Президент ДАСН, директор компании «Эксперт-Сервис» Валерий Головин считает, что с 1 августа рынок недвижимости в Украине может быть полностью парализован, поскольку перестанут действовать сертификаты оценки недвижимости, выданные до 5 марта нынешнего года. Об этом он заявил на пресс-конференции в ИА «Мост-Днепр».
«Рынок недвижимости в Украине и так практически стоит, а с введением новых правил, касающиеся оценки объектов недвижимости и тех субъектов хозяйствования, которые эту оценку осуществляют, он вообще может быть парализован. Нововведения, которые предполагаются в Постановлении Кабинета Министров Украины № 231 от 4 марта 2013 года «Некоторые вопросы проведения оценки имущества для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством», приведут к полному хаосу. Летом прошлого года подобная схема уже реализовывалась, и тогда сделки невозможно было оформить. Благодаря вмешательству общественности на ситуацию обратил внимание премьер Николай Азаров, и все прекратилось. Уже сегодня, согласно Постановлению №231, ни один из порядка 10 тыс украинских оценщиков не может принимать участие в оценке недвижимости. Юридически наши сертификаты еще действуют, но ничего с ними сделать мы не можем. Поскольку нотариус имеет права принимать только заключения об оценке, выданные до 5 марта нынешнего года, пока еще не вступило в силу Постановление №231. А с 1 августа к работе должны приступить новые оценщики. Кто они, никому не понятно. Известно только, что их уже готовят в Киеве. Сколько будут стоить услуги новых оценщиков и смогут ли они их с 1 августа оказывать – вопрос открытый. С 1 августа на рынке недвижимости Украины прогнозируется системный крах», — сказал он.
Кроме того, из-за вступления в силу новых правил ограничения предельных сумм наличного расчета в размере 150 тыс. грн, установленного Нацбанком Игоря Соркина, также окажет резко негативное влияние на рынок недвижимости и по мнению экспертов может в этой отрасли тогда наступит полный коллапс.
В частности, приостановку рынка недвижимости с 1 сентября прогнозирует Сергей Злыдень, президент Ассоциации Специалистов Недвижимости Украины. Как отметил эксперт в комментарии изданию Мир Квартир, в нынешнем году не будет привычного сезонного оживления. Увеличатся затраты на покупку-продажу недвижимости.
«Какой бы ни была сумма, которые будут брать банки за свои услуги – это очередная попытка залезть в карман тех, кто хочет купить себе тот или иной товар. Это приведет к тому, что человек будет стараться любими способами увести в тень свои покупки. Ничего хорошого данное постановление НБУ на рынок не принесет», – уверен Сергей Злыдень.
Таким образом, первое полугодие было периодом перестройки отечественного рынка недвижимости. Инициатором и основной движущей силой перестройки была власть Януковича, а также приближенные к руководству страны политики, преследовавшие несколько основных целей.
Иерархию этих целей пока установить сложно, потому перечислим их в алфавитном порядке:
- вытеснение с рынка недвижимости иностранных валют;
- изменение правил оценки недвижимости, а также структур и кадров, занимающихся оценочной деятельностью;
- передача государственным и частным структурам значительной части функций и информационных ресурсов коммунальных БТИ;
- переход рынка недвижимости на безналичные формы платежей;
- пополнение местных бюджетов с помощью введения налога на жилую недвижимость;
- приближение правил регистрации имущественных прав на недвижимость к общемировым.
Фактически речь идет о существенном и достаточно быстром изменении «правил игры» и на рынке недвижимости, и в экономике страны в целом. Причем происходят эти изменения в условиях серьезных проблем в экономике и обществе, многочисленных кризисов, охвативших не только Украину, но и мир.
Реакция участников рынка на эти изменения, значительная часть которых - лишь планы на будущее, была неоднозначной. С одной стороны, высокий уровень неопределенности и неподготовленность реформ подавляли деловую активность. С другой стороны, участники рынка нередко спешили с принятием решений и оформлением сделок по «старым правилам», пишет uainfo. Далеко не все они стремились к переходу от «теневой» к «нормальной» экономике. Судя по дискуссиям на интернет-форумах, люди опасаются нововведений, полагают, что реформы затеяны ради того, чтобы вытолкнуть из тени «простых людей», обложить их дополнительными платежами и налогами. Оставив при этом в тени олигархов и высокопоставленных чиновников.
