Отдел продаж, телефон …", "продажа квартир, тел……", "покупайте квартиру здесь….", "Офис по продаже квартир…." - такие вывески, борды, баннеры, рекламные щиты, перетяжки, надписи краской по забору украшают многие киевские улицы. На выбор – что угодно покупателю: от скромной квартиры где-то на окраине Дарницы(если кто не в курсе – довольно дальний район Киева на левом берегу Днепра) до шикарных апартаментов с видом на стадион "Олимпийский".
В городах-миллионниках строительная лихорадка выглядит поскромнее: то там, то тут строятся многоэтажки, как правило – недешевое жилье. Недорогие квартиры строят значительно реже. И понятно, почему: цена свежепостроенной квартиры в городе-миллионнике зачастую получается здорово выше, чем у квартиры, купленной на дешевом вторичном рынке.
Цены на "первичку" по-прежнему высоки, строители демонстрируют бодрость духа и решимость достроить все до конца. Потому-то снова возвращается мода на покупку квартир "на стадии котлована". Покупка на этапе готовности дома в 25-30%, то есть почти "на этапе котлована" - очень рискованное предприятие, но позволяет сэкономить те же 20-25% по сравнению с ценой аналогичного по качеству жилья на "вторичке".
Люди взвешивают цену квартир на старте стройки и риск незавершения объекта. И зачастую все-таки идут на покупку "на этапе котлована" - ради экономии. Сейчас, к примеру, Киев буквально завешан рекламой недешевого жилого комплекса, на котором еще и фундамент до конца не возведен. Да, компания, что его строит, вряд ли бросит такой объект: и место шикарное, и репутация у застройщика завидная. Конечно, без малого 2 тысячи долларов за квадрат – это по карману совсем не рядовых киевлянам. Но аналогичного качества квартиры на "вторичке" обойдутся покупателю примерно в 2,2-2,5 тыс долларов за квадрат. Покупателям, которым пафос не нужен или не по карману, предлагают метры по цене вдвое ниже. Но и там разница в цене примерно такова же – 20-25%.
Многие мои знакомые крепко думают сейчас – не пора ли решать жилищный вопрос? Строители действительно воспряли духом после мрачных 2008-2010 годов, расхватывают одну площадку за другой, возводят один комплекс за другим.
Покупка "на этапе котлована" а была невероятно популярна в 2005-2007 годах. И покупали не только ради того, чтобы жить в приобретенной квартире. Тогда и в кредиты многие покупатели лезли ради того, чтобы "поднять денег" на перепродаже быстро дорожающих квартир. Нередко подорожавшую квартиру первый покупатель продавал конечному покупателю еще до завершения строительства.
Сейчас спекулятивных денег на рынке первичного жилья практически нет. Потому что цены на "вторичке" не растут, пишут Вести. И оснований для их роста пока что не видно. А ставка на подъем цены возводимой квартиры на 20-25% за тот год, который остался до завершения стройки – это рискованно и не слишком прибыльно.
Основная масса покупателей нынче рассматривает варианты в только начавших строиться домах с единственной целью – сэкономить. Заплатить не 9-10 тыс. гривен за метр в столичной квартире, а 7-8 тыс? Это ли не счастье? За эту скидку можно и отделочные работы в свежекупленной квартире сделать, и кое-что из бытовой техники купить.
И вот тут потенциального покупателя подстерегают сюрпризы, а местами – и разочарование. Чем именитее застройщик, тем меньше разница в цене между "первичкой" и аналогичным по качеству "вторичным" жильем. У "грандов" столичного строительства такой разницы…. вообще может не оказаться, если речь идет о доме с готовностью 50-70%.
Поэтому в поисках экономии не слишком расточительный покупатель обращает внимание на менее известных застройщиков. "Саша, что ты о них знаешь?", - задают мне вопросы почти каждый день. Если застройщик не слишком именит, что о нем знать можно? И мы начинаем загибать пальцы, разбираясь в плюсах и минусах.
- Есть за спиной сданные объекты – замечательно. Были при их сдаче скандалы и длительные задержки – жирный минус. Остались замороженные стройки – совсем плохо.
- Начал работать до 2008 года – восхитительно. Если пережил кризис и прошел его успешно, значит, у руля компании стоят толковые люди, выполняющие свои обязательства.
- Строит несколько объектов сразу – вроде и неплохо. Но тут стоит поинтересоваться – есть ли у такого застройщика еще не распроданные квартиры в уже сданных домах? Если строящихся объектов много, а сданных недавно или близких к сдаче нет – это не лучший признак. Множество застройщиков в 2007-2008 гг хватались за сразу множество объектов, не имея на руках ни одного сданного с квартирами на продажу. Подавляющее число таких объектов оказались в замороженном состоянии в 2009 году. Некоторые стоят недостроенными до сих пор.
- Соблюдает заявленный график работ на других своих объектах – очень хорошо. Это очевидно.
- Есть партнерская программа по кредитованию покупки строящихся квартир – позитивный сигнал. Даже если самому покупателю кредит не нужен, наличие программ кредитования ускоряет распродажу квартир. А значит, застройщик получает деньги, которые он может использовать на финансирование строительства.
- Есть ли возможность поэтапной оплаты строящейся квартиры? Если есть – это хорошо, это означает, что застройщик не сильно зависит финансово от темпов продажи квартир. Это значит, что у него есть собственные источники финансирования.
- Нет ли у застройщика скандалов с соседями по стройплощадке? Если жители окрестных домов возражают против строительства – не лучший знак. Прекратить стройку они навряд ли смогут, а вот затянуть сдачу – запросто.
- Как оформляется покупка строящегося жилья? Если через участие в Фонде финансирования строительства (ФФС) или через покупку целевых облигаций – это законно. Остальные схемы противоречат законодательству и, скорее всего, чреваты неприятностями – вплоть до потери денег.
- Есть ли в договоре пункты об ответственности продавца за его выполнение? Заложены ли штрафные санкции за несвоевременную сдачу квартиры? Если их нет – нехорошо. Успешный застройщик все делает более или менее вовремя, ему наличие пункта о санкциях не страшно. Недобросовестный старается избежать ответственности – чтобы потом ее не нести. В принципе, даже если соответствующих пунктов в договоре нет, их можно потребовать внести. Согласятся – хорошо, нет – вряд ли стоит такому продавцу доверять деньги.
- Дают ли бланк договора "навынос", чтобы покупатель мог подумать над его пунктами и посоветоваться с юристом? Если дают – это добрый знак, значит, уверены в том, что договор достаточно защищает права покупателя-инвестора. Если не дают – это признак недобросовестного отношения к клиенту и, возможно, признак наличия высоких рисков для покупателя.
- Стоит побывать несколько раз на стройплощадке облюбованного дома. То, что там можно увидеть, оно очень и очень многое говорит о перспективах строительства, да и о качестве строящихся квартир. Многое говорит даже тому, что не имеет строительного или инженерного диплома.
АЛЕКСАНДР КРАМАРЕНКО
Главный редактор журнала "Деньги"
