Квадратне рівняння
Державна програма дешевої іпотеки схвалена Кабінетом Міністрів наприкінці квітня. На перовому етапі уряд виділив з держбюджету на соціальну ініціативу мільярд гривень. За задумом чиновників, ці гроші підуть на компенсацію банківських процентних ставок. Передбачено, що держава виплатить банкірам 13% з 16% такого кредиту. Так що для бажаючих взяти кредит його ціна складе всього лише 3% річних. Такі ставки сьогодні існують тільки в дуже благополучних країнах на кшталт Швейцарії чи Данії.
Коло бажаючих обмежений жорсткими вимогами до потенційних позичальників. Нижня межа платоспроможності для сім'ї з трьох осіб встановлено у вигляді щомісячного доходу в 4,5 тис. грн. Верхня межа доходів в середньому по Україні визначена в 33 тис. грн на місяць для родини (від 63 тис. грн в столиці і до 29,5 тис. грн в найбіднішій Тернопільської області). Головна вимога до потенційних позичальників - довести необхідність поліпшення житлових умов. Тобто столична сім'я з щомісячним доходом в $ 6-7 тис. повинна за документами тулитися в комуналці.
Умови програми в цілому дуже лояльні. Перший внесок при покупці іпотечної квартири під пільговий відсоток не повинен перевищувати чверть суми кредиту. Термін погашення при бажанні можна розтягнути на 15 років. Проте держава готова компенсувати банківський відсоток тільки в протягом 10 років - чиновники впевнені, що більше часу позичальникові не знадобиться. Адже площа житла за пільговою іпотекою обмежена сорока «Квадратами» на одну людину чи сім'ю без дітей. Максимум доступною площі, на яку можуть розраховувати навіть багатодітні сім'ї, - це 58 кв. м. Правда, є невелика обмовка: в окремих випадках допускається перевищення нормативної площі на 25%.
Долгостройний ряд
На затвердження об'єктів для першого етапу держпрограми Міністерство регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ витратило менше місяця. На сьогоднішній день відібрано 542 квартири у 16 житлових будинках, які розташовані в Криму, Волинській, Сумській, Запорізькій, Полтавській та Чернівецькій областях. За словами глави Мінрегіонбуду Анатолія Близнюка, всі будинки - довгобуди. Це об'єкти, які були частково профінансовані, але забудовники не змогли їх завершити. Так що за допомогою пільгової іпотеки держава вбиває ще одного зайця - допомагає будівельним фірмам закінчити зведення своїх будинків.
Керівник проектів девелоперської компанії «НЕСТ» Віталій Грусевіч стверджує: тільки цей момент і буде дійсно цікавий будівельному бізнесу. Справа в тому, що в програмі чітко прописані ціни, за якими забудовники можуть продавати житло в рамках пільгової іпотеки. Для Києва вартість квадратного метра не повинна перевищувати 7 тис. грн, для інших обласних центрів - 5 тис. грн і 4 тис. грн - для всіх інших населених пунктів. «Навіть не беручи до уваги столицю, це ціна на грані собівартості. Навряд чи подібна розпродаж буде вигідна приватним компаніям. Хіба що в новобудовах на етапі котловану », - припускає Грусевіч.
Голова ради Ріелторської палати України Олександр Бондаренко також вважає, що умови програми можуть залучити лише компанії з довгобудами на балансі державних і комунальних забудовників. «Втім, не виключено пожвавлення будівництва в невеликих містах з низькою собівартістю квадратного метра », - доповнює експерт. А ось в холдингу «Київміськбуд» соціальною ініціативою всерйоз зацікавилися. Голова правління Ігор Кушнір заявив, що компанія має намір взяти участь в держпрограмі - запропонує десяток об'єктів у Києві і ще кілька в регіонах - Житомир, Севастополь, Луганськ і Ялта.
Планова економія
Будь-які плани забудовників тісно зав'язані на участі в програмі пільгової іпотеки банківського сектора. За заявами Близнюка, на сьогоднішній день Мінрегіонбуд відібрав 36 банків з найбільш розвиненою мережею місцевих відділень. Проте бажання кредитувати українців на пільгових умовах поки офіційно виявив лише державний Ощадбанк. Інші банкіри ще вивчають питання або взагалі не зацікавилися умовами участі в програмі та державної компенсацією. «Банкірам це невигідно, адже реальні ставки по іпотеці зараз набагато вище - 16% », - пояснив радник президента Асоціації українських банків Олексій Кущ.
