Кабінет міністрів надав Державній іпотечній установі (ДІУ) можливість впроваджувати програми забезпечення житлом громадян України на умовах фінансового лізингу.
Така ідея не нова. В Україні вже були проекти і плани і навіть такі експериментальні «лізингові» будинки за участю держави. Будувалися вони в Києві. Але, тим не менш, далі ця практика не отримала розвитку.
У коментарі «і» в прес-службі ДІУ зазначили, що організація вже майже запустила пілотний проект по лізингу житла для учасників АТО спільно з Київською міською державною адміністрацією. ДІУ це робить за свої гроші, не залучаючи зовнішні ресурси. Однак установа вже розробило інвестиційний проект, відповідно до якого буде залучено до 500 млн. грн. на розвиток програми лізингового житла.
«Покупка житла в лізинг є дуже популярною в Україні, незважаючи на те, що такої практики за всі роки незалежності практично не було, за рідкісним винятком. До нас дуже часто звертаються люди і цікавляться купівлею житла в лізинг. Це їм цікаво ще і з тієї причини, що таку квартиру або приватний будинок вони можуть придбати без першого обов'язкового внеску і виплачувати за них на протязі 20-ти років. Середні ставки, за якими ми будемо продавати в лізинг житло, будуть перебувати на рівні 15,3%, проте вони можуть бути і меншими. Все буде залежати від загальної вартості такої нерухомості», — розповіли в ДІУ.
Такий показник на сьогодні є меншим, ніж середня процентна ставка по іпотеці від наших банків. Так, сьогодні вони пропонують купівлю житла в кредит під 20-23% річних.
Фінансовий лізинг з купівлі житла відрізняється від звичайної іпотеки тим, що нерухомість знаходиться в руках лізингодавця весь час, за який здійснюються виплати. По закінченню останніх лізингоодержувач (тобто покупець) може забрати собі житло і оформити його як свою власність, або воно залишається за лізингодавцем. Також клієнт-лізингоодержувач може відмовитися від цього житла (від виплат по ньому) ще до здійснення всіх виплат. Тоді, звичайно, він втрачає всі гроші, які були виплачені за процентною ставкою.
«Фінансовий лізинг і банківський кредит мають свої сильні і слабкі сторони. Відсутність початкового внеску є безперечною перевагою фінансового лізингу у порівнянні з банківським кредитом. Що стосується платежів, це буде значною мірою залежати від конкретних фінансових умов. У випадку з банківським кредитом, ці фінансові установи вимагають надання майна в забезпечення. При придбанні житла, таким забезпеченням є, як правило, іпотека квартири, що купується. Що стосується фінансового лізингу, то забезпечення вимагається не завжди», — говорить юрист ЮФ «Ільяшев і Партнери» Наталія Левчук.
«У той же час, при придбанні квартири в кредит, покупець стає власником квартири, нехай і обтяженої іпотекою. А лізингоодержувач не набуває права власності на об'єкт лізингу до оплати лізингових платежів. Таким чином, до моменту повної оплати лізингоодержувач не зможе розпоряджатися квартирою: продати її, здати в оренду і т. д.», — продовжує Левчук.
Які слабкі і сильні сторони такого лізингу бачать експерти? «В Україні головне питання полягає в тому, чи буде достатнім фінансування, і хто буде приймати рішення про відбір людей для участі в програмі. У нас вже є програма щодо забезпечення безкоштовним житлом пільговиків і тих, хто стоїть у «квартирній черзі». Вона працює? Немає. Хто отримує такі квартири? Високопоставлені чиновники вже отримали квартири так для себе і всіх членів сім'ї. Якщо аналогічний підхід і до реалізації лізингу, то сенсу від його запуску не буде», —переконаний Гліб Сегіда, керуючий партнер юридичної фірми Pravovest.
«Наприклад, планується, що квартири будуть купувати у них безпосередньо. За якими типами квартир у забудовників найбільші проблеми з реалізацією? Це великі квартири, тоді як квартири з малої квадратурою йдуть набагато активніше. Саме у продажу великих квартир будуть більше зацікавлені забудовники, а це зовсім не соціальне житло», — говорить Сегіда.
На його думку, також залишається відкритим питання, на якому етапі будівництва будуть придбаватися квартири. Так, якщо це рівень «котловану» (тобто самий початок будівництва), то буде гарантія добудови будинку, і буде відповідати заявленому якість будівництва?
«Швидше за все, державні чиновники цим контролем займатися не будуть і все ляже на плечі фізичних осіб-інвесторів такого будівництва. Тут ще можна задатися одним питанням — хто буде здійснювати ремонт після побудови квартири, щоб туди міг заїхати лізингоодержувач, забудовник або держчиновник?», — задається питаннями експерт.
У той же час, на думку пана Сегиды, є і великий плюс покупки житла за лізинговою схемою: «Так як об'єкт лізингу де-юре не переходить у володіння орендаря, то сплата податку на нерухомість (на відміну від іпотечної схеми) не відбувається. Нарахування податку на нерухомість відбувається, як правило, разом з останнім платежем на залишкову вартість об'єкта лізингу. А це буде вже не, наприклад, 1% не від $50 тис. (всієї вартості квартири чи будинку), а від $500 (сума останнього платежу по лізингу)»
Наталія Левчук повністю підтримує свого колегу: переваги для лізингоодержувача полягають у тому, йому не треба сплачувати податок на нерухомість. Однак це далеко не всі «плюси» фінансового лізингу.
У разі надання банківського кредиту, ці фінансові установи вимагають надання майна в забезпечення: «При придбанні житла, таким забезпеченням є, як правило, іпотека квартири, що купується. Що стосується фінансового лізингу, то забезпечення вимагається не завжди», — зазначає вона.
Майбутні і справжні програми ДІУ з продажу житла за схемою фінансового лізингу — це добре. Але одна державна компанія не може забезпечити всіх бажаючих нерухомістю. Чи можуть нині в Україні надавати житло по лізингу приватні компанії?
Експерти одностайні: у порівнянні з приватною компанією державні установи більш стабільні. Наприклад, у відношенні приватної компанії цілком актуальним є ризик її банкрутства. Так як де-юре власником квартири залишається компанія-лізингодавець, вона може оформляти кредит під заставу нерухомості або продати її іншій особі.
Звичайно, в договорі буде зафіксовано, що орендар (тобто лізингоодержувач) буде жити в квартирі, поки він виконує умови договору, вносить платежі. Однак на практиці в договорі можуть бути виноски про можливості дострокового розірвання, а домагатися компенсації з компанії, яка раптом виявиться банкрутом, буде важко.
Наскільки швидко в Україні при її нинішніх непростих реаліях можуть стати масовими лізингові програми з купівлі нерухомості за допомогою ДІУ?
«В Україні, враховуючи величезне навантаження на бюджет через виплати за боргами і можливе погіршення ситуації в 2020 р. після закінчення дії програми з реструктуризації зовнішнього боргу, а також зростаючий дефіцит Пенсійного фонду, виникають великі сумніви, що з'являться гроші на реалізацію такої програми від ДІУ», — вважає Гліб Сегіда.
У нинішніх реаліях досить складно повірити в швидке поширення лізингових програм з допомогою ДІУ, зазначає Наталія Левчук. «Основні побоювання пов'язані з їх фінансуванням і можливістю залучення коштів. Також існують певні психологічні моменти, так як люди хочуть отримати право власності відразу, а не виплачувати вартість квартири протягом двадцяти років з можливістю оформлення права власності тільки після закінчення такого строку», — уточнює вона.
