На покупку новой квартиры в столице тратят $55-100 тыс. При этом еще весной почти сравнялось количество сделок купли-продажи жилья в новостройках и в домах «не первой свежести». Казалось бы – застройщикам стали больше доверять. Да не так уж. Все дело в цене. Просто застройщики все чаще предлагают недорогие виртуальные квадраты, соблазняя инвестировать в строительство даже еще на этапе фундамента.
Давно известно, что по мере возведения жилья его стоимость тоже увеличивается. И при умелом вложении средств можно заработать до 20% годовых в валюте. Но сейчас это правило справедливо не всегда.
ЗА ЧТО ПРОДАЮТ
Наиболее популярные массивы новостроек в столице – относительно новый микрорайон Позняки, городские окраины Святошино, Академгородок, Троещина. А самые престижные (читай «дорогие») новостройки, конечно, возводятся в центральных районах города. Соответственно, застройщики и представляют свои объекты – от эконом-класса до «люкс», что, в первую очередь, отражается на цене квадратного метра.
К слову, «элитное» жилье на первичке практически не пользуется спросом уже пятый год, и средняя стоимость квадрата в этом сегменте уверенно скатывается на 10-15% в год. А при покупке многокомнатной квартиры в таком строящемся доме торги с застройщиком могут пройти намного удачнее, нежели по единичке или двушке. И если с умом подойти к выбору правильной планировки квартиры, то можно рискнуть и с перепланировкой, которую так часто разрешает сам застройщик: сделать из одной квартиры две. Конечно, застройщик быстро поймет смысл этой операции, но при дипломатических способностях цена вопроса может оказаться меньшей, нежели провести разделение жилья после того, как дом будет введен в эксплуатацию и перепланировкой придется заниматься самостоятельно.
Еще оживленнее идут торги при продаже квартир в строящихся домах эконом-класса. Судя по предложениям самих застройщиков, однокомнатные квартиры в строящихся высотках – настоящий дефицит. В этом легко убедиться, оценив предложения о продаже, например, на сайте компании «Киевгорстрой»: все единички в домах, которые вводятся в эксплуатацию до конца этого года, помечены словом «продано». У других и вовсе не предлагается однокомнатных, только двушки и трешки.
«Низкий объем предложения однокомнатных квартир связан с повышенным спросом на них и невысокой платежеспособностью населенияосновная масса покупателей первичной недвижимости в эконом-сегменте сейчас – это молодые люди и семьи, приобретающие свое первое жилье. Бюджета у данной аудитории, как правило, недостаточно на покупку большой жилплощади, в связи с чем их выбор чаще всего останавливается на однокомнатных квартирах, – объясняет Юлия Горох, начальник отдела продаж компании Интергал-Буд. – Вторая причина высокого спроса – высокая инвестиционная привлекательность жилья такого формата: однокомнатные квартиры чаще других приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи».
Вложение в недостроеное жилье с целью заработать на его перепродаже не столько инвестиция, а скорее, способ сохранить платежную способность денег. Потому что, учитывая размер попутных расходов, сопровождающих сделку сперва покупки, а потом продажи одной и той же квартиры, заработок окажется несущественным – разве что на пару процентов больше банковского депозита с учетом инфляции
Но в то же время, на сайтах недвижимости легко отыскать предложение купить единичку в новостройке, ввод в эксплуатацию которой намечен через несколько кварталов. Секреты такого «дефицита» объяснил Ярослав Даниленко, заместитель директора «Украинской оценочной компании»: «Часто застройщик, расплачивается с подрядчиками квадратными метрами по выгодной «цене котлована», и потому случается, что на «вторичном» ».
Но все же выбор есть и у застройщиков, причем со скидками, хотя и не у всех компаний. Обычно готовы уступить 5-10% при оплате сразу всей стоимости квартиры. Т.е. единичка, ключи от которой будут в руках только через полгода-год, обойдется на 20-70 тыс. грн дешевле, чем в уже сданном доме. При этом нынешняя стоимость квартир метражом 42-48 кв. м в высотках, срок сдачи которых истекает в 2013 году, продаются от 435 тыс. грн. (или $54 тыс.).