Под влиянием двух противоположных тенденций - подавления и искусственного стимулирования деловой активности - рынок недвижимости работал в течение всего полугодия. Уровень деловой активности при этом постоянно колебался, нередко, весьма существенно.
Анализируя рыночные процессы первого полугодия, необходимо подчеркнуть заметное влияние субъективных факторов. Участники рынка недвижимости уже несколько лет живут в атмосфере ожидания масштабного кризиса. Многие из них выгодно продали недвижимость, чаще всего, доставшуюся им в наследство. И теперь, в ожидании кризисов, стремятся найти «тихую гавань» для своих накоплений. Выбор у них небольшой. В списке возможных вариантов рынок недвижимости у многих на первом месте.
При этом все понимают, что наиболее уязвимы во время кризиса микрорайоны, застроенные давно устаревшими домами. И это одна из основных причин смещения внимания потенциальных покупателей квартир в сторону новостроек. За прошедшие полгода цены во многих новых домах подросли. В то время как на массивах, где преобладает морально и физически устаревшее жилье, цены нередко снижались.
Зная об огромных рисках, связанных с финансированием строительства жилья , люди нередко вкладывали свои сбережения еще на этапе фундамента, надеясь, что лично для них все закончится благополучно. Более того, на интернет-форумах проходили жаркие дискуссии между потенциальными инвесторами сомнительных строек и многочисленными их критиками. Доходило до того, что инвесторы требовали оградить их и застройщиков от критики. Мол, это вызывает депрессию, неуверенность, а главное, мешает застройщикам собирать деньги на продолжение строительства.
В этой связи непонятна роль государственных структур, призванных следить за строительством жилья и отсутствием финансовых злоупотреблений. Фактов таких злоупотреблений, в том числе, при проведении застройщиками рекламных кампаний, очень много. Бывает, что на участке, где согласно нормам и утвержденным планам, разрешено построить небольшой коттедж, застройщик пытается возвести высотный дом. И уже на этапе строительства фундамента продает квартиры на этажах, которых там быть не должно.
Невольно возникает вопрос, почему для реформирования вторичного рынка недвижимости политической воли более чем достаточно, а для наведения элементарного порядка при строительстве жилья за счет средств населения не хватает ни энергии, ни политической воли…
Следует отметить, что активная и весьма непростая адаптация к новым правилам регистрации имущественных прав продолжалась до марта. Потом все более или менее наладилось. Но неподготовленность данного этапа реформ будет сказываться еще достаточно долго. О чем свидетельствуют как очереди, периодически возникающие в отделах государственной регистрации имущественных прав, так и сообщения в СМИ о фактах злоупотребления и рисках потери недвижимости.
В июне наши граждане наконец-то осознали, что вплотную приблизились сразу к трем весьма непростым нововведениям:
- необходимости уплаты в течение двух месяцев непривычного для нашей страны налога на жилую недвижимость;
- переходу с первого августа к новым правилам оценки недвижимости;
- ограничению наличных платежей суммой 150000 гривен с 1 сентября.
Все это было известно и раньше, но многими участниками рынка воспринималось как-то отвлеченно. Основная реакция заметно запоздала. Похоже, что именно июнь стал главным месяцем непростого выбора оптимальной стратегии на ближайшее будущее. Во-первых, выросло количество звонков, заявок на покупку, просмотров, договоров о намерениях. Во-вторых, на форумах уже появились проекты ухода тем или иным образом от безналичных платежей. В частности, за счет разделения одного крупного платежа на несколько мелких, сумма каждого из которых не будет превышать установленный законом максимум.
Очевидно, что и Нацбанк будет искать способы противодействия этим схемам. В том числе, и путем признания подобных договоров рассрочки ничтожными.
