Президент ДАФН, директор компанії «Експерт-Сервіс» Валерій Головін вважає, що з 1 серпня ринок нерухомості в Україні може бути повністю паралізований, оскільки перестануть діяти сертифікати оцінки нерухомості, видані до 5 березня нинішнього року. Про це він заявив на прес-конференції в ІА «Міст-Дніпро».
«Ринок нерухомості в Україні і так практично стоїть, а з введенням нових правил, що стосуються оцінки об'єктів нерухомості та тих суб'єктів господарювання, які цю оцінку здійснюють, він взагалі може бути паралізований. Нововведення, які передбачаються в Постанові Кабінету Міністрів України № 231 від 4 березня 2013 «Деякі питання проведення оцінки майна для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, що стягуються відповідно до законодавства », приведуть до повного хаосу. Влітку минулого року подібна схема вже реалізовувалася, і тоді угоди неможливо було оформити. Завдяки втручанню громадськості на ситуацію звернув увагу прем'єр Микола Азаров, і все припинилося. Вже сьогодні, згідно з Постановою № 231, жоден з порядку 10 тис українських оцінювачів не може приймати участь в оцінці нерухомості. Юридично наші сертифікати ще діють, але нічого з ними зробити ми не можемо. Оскільки нотаріус має права приймати тільки висновку про оцінку, видані до 5 березня нинішнього року, поки ще не набуло чинності Постанова № 231. А з 1 Августа до роботі повинні приступити нові оцінювачі. Хто вони, нікому не зрозуміло. Відомо тільки, що їх вже готують у Києві. Скільки коштуватимуть послуги нових оцінювачів і чи зможуть вони їх з 1 серпня надавати - питання відкрите. З 1 серпня на ринку нерухомості України прогнозується системний крах », - сказав він.
Крім того, через набуття чинності нових правил обмеження граничних сум готівкового розрахунку у розмірі 150 тис. грн, встановленого Нацбанком Ігоря Соркіна, також надасть різко негативний вплив на ринок нерухомості і на думку експертів може в цій галузі тоді настане повний колапс.
Зокрема, призупинення ринку нерухомості з 1 вересня прогнозує Сергій Злидень, президент Асоціації Фахівців Нерухомості Україна. Як зазначив експерт у коментарі виданню Мир Квартир, в нинішньому році не буде звичного сезонного пожвавлення. Збільшаться витрати на купівлю-продаж нерухомості.
«Якою б не була сума, які будуть брати банки за свої послуги - це чергова спроба залізти в кишеню тих, хто хоче купити собі той чи інший товар. Це призведе до того, що людина намагатиметься любими способами відвести в тінь свої покупки. Нічого хорошого дану постанову НБУ на ринок не принесе », - упевнений Сергій Злидень.
Таким чином, перше півріччя було періодом перебудови вітчизняного ринку нерухомості. Ініціатором і основною рушійною силою перебудови була влада Януковича, а також наближені до керівництва країни політики, що переслідували кілька основних цілей.
Ієрархію цих цілей поки встановити складно, тому перерахуємо їх в алфавітному порядку:
- Витіснення з ринку нерухомості іноземних валют;
- Зміна правил оцінки нерухомості, а також структур і кадрів, що займаються оцінною діяльністю;
- Передача державним і приватним структурам значної частини функцій і інформаційних ресурсів комунальних БТІ;
- Перехід ринку нерухомості на безготівкові форми платежів;
- Поповнення місцевих бюджетів за допомогою введення податку на житлову нерухомість;
- Наближення правил реєстрації майнових прав на нерухомість до загальносвітових.
Фактично мова йде про суттєве і досить швидкій зміні «правил гри» і на ринку нерухомості, і в економіці країни в цілому. Причому відбуваються ці зміни в умовах серйозних проблем в економіці і суспільстві, численних криз, що охопили не тільки Україна, а й світ.