ЗА ЧТО БЕРУТ
Кто решается на покупку квартиры в еще строящемся доме (к слову, избегая формулировки «еще недостроенном»), оправдывают свои риски качеством нового жилья. Оно не только отличается новыми коммуникациями, планировкой, большей площадью, но и инвестиционной привлекательностью.
Практически за одни и те же деньги, что и единичку в новостройке, можно купить квартиру на вторичном рынке, в давно обжитом доме (со старыми коммуникациями). На ремонт в квартире можно закрыть глаза – все равно жилец будет переделывать все на свой вкус. И порой ремонт квартиры в старом доме (с прокладыванием электрокабелей и сменой сантехнических коммуникаций) обходится дороже, нежели довести до ума квартиру после строителей. А еще через 5-15 лет квартира в чешке или хрущовке, даже с отличным ремонтом, наверняка будет проигрывать сегодняшней новостройке, и в первую очередь – в цене.
Второй аргумент риска – финансовый. Самый яркий пример, пожалуй, можно найти на массиве новостроек Позняки. Тут еще достаточно предложений с ремаркой «по цене застройщика» в домах, уже введенных в эксплуатацию (в этом или прошлом году), пишет Личный счет. Такие предложения поступают непосредственно от самого застройщика, а также агентства недвижимости и «частных лиц» (под этой маской могут скрываться брокеры тех же агентств). И, конечно, достаточно предложений и в еще только строящихся домах, срок ввода в эксплуатацию которых намечен на конец этого года или на 2014-ый.
нынешняя стоимость квартир метражом 42-48 кв. м в высотках, срок сдачи которых истекает в 2013 году, продаются от 435 тыс. грн. (или $54 тыс.).
Для сравнения. Однокомнатная квартира без ремонта (после строителей) площадью 46 кв. м в доме постройки 2011 г. выставлена на продажу за $63 тыс. ($1 370 / кв. м). На этой же улице в марте этого года был выстроен еще один похожий дом, и пока еще не закончена процедура ввода в эксплуатацию, продажу квартиры на «первичной вторичке» предлагают по «переуступке». За однокомнатную площадью 56 кв. м «хозяин» просит $75 тыс. ($1 339 / кв. м). По соседству возводится типичный для этой улицы дом (все проекты принадлежат одной компании), в котором квартиры можно купить как у застройщика, так и со «вторых рук». С сентября прошлого года болтается на сайтах объявление «хозяина» о продаже однокомнатной в новостройке, сдача которой планируется на декабрь 2013 г. Просят $67 660 за 54,24 кв. м ($1 247). А на сайте застройщика видим немного другие сроки – начало 2014 г. И совсем немного однокомнатных в предложениях к продаже. За квадратный метр в квартирах площадью от 53 метров застройщик просит 11 005 грн. ($1 375), а единичку на 52 квадрата можно купить за $68 311 ($1 307 / кв. м). Однако застройщик готов сбросить 10% от цены, если сразу оплатить всю стоимость квартиры. А это совсем меняет дело: квадратный метр становится на $131 дешевле ($1 176), и цена квартиры – $61 478 – намного привлекательнее «первичной вторички». Не говоря уже о вторичном рынке, где выставить на продажу эту же квартиру можно будет через полгода. Цена за ожидание – $70-200 на каждом квадратном метре, или 10-30% годовых.
Такая инвестиция до кризиса была на первом месте у спекулянтов. Сейчас же мало кто решается рисковать, разве что застройщик – надежный. Ярослав Даниленко уверен, что такая рискованная инвестиция – скорее, способ сохранить платежную способность денег. Потому что, учитывая размер попутных расходов, сопровождающих сделку сперва покупки, а потом продажи одной и той же квартиры, заработок окажется несущественным – разве что на пару процентов больше банковского депозита с учетом инфляции.