За сумму, эквивалентную 150000 гривнам, на вторичном рынке в Киеве можно купить разве что комнату в квартире. Если же государство в дальнейшем ужесточит политику ограничения наличных платежей, то и вовсе вытеснит доллары с рынков недвижимости даже небольших городов. Впрочем, там и сейчас недвижимость часто покупают за гривны.
Естественно, потенциальные покупатели киевской недвижимости все это взвесили и, судя по всему, пришли к выводу, что выбор стратегий фактически сводится к альтернативе: либо купить квартиру до первого сентября 2013 года, либо ждать дальше снижения цен. В первом случае они, по обыкновению, смогут расплатиться наличными долларами. Во втором случае им придется накануне сделки конвертировать валютные накопления в гривны и «засветить» денежные транзакции.
Продавцы в сложившейся ситуации менее консервативны. Многие из них и не скрывают, что намерены в ближайшем будущем потратить полученные от продажи деньги на покупку недвижимости, в частности, на первичном рынке. А для этого как раз понадобятся соответствующие суммы в гривнах на банковских счетах. Да и официальные документы, устанавливающие происхождение этих немалых сумм, тоже не будут лишними.
У продавцов - свои непростые проблемы, связанные с изменениями правил оценки недвижимости. С 1 августа нотариусы не будут принимать документы об оценке недвижимости, выполненные специалистами с многолетним опытом, но не прошедшими переподготовку и не получившими соответствующие новые сертификаты.
Переходной период в сфере оценки недвижимости проходит весьма болезненно, связан с многочисленными скандалами и противостояниями, которые могут затянуться надолго. И дело тут не только в стремлении влиятельных политиков и чиновников заменить структуры и кадры, имеющие право заниматься оценочной деятельностью с целями налогообложения. Дело еще и в изменении подходов к оценке.
По словам чиновников, приоритет будет отдан не рыночной стоимости, а оценочной. Пока трудно сказать, что разработчики нового порядка оценки под этим подразумевали.
Но проблема в том, что оценка по рыночной стоимости предполагает, что рыночные цены в каждом конкретном сегменте сформировались. То есть, конкуренция на рынке есть, сделки проходят регулярно и достаточно массово, а реальные цены по похожим объектам известны всем участникам.
Увы, на нашем рынке такое встречается далеко не всегда. Если в массовых сегментах, например, на крупных и однородных жилых массивах рыночные цены примерно одинаковы, то о ценах единичных объектов говорить сложно. К таковым относятся и особняк в центре Киева, и домик в каком-нибудь глухом селе. Применительно к таким объектам как раз используются «оценочные стоимости».
Как бы там ни было, а большинству продавцов придется срочно обновлять оценку. И мало кто знает, к каким именно оценщикам нужно обращаться и сколько это будет стоить.
Вот оценщики и прогнозируют коллапс отрасли.
Что же касается злоупотреблений при оценке недвижимости, то тут перед чиновниками и приближенными к ним оценщиками открываются новые перспективы.
Уже сейчас есть жалобы, что при продаже недвижимости в небольшом городке в документах пришлось указать сумму, которая в три раза превышает реальную. Ибо оценщики именно так оценили квартиру, проигнорировав доводы, что по такой цене в этом городе вообще никто квартиры не покупает. Деньги за квартиру, естественно, заплатили по реальной рыночной цене. Но налоги и прочие платежи – исходя из документов оценщиков.
Как будут оценивать дома в опустевших селах, где и 10000 гривен - сумма очень значительная, сказать сложно.
Поэтому, сравнивая плюсы и минусы различных подходов к оценке недвижимости, склоняемся к тому, что целесообразно опираться на рыночную стоимость. По крайней мере, необходимо пытаться найти ее. Это не только уменьшит злоупотребления, но и вынудит власти сделать рынок более прозрачным и открытым. В том числе, регулярно публиковать статистику сделок в каждом сегменте рынка, открыть доступ к информации о сделках и реальных ценах продаж.
Хочется верить, что со временем так оно и будет, а пока…
