. Обычно за свои услуги они хотят половину месячной арендной платы – и платит за это арендатор.
Торг по поводу цены? Возможен и даже нужен. Как показывает опыт 5% выторговываются довольно легко и очень часто. 10%? Тоже возможно, хотя и реже. Статистика говорит, что за 2013 год цены аренды, которые заявляются сдающими жилье, практически не изменились. Плюс-минус 1-2% - не в счет. А это значит, что не только выбор есть, но и торг возможен.
Но, предположим, дело дошло до договора. У меня плохая новость: договор – нужен, он обозначает права и обязанности арендатора и арендодателя, но исполняться будет исключительно при наличии доброй воли у собственника квартиры. Например, Гражданский Кодекс(статьи 810-826) вроде бы предусматривает, что арендатор должен предупредить хозяина о досрочном прекращении аренды за три месяца, а арендодатель арендатора – за два. В принципе, при желании можно попробовать настоять на таких нормах.
Но в договоры обычно вбивают норму об одном месяце. И она действует. Причем, во время заключения договора от арендатора требуют платы сразу за два месяца – за первый и заключительный срока аренды.
Именно по этой причине очень рискованной является договоренность о ремонте квартиры за счет арендатора при условии сохранения той цены, что соответствовала прежнему – «убитому» - состоянию. Практически всегда вслед за таким ремонтом арендодатель либо увеличивает размер платы, либо предлагает арендатору съехать и ищет нового съемщика – более платежеспособного.
С каждым годом растут коммунальные платежи. Нормальный арендодатель берет эти затраты на себя, оставляя арендатору плату «за счетчики» - электроэнергия, горячая и холодная вода, телефон, интернет. Если «коммуналку» просят оплачивать «сверху» арендной платы, стоит подумать над таким предложением – ведь итоговые расходы на арендуемую квартиру окажутся ощутимо выше.
И, самое главное - напоследок: договор аренды квартиры безопасно подписывать только с ее собственниками. Иначе из жилья выставят и денег не вернут. Если же сдать пытаются «не-собственники» или без участия в договоре аренды всех собственников, имеющих отношение к квартире, то это почти 99% вероятность мошенничества.
Главный редактор журнала "Деньги"