Реакція учасників ринку на ці зміни, значна частина яких - лише плани на майбутнє, була неоднозначною. З одного боку, високий рівень невизначеності і непідготовленість реформ придушували ділову активність. З іншого боку, учасники ринку нерідко поспішали з прийняттям рішень і оформленням угод за «старими правилами». Далеко не всі вони прагнули до переходу від «тіньової» до «нормальної» економіці. Судячи з дискусій на інтернет-форумах, люди побоюються нововведень, вважають, що реформи затіяні заради того, щоб виштовхнути з тіні «простих людей», обкласти їх додатковими платежами та податками. Залишивши при цьому в тіні олігархів і високопосадовців.
Під впливом двох протилежних тенденцій - придушення і штучного стимулювання ділової активності - ринок нерухомості працював протягом всього півріччя. Рівень ділової активності при цьому постійно коливався, нерідко, досить істотно.
Аналізуючи ринкові процеси першого півріччя, необхідно підкреслити помітний вплив суб'єктивних факторів. Учасники ринку нерухомості вже кілька років живуть в атмосфері очікування масштабної кризи. Багато хто з них вигідно продали нерухомість, найчастіше, що дісталася їм у спадок. І тепер, в очікуванні криз, прагнуть знайти «тиху гавань» для своїх накопичень. Вибір у них невеликий. У списку можливих варіантів ринок нерухомості в багатьох на першому місці.
При цьому всі розуміють, що найбільш вразливі під час кризи мікрорайони, забудовані давно застарілими будинками. І це одна з основних причин зміщення уваги потенційних покупців квартир в бік новобудов. За минулі півроку ціни в багатьох нових будинках підросли. У той час як на масивах, де переважає морально і фізично застаріле житло, ціни нерідко знижувалися.
Знаючи про величезні ризики, пов'язані з фінансуванням будівництва житла, люди нерідко вкладали свої заощадження ще на етапі фундаменту, сподіваючись, що особисто для них все закінчиться благополучно. Більше того, на інтернет-форумах проходили запеклі дискусії між потенційними інвесторами сумнівних будівництв і численними їх критиками. Доходило до того, що інвестори вимагали захистити їх і забудовників від критики. Мовляв, це викликає депресію, невпевненість, а головне, заважає забудовникам збирати гроші на продовження будівництва.
У цьому зв'язку незрозуміла роль державних структур, покликаних стежити за будівництвом житла та відсутністю фінансових зловживань. Фактів таких зловживань, у тому числі, при проведенні забудовниками рекламних кампаній, дуже багато. Буває, що на ділянці, де згідно нормам і затвердженими планами, дозволено побудувати невеликий котедж, забудовник намагається звести висотний будинок. І вже на етапі будівництва фундаменту продає квартири на поверхах, яких там бути не повинно.
Мимоволі виникає питання, чому для реформування вторинного ринку нерухомості політичної волі більш ніж достатньо, а для наведення елементарного порядку при будівництві житла за рахунок коштів населення не вистачає ні енергії, ні політичної волі ...
Слід зазначити, що активна і дуже непросте адаптація до нових правил реєстрації майнових прав тривала до березня. Потім все більш-менш налагодилося. Але непідготовленість даного етапу реформ буде позначатися ще досить довго. Про що свідчать як черги, періодично виникають у відділах державної реєстрації майнових прав, так і повідомлення в ЗМІ про факти зловживання та ризики втрати нерухомості.
У червні наші громадяни нарешті усвідомили, що впритул наблизилися відразу до трьох вельми непростим нововведень:
- Необхідність сплати протягом двох місяців незвичного для нашої країни податку на житлову нерухомість;
- Переходу з першого серпня до нових правил оцінки нерухомості;
- Обмеженню готівкових платежів сумою 150000 гривень з 1 вересня.
Все це було відомо і раніше, але багатьма учасниками ринку сприймалося якось абстрактно. Основна реакція помітно запізнилася. Схоже, що саме червень став головним місяцем непростого вибору оптимальної стратегії на найближче майбутнє. По-перше, зросла кількість дзвінків, заявок на купівлю, переглядів, договорів про наміри. По-друге, на форумах вже з'явилися проекти догляду тим чи іншим чином від безготівкових платежів. Зокрема, за рахунок розділення одного великого платежу на кілька дрібних, сума кожного з яких не буде перевищувати встановлений законом максимум.
Очевидно, що і Нацбанк буде шукати способи протидії цим схемам. У тому числі, і шляхом визнання подібних договорів розстрочення нікчемними.
