Відділ продажів, телефон ... "," продаж квартир, тел ...... "," купуйте квартиру тут .... "," Офіс з продажу квартир .... "- такі вивіски, борди, банери, рекламні щити, перетяжки, написи фарбою по забору прикрашають багато київські вулиці. На вибір - що завгодно покупцеві: від скромної квартири десь на околиці Дарниці (якщо хто не в курсі - досить далекий район Києва на лівому березі Дніпра) до шикарних апартаментів з видом на стадіон "Олімпійський".
У містах-мільйонниках будівельна лихоманка виглядає скромніше: то там, то тут будуються багатоповерхівки, як правило - недешеве житло. Недорогі квартири будують значно рідше. І зрозуміло, чому: ціна свіжозбудовану квартири в місті-мільйоннику найчастіше виходить здорово вище, ніж у квартири, купленої на дешевому вторинному ринку.
Ціни на "первинку" як і раніше високі, будівельники демонструють бадьорість духу і рішучість добудувати все до кінця. Тому-то знову повертається мода на покупку квартир "на стадії котловану". Купівля на етапі готовності будинку в 25-30%, тобто майже "на етапі котловану" - дуже ризиковане підприємство, але дозволяє заощадити ті ж 20-25% в порівнянні з ціною аналогічного за якістю житла на "вторинці".
Люди зважують ціну квартир на старті будови та ризик незавершення об'єкта. І часто все-таки йдуть на купівлю "на етапі котловану" - заради економії. Зараз, приміром, Київ буквально завішаний рекламою недешевого житлового комплексу, на якому ще й фундамент до кінця не зведений. Так, компанія, що його будує, навряд чи кине такий об'єкт: і місце шикарне, і репутація у забудовника завидна. Звичайно, без малого 2 тисячі доларів за квадрат - це по кишені зовсім рядових киянам. Але аналогічної якості квартири на "вторинці" обійдуться покупцеві приблизно в 2,2-2,5 тис доларів за квадрат. Покупцям, яким пафос не потрібен або не по кишені, пропонують метри за ціною вдвічі нижчою. Але і там різниця в ціні приблизно така ж - 20-25%.
Багато моїх знайомих міцно думають зараз - чи не час вирішувати житлове питання? Будівельники дійсно піднеслися духом після похмурих 2008-2010 років, розхапують один майданчик за одною, зводять один комплекс за іншим.
Купівля "на етапі котловану" а була неймовірно популярна в 2005-2007 роках. І купували не тільки заради того, щоб жити в придбаній квартирі. Тоді і в кредити багато покупців лізли заради того, щоб "підняти грошей" на перепродажу швидко дорожчають квартир. Нерідко подорожчала квартиру перший покупець продавав кінцевому покупцеві ще до завершення будівництва.
Зараз спекулятивних грошей на ринку первинного житла практично немає. Тому що ціни на "вторинці" не ростуть. І підстав для їх зростання поки що не видно. А ставка на підйом ціни возводимой квартири на 20-25% за той рік, який залишився до завершення будівництва - це ризиковано і не занадто прибутково.
Основна маса покупців нині розглядає варіанти у тільки що почали будуватися будинках з єдиною метою - заощадити. Заплатити НЕ 9-10 тис. гривень за метр у столичній квартирі, а 7-8 тис? Чи це не щастя? За цю знижку можна і оздоблювальні роботи в свіжокуплені квартирі зробити, і дещо з побутової техніки купити.
І ось тут потенційного покупця підстерігають сюрпризи, а місцями - і розчарування. Чим іменитим забудовник, тим менша різниця в ціні між "первинкою" і аналогічним за якістю "вторинним" житлом. У "грандів" столичного будівництва такої різниці .... взагалі може не виявитися, якщо мова йде про будинок з готовністю 50-70%.
Тому в пошуках економії чи не занадто марнотратний покупець звертає увагу на менш відомих забудовників. "Саша, що ти про них знаєш?", - Задають мені питання майже кожен день. Якщо забудовник не надто іменитий, що про нього знати можна? І ми починаємо загинати пальці, розбираючись в плюсах і мінусах.
- Є за спиною здані об'єкти - чудово. Були при їх здачі скандали і тривалі затримки - жирний мінус. Залишилися заморожені будови - зовсім погано.
- Почав працювати до 2008 року - чудово. Якщо пережив кризу і пройшов його успішно, значить, біля керма компанії стоять тямущі люди, що виконують свої зобов'язання.
- Будує кілька об'єктів відразу - ніби й непогано. Але тут варто поцікавитися - чи є у такого забудовника ще не розпродано квартири у вже зданих будинках? Якщо споруджуваних об'єктів багато, а зданих недавно або близьких до здачі ні - це не краща ознака. Безліч забудовників у 2007-2008 рр. хапалися за відразу безліч об'єктів, не маючи на руках жодного зданого з квартирами на продаж. Переважна кількість таких об'єктів опинилися в замороженому стані в 2009 році. Деякі коштують недобудованими досі.
- Дотримується заявлений графік робіт на інших своїх об'єктах - дуже добре. Це очевидно.
- Є партнерська програма з кредитування купівлі квартир, що будуються - позитивний сигнал. Навіть якщо самому покупцеві кредит не потрібен, наявність програм кредитування прискорює розпродаж квартир. А значить, забудовник отримує гроші, які він може використовувати на фінансування будівництва.
- Чи є можливість поетапної оплати споруджуваної квартири? Якщо є - це добре, це означає, що забудовник не сильно залежить фінансово від темпів продажу квартир. Це означає, що у нього є власні джерела фінансування.
- Чи немає у забудовника скандалів з сусідами по будмайданчику? Якщо жителі навколишніх будинків заперечують проти будівництва - не кращий знак. Припинити будівництво вони навряд чи зможуть, а ось затягнути здачу - запросто.
- Як оформляється купівля житла, що будується? Якщо через участь у Фонді фінансування будівництва (ФФБ) або через купівлю цільових облігацій - Це законно. Решта схеми суперечать законодавству і, швидше за все, чреваті неприємностями - аж до втрати грошей.
- Чи є в договорі пункти про відповідальність продавця за його виконання? Чи закладено штрафні санкції за несвоєчасну здачу квартири? Якщо їх немає - недобре. Успішний забудовник все робить більш-менш вчасно, йому наявність пункту про санкції не страшно. Недобросовісний намагається уникнути відповідальності - щоб потім її не нести. В принципі, навіть якщо відповідних пунктів в договорі немає, їх можна зажадати внести. Погодяться - добре, ні - навряд чи варто такому продавцеві довіряти гроші.
- Чи дають бланк договору "навинос", щоб покупець міг подумати над його пунктами і порадитися з юристом? Якщо дають - це добрий знак, значить, впевнені в тому, що договір досить захищає права покупця-інвестора. Якщо не дають - це ознака несумлінного ставлення до клієнта і, можливо, ознака наявності високих ризиків для покупця.
- Варто побувати кілька разів на будмайданчику уподобаного будинку. Те, що там можна побачити, воно дуже і дуже багато що говорить про перспективи будівництва, та й про якість споруджуваних квартир. Багато що говорить навіть тому, що не має будівельного або інженерного диплома.
ОЛЕКСАНДР КРАМАРЕНКО
Головний редактор журналу "Деньги"
