Майнові права на недобудовану нерухомість не можуть бути передані банкам у заставу без згоди інвесторів, з якими забудовники підписали договори. До такого висновку прийшов Верховний суд, розглянувши позов одного з інвесторів. Юристи відзначають, що це стане серйозним аргументом у судах на користь покупців житла, у попередні роки зіткнулися з недобросовісними діями забудовників.
Забудовники не мають права передавати банкам у заставу недобудоване житло, яке вже було продано інвестору допомогою укладення договору купівлі-продажу цінних паперів. До такого висновку 12 червня прийшов Верховний суд (ВСУ), проаналізувавши судові рішення різних інстанцій за позовом фізичної особи до компанії "Екобуд", банку "Київ" і нотаріусу.
Ще 20 січня 2007 інвестор уклав договір з ТОВ "Екобуд" про участь в будівництві в Києві об'єкта нерухомості, у виконанні умов якого було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів. Повністю інвестор розрахувався з компанією "Екобуд" 13 листопада 2008 року, але акт прийому-передачі квартири був укладений з ним лише 15 грудня 2011 року. Однак, як виявилося, під час будівництва житлового будинку забудовник вирішив віддати в заставу нерухомість площею 5,9 тис. кв. м, включаючи квартиру інвестора. 12 вересня 2007 компанія "Екобуд" отримала кредит у банку "Київ" на 58700000 грн і $ 2,6 млн. А вже 18 вересня в якості застави за позикою забудовник передав кредитору майнові права на квартири.
Інвестор оскаржив цю передачу, оскільки не давав на неї згоди. 1 січня 2012 Святошинський районний суд Києва прийняв рішення визнати договір передачі банку прав на майно недійсним, а також зобов'язав зняти заборону на відчуження цієї нерухомості. Однак 5 грудня 2012 Апеляційний суд Києва скасував це рішення, пославшись на те, що на момент укладання договору з банком майнові права на нерухомість належали ТОВ "Екобуд", а інвестор повністю розрахувався лише в 2008 році.
Верховний суд дійшов висновку, що передача забудовником майнових прав банку в цій ситуації була незаконною. У своїй правовій позиції він визначив, що розпорядження майновими правами будь-ким, крім інвестора, або без його згоди порушує його права та суперечить Цивільному кодексу і закону "Про іпотеку". ВСУ скасував ухвалу Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, який 4 січня 2013 відмовила інвестору в касації. Ця касація буде розглянута.
У банку "Київ" "Комерсант" повідомили, що забудовник не повідомив їх про реалізацію майнових прав на квартири третім особам. В установі послалися на те, що іпотечні відносини регулюються не лише законом "Про іпотеку", але і законом "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати ", який має більший пріоритет, оскільки був прийнятий пізніше." Суд з незрозумілих причин відмовився застосувати до спірних взаєминам цей закон, недвозначно містить в собі норму, що передбачає такий предмет іпотеки, як майнові права на нерухомість, будівництво якої не закінчено. При цьому в тексті судового рішення є посилання на цей документ, що вказує на згоду суду про його правозастосовчої можливості ", - сказали" '"в банку" Київ ", уточнивши, що забудовник не погасив борг перед установою. В єдиному державному реєстрі юросіб і фізосіб-підприємців є дані мінімум про 20 компаніях з назвою "Екобуд" - знайти серед них конфліктного забудовника не вдалося.
Банкіри неохоче коментують це судове рішення, оскільки такі інвестиції є ризикованими - поки недобудови не введено в експлуатацію, не можна легалізувати право на заставну нерухомість і зрозуміти, чи не була перепродана квартира. "Ми не працюємо в даному сегменті з причини недосконалості правового поля, що призводить до істотних ризиків для кредитора, а також через несприятливу кон'юнктуру на ринку нерухомості ", - відзначає керівник департаменту ризик-менеджменту ПУМБ Федот Єременко.
Юристи пояснюють, що законодавство передбачає можливість передачі в іпотеку майнових прав на об'єкти нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому. Однак іпотекодавцем може виступати лише власник такого майнового права. "Саме інвестор, а не забудовник має право розпоряджатися майновими правами на квартиру, в тому числі приймати рішення щодо можливості укладення договору іпотеки. Однак на практиці часто забудовник передає в іпотеку майнові права на нерухоме майно, що призводить до грубого порушення права власності інвестора ", - говорить юрист юрфірми" Ващенко, Бугай та партнери "Олександр Лук'яненко. Тепер у інвесторів, чиї права були порушені, з'явився серйозний аргумент на свою користь. "Раніше судова практика у справах такого роду була різноманітною: рішення приймалися на користь як інвесторів, так і банків. Постанова була винесена в порядку усунення невідповідностей у застосуванні норм права, що означає: висновки ВСУ є обов'язковими для всіх судів ", - пояснює радник практики вирішення спорів МЮФ Integrites Ганна Тищенко.
