На купівлю нової квартири в столиці витрачають $ 55-100 тис. При цьому ще навесні майже зрівнялася кількість угод купівлі-продажу житла в новобудовах і в будинках «не першої свіжості». Здавалося б - забудовникам стали більше довіряти. Та не так вже. Вся справа в ціні. Просто забудовники все частіше пропонують недорогі віртуальні квадрати, спокушаючи інвестувати в будівництво навіть ще на етапі фундаменту.
Давно відомо, що у міру зведення житла його вартість теж збільшується. І при вмілому вкладенні коштів можна заробити до 20% річних у валюті. Але зараз це правило справедливо не завжди.
ЗА ЩО ПРОДАЮТЬ
Найбільш популярні масиви новобудов у столиці - відносно новий мікрорайон Позняки, міські околиці Святошин, Академмістечко, Троєщина. А найпрестижніші (читай «дорогі») новобудови, звичайно, зводяться в центральних районах міста. Відповідно, забудовники і представляють свої об'єкти - від економ-класу до "люкс", що, в першу чергу, відбивається на ціні квадратного метра.
До слова, «Елітне» житло на первинці практично не користується попитом вже п'ятий рік, і середня вартість квадрата в цьому сегменті впевнено скочується на 10-15% на рік. А при купівлі багатокімнатної квартири в такому будинку, що будується торги із забудовником можуть пройти набагато вдаліше, ніж по одиничці або двушке. І якщо з розумом підійти до вибору правильного планування квартири, то можна ризикнути і з переплануванням, яку так часто дозволяє сам забудовник: зробити з однієї квартири дві. Звичайно, забудовник швидко зрозуміє сенс цієї операції, але при дипломатичних здібностях ціна питання може виявитися меншою, ніж провести поділ житла після того, як будинок буде введений в експлуатацію і переплануванням доведеться займатися самостійно.
Ще жвавіше йдуть торги при продажу квартир у споруджуваних будинках економ-класу. Судячи за пропозиціями самих забудовників, однокімнатні квартири в споруджуваних висотках - справжній дефіцит. У цьому легко переконатися, оцінивши пропозиції про продаж, наприклад, на сайті компанії «Київміськбуд»: усе одинички в будинках, які вводяться в експлуатацію до кінця цього року, позначені словом «продано». У інших і зовсім не пропонується однокімнатних, тільки двокімнатні і трикімнатні.
«Низький обсяг пропозиції однокімнатних квартир пов'язаний з підвищеним попитом на них і невисокою платоспроможністю населеніяосновная маса покупців первинної нерухомості в економ-сегменті зараз - це молоді люди і сім'ї, що купують своє перше житло. Бюджету у даної аудиторії, як правило, недостатньо на купівлю великої житлоплощі, у зв'язку з чим їх вибір найчастіше зупиняється на однокімнатних квартирах, - пояснює Юлія Горох, начальник відділу продажів компанії Інтергал-Буд. - Друга причина високого попиту - висока інвестиційна привабливість житла такого формату: однокімнатні квартири частіше інших купують з метою подальшого здавання в оренду або перепродажу ».
Вкладення в недобудоване житло з метою заробити на його перепродажі не так інвестиція, а скоріше, спосіб зберегти платіжну спроможність грошей. Тому що, враховуючи розмір попутних витрат, що супроводжують угоду спершу покупки, а потім продажу однієї і тієї ж квартири, заробіток виявиться несуттєвим - хіба що на пару відсотків більше банківського депозиту з урахуванням інфляції
Але в той же час, на сайтах нерухомості легко відшукати пропозиція купити одиничку в новобудові, введення в експлуатацію якої намічений через кілька кварталів. Секрети такого «дефіциту» пояснив Ярослав Даниленко, заступник директора «Української оцінної компанії»: «Часто забудовник, розплачується з підрядниками квадратними метрами за вигідною« ціною котловану », і тому трапляється, що на« вторинному » ».
Але все ж вибір є і у забудовників, причому зі знижками, хоча і не у всіх компаній. Зазвичай готові поступитися 5-10% при оплаті відразу всієї вартості квартири. Тобто одиничка, ключі від якої будуть в руках тільки через півроку-рік, обійдеться на 20-70 тис. грн дешевше, ніж у вже зданому будинку. При цьому нинішня вартість квартир метражем 42-48 кв. м у висотках, термін здачі яких закінчується в 2013 році, продаються від 435 тис. грн. (Або $ 54 тис.).
