«Вторичка» упадет на 10%, а «первичка» — на 30%
Вот он, момент истины: по данным независимого портала «Недвижимость», с начала года цена «бэушных» квартир в Киеве рухнула на 13%. Побит последний козырь тех риелторов-ортодоксов, которые утверждали, что удешевление с начала кризиса — это всего лишь корректировка стоимости по причине падения гривни к доллару, ведь, заметим, в январе наличный курс нацвалюты даже укрепился с 9/$ грн. до 8/$ грн. Итак, «демократизация» жилья — объективная реальность. А главной подоплекой ускорения этого процесса стала, извините за тавтологию, недвижимость рынка недвижимости. В том смысле, что сделки купли-продажи на «вторичке» почти сошли на нет. «Сегодня» попросила экспертов-практиков оценить ситуацию и дать прогноз ее развития на ближайший месяц.
БЕРУТ ТОЛЬКО «ДЕШЕВКУ». Надежды риелторов на то, что с нового года спрос на рынке начнет оживляться, не оправдались. «Платежеспособный спрос вернется, только когда стабилизируется экономика и возобновится ипотечное кредитование, — говорит директор АН "С.І.Т." Эдуард Бразас. — Сейчас рынок в спячке, за месяц в Киеве фиксируется менее 200 сделок: это практически ничего, даже какой-то обоснованный уровень цен определить трудно. И, очевидно, эта спячка продлится в ближайшие полгода. По сути, это не просто выжидание, а противостояние между продавцами и покупателями: кто кого победит».
Ну, тут уже все однозначно: уверенно побеждают покупатели, ибо время работает на них, пока стоимость квартир катится вниз. Ясно, что по крайней мере до осени страна не начнет выкарабкиваться из кризиса. А значит, денег у народа будет все меньше, а равно и возможностей получать ипотечные займы: читай квартиры продолжат дешеветь. Кстати, в пользу «покупателя-выжидателя» высказалась директор АН «Ковчег-7» Людмила Стригуль: «Сейчас покупать не советую — пока спад в экономике не достиг дна, стоимость жилья будет снижаться».
И все-таки, почем заключаются те единичные сделки купли-продажи, которые сегодня «имеют место быть»? Директор АН «Золотой ключ» Сергей Степанюк раскрыл «коммерческую тайну»: «Покупаются только самые дешевые квартиры: 1-комнатные стоимостью до $40—50 тыс. и «двушки» — до $60—70 тыс. При этом и на них несложно добиться скидки соответственно в $2—3 и $3—4 тыс.».
НА СКОЛЬКО УПАДУТ. По мнению С. Степанюка, за февраль средняя стоимость «вторички» снизится на 5%, однако: «Серьезнее могут подешеветь квартиры, продаваемые срочно по житейским обстоятельствам и те, чьи хозяева взяли ипотечные кредиты и не смогли их выплачивать. Видимо, такие «горящие» объекты и будут самыми востребованными».
Прочие эксперты прогнозируют более внушительное снижение. Директор АН «Столица плюс" Вячеслав Кашпар считает: «Скорее всего, до марта увидим падение стоимости еще на 10% — такие серьезные темпы продиктованы почти нулевым спросом на жилье». Ему вторит Л. Стригуль: «Минимум на 10% к весне квартиры просядут. Кризис развивается, и я пока не вижу объективных предпосылок для стабилизации цен. Из-за отсутствия спроса квартиры массово снимаются с продажи и сдаются в аренду. Думаю, это хороший выход для хозяев переждать лихолетье, ведь кризис не навсегда и после него недвижимость снова начнет дорожать».
Если исходить из того, что ежемесячно жилье будет дешеветь на 10%, то через полгода приличная «единичка» будет стоить $20 тыс., «двушка» — $30 тыс., а «трешка» — $45 тыс.
РЕЙТИНГ САМЫХ ДЕШЕВЫХ КВАРТИР. Как мы убедились, самые дешевые квартиры — не «убитые», а срочно продаваемые.