За суму, еквівалентну 150000 гривням, на вторинному ринку в Києві можна купити хіба що кімнату в квартирі. Якщо ж держава надалі посилить політику обмеження готівкових платежів, то й зовсім витіснить долари з ринків нерухомості навіть невеликих міст. Втім, там і зараз нерухомість часто купують за гривні.
Природно, потенційні покупці київської нерухомості все це зважили і, судячи з усього, прийшли до висновку, що вибір стратегій фактично зводиться до альтернативи: або купити квартиру до першого вересня 2013 року, або чекати далі зниження цін. У першому випадку вони, за звичаєм, зможуть розплатитися готівкою доларами. У другому випадку їм доведеться напередодні угоди конвертувати валютні накопичення в гривні і «засвітити» грошові транзакції.
Продавці в ситуації, що склалася менш консервативні. Багато з них і не приховують, що мають намір в найближчому майбутньому витратити отримані від продажу гроші на купівлю нерухомості, зокрема, на первинному ринку. А для цього якраз знадобляться відповідні суми в гривнях на банківських рахунках. Та й офіційні документи, що встановлюють походження цих чималих сум, теж не будуть зайвими.
У продавців - свої непрості проблеми, пов'язані із змінами правил оцінки нерухомості. З 1 серпня нотаріуси не будуть приймати документи про оцінку нерухомості, виконані фахівцями з багаторічним досвідом, але не пройшли перепідготовку і не одержали відповідні нові сертифікати.
Перехідний період у сфері оцінки нерухомості проходить досить болісно, пов'язаний з численними скандалами і протистояннями, які можуть затягнутися надовго. І справа тут не тільки в прагненні впливових політиків і чиновників замінити структури і кадри, які мають право займатися оціночною діяльністю з цілями оподаткування. Справа ще й у зміні підходів до оцінки.
За словами чиновників, пріоритет буде відданий не ринковою вартістю, а оціночної. Поки важко сказати, що розробники нового порядку оцінки під цим мали на увазі.
Але проблема в тому, що оцінка за ринковою вартістю передбачає, що ринкові ціни в кожному конкретному сегменті сформувалися. Тобто, конкуренція на ринку є, угоди проходять регулярно і досить масово, а реальні ціни по схожим об'єктам відомі всім учасникам.
На жаль, на нашому ринку таке зустрічається далеко не завжди. Якщо у масових сегментах, наприклад, на великих і однорідних житлових масивах ринкові ціни приблизно однакові, то про ціни одиничних об'єктів говорити складно. До таких належать і особняк в центрі Києва, і будиночок в якому-небудь глухому селі. Стосовно до таких об'єктів як раз використовуються «оціночні вартості».
Як би там не було, а більшості продавців доведеться терміново оновлювати оцінку. І мало хто знає, до яких саме оцінювачам потрібно звертатися і скільки це буде коштувати.
Ось оцінювачі і прогнозують колапс галузі.
Що ж до зловживань при оцінці нерухомості, то тут перед чиновниками і наближеними до них оцінювачами відкриваються нові перспективи.
Вже зараз є скарги, що при продажу нерухомості в невеликому містечку в документах довелося вказати суму, яка втричі перевищує реальну. Бо оцінювачі саме так оцінили квартиру, проігнорувавши доводи, що за такою ціною в цьому місті взагалі ніхто квартири не купує. Гроші за квартиру, природно, заплатили за реальною ринковою ціною. Але податки та інші платежі - виходячи з документів оцінювачів.
Як оцінюватимуть будинку в спорожнілих селах, де і 10000 гривень - сума дуже значна, сказати складно.
Тому, порівнюючи плюси і мінуси різних підходів до оцінки нерухомості, схиляємося до того, що доцільно спиратися на ринкову вартість. Принаймні, необхідно намагатися знайти її. Це не тільки зменшить зловживання, але й змусить влади зробити ринок більш прозорим і відкритим. У тому числі, регулярно публікувати статистику угод в кожному сегменті ринку, відкрити доступ до інформації про угоди і реальних цінах продажів.
Хочеться вірити, що з часом так воно і буде, а поки ...