ЗА ЩО БЕРУТЬ
Хто зважується на покупку квартири в ще споруджуваному будинку (до слова, уникаючи формулювання «ще недобудованому»), виправдовують свої ризики якістю нового житла. Воно не тільки відрізняється новими комунікаціями, плануванням, більшою площею, а й інвестиційною привабливістю.
Практично за одні й ті ж гроші, що й одиничку в новобудові, можна купити квартиру на вторинному ринку, в давно обжитому будинку (зі старими комунікаціями). На ремонт у квартирі можна закрити очі - все одно мешканець буде переробляти все на свій смак. І часом ремонт квартири в старому будинку (з прокладанням електрокабелів і зміною сантехнічних комунікацій) обходиться дорожче, ніж довести до розуму квартиру після будівельників. А ще через 5-15 років квартира в чешці або хрущовці, навіть з відмінним ремонтом, напевно буде програвати сьогоднішньої новобудові, і в першу чергу - в ціні.
Другий аргумент ризику - фінансовий. Найяскравіший приклад, мабуть, можна знайти на масиві новобудов Позняки. Тут ще достатньо пропозицій з ремаркою «за ціною забудовника» в будинках, уже введених в експлуатацію (у цьому або минулому році). Такі пропозиції надходять безпосередньо від самого забудовника, а також агентства нерухомості і «приватних осіб» (під цією маскою можуть ховатися брокери тих же агентств). І, звичайно, достатньо пропозицій і в ще тільки споруджуваних будинках, термін введення в експлуатацію яких намічений на кінець цього року або на 2014-ий.
нинішня вартість квартир метражем 42-48 кв. м у висотках, термін здачі яких закінчується в 2013 році, продаються від 435 тис. грн. (Або $ 54 тис.).
Для порівняння. Однокімнатна квартира без ремонту (після будівельників) площею 46 кв. м в будинку споруди 2011 виставлена на продаж за $ 63 тис. ($ 1 370 / кв. М). На цій же вулиці в березні цього року був збудований ще один схожий будинок, і поки ще не закінчена процедура введення в експлуатацію, продаж квартири на «первинної вторинці» пропонують по «переуступку». За однокімнатну площею 56 кв. м «господар» просить $ 75 тис. ($ 1 339 / кв. м). По сусідству зводиться типовий для цієї вулиці будинок (всі проекти належать одній компанії), в якому квартири можна купити як у забудовника, так і з «других рук». З вересня минулого року бовтається на сайтах оголошення «господаря» про продаж однокімнатної в новобудові, здача якої планується на грудень 2013 Просять $ 67660 за 54,24 кв. м ($ 1 247). А на сайті забудовника бачимо трохи інші терміни - початок 2014 р. і зовсім небагато однокімнатних у пропозиціях до продажу. За квадратний метр у квартирах площею від 53 метрів забудовник просить 11005 грн. ($ 1 375), а одиничку на 52 квадрата можна купити за $ 68 311 ($ 1 307 / кв. М). Однак забудовник готовий скинути 10% від ціни, якщо відразу сплатити всю вартість квартири. А це зовсім міняє справу: квадратний метр стає на $ 131 дешевше ($ 1 176), і ціна квартири - $ 61 478 - набагато привабливіше «Первинної вторинки». Не кажучи вже про вторинний ринок, де виставити на продаж цю ж квартиру можна буде через півроку. Ціна за очікування - $ 70-200 на кожному квадратному метрі, або 10-30% річних.
Така інвестиція до кризи була на першому місці у спекулянтів. Зараз же мало хто наважується ризикувати, хіба що забудовник - надійний. Ярослав Даниленко впевнений, що така ризикована інвестиція - швидше, спосіб зберегти платіжну спроможність грошей. Тому що, враховуючи розмір попутних витрат, що супроводжують угоду спершу покупки, а потім продажу однієї і тієї ж квартири, заробіток виявиться несуттєвим - Хіба що на пару відсотків більше банківського депозиту з урахуванням інфляції.