1-комнатные
$32 тыс. Днепр. р-н, ул. Пожарского, 22/17/3 кв. м
$33 тыс. Десн. р-н, ул. Волкова, 29/18/6 кв. м
$35 тыс. Святош. р-н, ул. Бударина, 28/15/6 кв. м
2-комнатные
$48 тыс. Днепр. р-н, пр. Мира, 45/29/8 кв. м
$50 тыс. Голос. р-н, ул. "Авроры", 50/30/8 кв. м
$51 тыс. Дарн. р-н, ул. Привокзальная, 44/28/7 кв. м
3-комнатные
$67 тыс. Солом. р-н, ул. Гер. Севастополя, 60/45/6 кв. м
$68 тыс. Днепр. р-н, ул. Миропольская, 58/43/7 кв. м
$70 тыс. Шевч. р-н., ул. Краснодарская, 61/41/7 кв. м
НОВОСТРОЙ: ПРИВЛЕЧЬ МОГУТ ТОЛЬКО СКИДКИ ОТ 30%
Ожидалось, что Киев построит в 2008-м 1,4 млн кв. м жилья, а в итоге вышло вдвое меньше. В столице заморожено возведение 80% домов, в регионах — до 60%. Но при этом на рынке — море предложений квартир, а покупателей — кот наплакал. Строители не снижают номинальные цены, ограничиваясь акциями «минус 10—20%» при условии полной предоплаты. Похоже на пир во время чумы (кризиса). Кто же в итоге запирует? Послушаем экспертов и сориентируемся.
«Застройщики надеются, что по Закону «О предотвращении влияния мирового финансового кризиса...» получат средства из стабилизационного фонда госбюджета на завершение домов с готовностью в 75% и, достроив их, смогут удержать сегодняшние цены на квартиры, — считает руководитель инвестотдела компании «НовоБудова» Дмитрий Колиснык. — Спрос сейчас почти никакой, но его могут оживить те, кто собирал деньги на жилье в СКВ и начнет их вкладывать в недвижимость, увидев, что доллар стал падать». Ой, не верится в это! Во-первых, в дырявом госбюджете ассигнования на поддержку строителей вряд ли найдутся, ведь и на защищенные статьи (зарплаты бюджетникам, соцвыплаты) денег не хватает. Во-вторых, граждане, имеющие наличность, спешить с вложениями в недвижимость не будут, резонно ожидая ее дальнейшего удешевления.
Виталий Крутюк, начальник отдела новостроя консалтинговой компании «Новый город», отметил: «Скидки при покупке уже достигли 20—30%, но они не привлекли покупателей. До весны еще на 20% цены упадут — может, это оживит рынок. Советую иметь дело с крупными застройщиками, брать квартиры в готовых домах или контролировать, как идет строительство». Да, но и у крупных стройкомпаний сейчас есть проблемы с финансами, ведь банки им кредиты не дают, а физлица-инвесторы не идут. А заморозить стройку можно всего за 2—3 дня: контролируй ее после этого...
«Снижение цен на 30% к началу весны неизбежно, но оно даст только «точечные», единичные покупки, а массовый спрос не оживится, — уверен начальник отдела маркетинга строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Инвест" Владимир Германов. — Рынок замер. Будут акции по снижению цен на 50% в недостроенных домах, но риск покупки квартир в них очень велик. Не верите, что кризис закончится завтра? Тогда не покупайте «котлованы», недострои — берите только квартиры в сданных домах».
Заметим, что спекулянты, скупавшие квартиры в новостройках для наживы, сейчас продают их по той же цене, а то и дешевле, чем строители. Парадокса тут нет. Прибыль строителей достигала 200%, они завышали цены, а сейчас остались без клиентов. К спекулянтам покупатели тоже в очередь не выстраиваются. Но, в отличие от большинства застройщиков, они продают «метры» в уже сданных домах, т.е. риска остаться и без денег, и без квартиры тут нет. Напрашивается вывод: дабы отбить хоть часть клиентов у спекулянтов, строителям придется срочно опустить цены минимум на 30%.