За його оцінками, середня процентна ставка по іпотечних кредитах в комерційних банках зараз становить 18-20%. Щоб вписатися в умови програми, банкірам доведеться знизити ставку собі в збиток. «Крім державних, у цю програму ніхто з розсудливих банкірів не піде. Ще один відлякуючий фактор для банків - відсутність гарантій довгострокового фінансування з держбюджету. До речі, це має стати попередженням і для тих українців, хто подумував отримати такий пільговий кредит », - попереджає Кущ.
У той же час деякі експерти вважають, що число банків-учасників програми може і збільшитися. Приміром, керівник департаменту маркетингу роздрібного бізнесу VAB Банку Ігор Шумицький нагадує, що багато банків у свій час працювали в зв'язці з конкретними забудовниками. Частина з них заморозила об'єкти - і банкіри були змушені перевести довгобуди в портфелі проблемної заборгованості. «В такому випадку за підтримки держави банк допоможе забудовнику продати житлові площі та повернути проблемні кредити в портфель обслуговуються боргів », - Вважає банкір.
Регіональна мрія
Для пересічних українців головним позитивним посилом програми стала заява Близнюка про можливість отримання пільгового кредиту в будь-якому регіоні країни, а не тільки за місцем реєстрації. Це відмінний шанс для молоді, яка після закінчення вузів прагне влаштуватися в столиці або обласних центрах. До сьогоднішнього дня саме «інститут прописки» був головною перешкодою для приїжджих у придбанні житла на пільгових умовах - на квартирний облік до цих пір можна стати лише за місцем реєстрації. Однак іпотеку під 3% на покупку квартири, наприклад, в Києві може отримати мешканець будь-якого міста України, не тільки киянин.
Оперативно уточнити деталі цієї новації в міністерстві, на жаль, не вдалося. І на «гарячій лінії», і в прес-службі відомства «Известиям в Україну »порадили звернутися до глави Мінрегіонбуду письмово. Втім, незалежні експерти не заперечують, що пільгова іпотека для іногородніх цілком імовірна. У самій програмі дійсно немає прив'язки до місця реєстрації, проте збереглося умова про перебування позичальника на квартирному обліку. «Це і є головна перешкода, тому що умови постановки на чергу і просування по цій черзі постійно змінюються, - вважає глава ради асоціації «Укрмолодьжитло» Володимир Грищенко. - Звичайна сім'я зараз може стати на квартирний облік у Києві тільки по блату ».
Набагато реальніше підібратися до пільгової іпотеки тим українцям, хто націлений на невеликі обласні центри. Одеса, Львів, Харків, Донецьк і Дніпропетровськ навряд чи будуть набагато доступніше Києва. Але ось Луцьк, Тернопіль, Суми чи Вінниця можуть виявитися багатьом черговикам по кишені. Тут потенційним позичальникам варто ще раз нагадати лише про одне: держпрограма пільгової іпотеки поки дійсно не має гарантії довгострокових щорічних надходжень з бюджету. Мільярда для компенсації ставок вистачить всього на рік. Якщо в наступному році грошей на ці цілі не виділять, позичальникам доведеться погашати по кредиту не 3%, а всі 16% річних. А то і взагалі банки підвищать відсоток до середньоринкового - 20-24% річних.
ЯК оформити іпотеку
Потрібно звернутися в будь-який банк із встановленого державою переліку (на сьогодні це лише Ощадбанк) і подати мінімально необхідний набір документів. Банк аналізує кожен об'єкт кредитування, розглядає ймовірність видачі кредиту і разом з відповідними підрозділами місцевих держадміністрацій відпрацьовує варіанти отримання громадянином часткової компенсації. Після цього позичальник вибирає конкретну квартиру в будинку, відібраному міжвідомчою комісією при Минрегионе, і підписує два договори: на покупку квартири (сторони договору - учасник програми, забудовник, банк) і на виплату бюджетної компенсації (сторони договору - учасник програми, банк, місцева держадміністрація). При цьому в період отримання часткової компенсації квартира повинна бути для позичальника основним місцем проживання, яке не можна продати або здати в оренду.
