Забудовники випромінюють оптимізм - з кожним місяцем продажі ростуть. Ринок ожив?

У минулому році середньомісячний обсяг продажу квартир у новобудовах практично наздогнав аналогічний показник для квартир на вторинному  ринку.

Сезонний провал продажів в січні-лютому ні про що жахливому не свідчить. Так, за даними SV Development, за січень-лютий в Києві було продано  всього 730 квартир у споруджуваних будинках, тоді як в грудні 2012 року - 1704 квартири. Але в даному випадку на продажах відбилася психологія: неготовність  покупців у момент невизначеності (початок року таки) йти на великі витрати. Очевидно, що ті, хто хотів купити негайно, встиг зробити  це в грудні. Або відклав на березень-квітень, коли прорісям мінімальна прогнозованість ситуації - в країні і в конкретній сім'ї.

Як і належить, забудовники випромінюють оптимізм: мовляв, з кожним місяцем продажі ростуть. Як і раніше, користуються попитом об'єкти економ-класу.  Більшість покупців зацікавлене не в кількості метрів і не в розвиненій інфраструктурі. Ціна, знижки, розстрочка в оплаті - ось що  дійсно має значення.

У підсумку купують те, що коштує відносно дешево. «Близько 70% ринку первинної нерухомості займає цінова категорія 8-10 тис. грн. Далі  слід нерухомість ближнього передмістя з ціною 6,5-8 тис. грн. », - зазначає заступник генерального директора зі стратегічного  розвитку і маркетингу ТММ Олексій Говорун.

Щоб стимулювати продаж, забудовники продумують програми поетапної оплати. Як правило, безвідсоткова розстрочка можлива лише до  моменту введення будинку в експлуатацію. Далі покупцям пропонується або повністю погасити заборгованість, або за 3-5 років виплатити залишився  борг під 10-14% річних у гривні. «Левова частка продажів здійснюється за повною передоплатою. Третя частина квартир купується на умовах  розстрочки до здачі будинку в експлуатацію, і лише 10% квартир - на умовах кредитування », - описує розклад начальник відділу продажів  ХК «Київміськбуд» Сергій Локоть.

Багатоликий Київ

У столиці ніякого недоліку в житлі, що будується немає і не передбачається. Однак покупці вибирають інвестування на етапі котловану лише  в тих об'єктах, які зводять компанії з довгою історією і добрим ім'ям. Такі забудовники сміливо виставляють ціну «квадрата» для  будинки економ-класу на рівні 9-11 тис. грн. Менш відомі фірми, досвід у будівництві яких часто зводиться до зведення від сили одного-двох  житлових будинків, активно демпінгують, пропонуючи покупцям ціну метра на рівні 6,5-7,5 тис. грн.

У середньому купити квартиру в київських новобудовах сьогодні можна за ціною 8-10 тис. грн. Тобто однокімнатна площею 48 кв. м. обійдеться в  355-460 тис. грн. Знову-таки мова йде про будинках економ-класу на початковому етапі будівництва, розташованих на віддалі від центру. Як і колись,  левову частку в ціні займає розташування - наявність транспортної розв'язки, піша доступність до станції метро, ​​наявність поруч школи, дитячого  саду, супермаркету.

Наприклад, ХК «Київміськбуд» зводить будинок неподалік від станції метро «Позняки» (вул. Драгоманова), де квадратний метр коштує 9,8 тис.  грн. Цей же забудовник пропонує квартири в новобудові на вулиці Ушинського (Солом'янський район) за ціною 11 тис. грн. Близькість до центру міста  дозволяє забудовнику збільшити ціну «квадрата» майже вдвічі: у будинку, що зводиться ХК «Київміськбуд» у Шевченківському районі,  метр коштує вже 17,6 тис. грн. Так, свій внесок вносить і різниця в реалізованих проектних рішеннях, але, як кажуть навчені досвідом ріелтори, -  «Місце, місце і ще раз місце».

Найдоступніші нові метри в столиці традиційно можна відшукати в Деснянському районі: в споруджуваному на околиці ЖК «Перлина Троєщини»  за «квадрат» просять всього 7,6-8,2 тис. грн. Втім, навіть віддаленість від центральної інфраструктури дозволяє деяким компаніям  продавати метр житла за 11-12 тис. грн. У чому секрет? У додатковому комфорті. ЖК «Паркові озера» (Дніпровський район) пропонує покупцям  квартири з ремонтом: вбудованим кухонним гарнітуром, електроплитою, сантехнікою, кахлем, ламінатом і шпалерами. Крім того, сам комплекс  зводиться поруч із зеленою зоною (парк Перемоги). Ціна додаткових «пряників» - 11,9 тис. грн. за метр однокімнатної площею 42 кв.  м. Разом - майже 512 тис. грн. за квартиру.

11,5 тис. грн. - Така ціна «квадрата» в ЖК «Комфорт Таун» (Дніпровський район). «Третя черга здається в січні 2014 року. Там  двокімнатна коштує близько 650 тис. грн. », - розповів кореспонденту« Грошей »по телефону менеджер з продажу квартир у комплексі.  По приїзду в офіс компанії цифри виявилися дещо іншими: 700 тис. грн. за квартиру, а термін здачі змістився на лютий 2014 року. На наше запитання  «Чому такі високі ціни?» Усміхнений продавець відповів: «Так адже це великий комплекс зі своєю інфраструктурою».

Найбільшим попитом у столичних будинках економ-класу користуються, звичайно ж, однокімнатні та двокімнатні квартири. Причому в деяких об'єктах  ще на етапі будівництва перших поверхів самі маленькі квартири вже викуплені інвесторами. Найчастіше - не позіхати рантьє. «Найбільш  продавані в ХК «Київміськбуд» квартири - однокімнатні загальною площею 35-56 м ², двокімнатні - 68-82 м ² і трикімнатні  - 90-105 м ². Найкраще продаються двокімнатні », - поділився секретом з« Грошам »Сергій Локоть.

У будинках бізнес-класу, де попит вже набагато нижче, ніж у класі «економ», покупців приваблює можливість жити в певному соціальному  оточенні. До того ж у таких комплексах зазвичай на перше місце виходить вдале розташування у поєднанні з продуманою інфраструктурою. Основна  «Фішка» ЖК «Елегант» - не спортклуби і магазини, а розташування в центрі Києва (поруч з вул. Жилянській). Мабуть, тому ціна метра  в цьому РК становить 18,5-19,5 тис. грн. Тобто за однокімнатну площею 49,8 кв. м доведеться заплатити не менше 935 тис. грн. «Скромніше» виглядає  пропозиція в ЖК «Грюнвальд», який розташований на околиці (неподалік від ст. м. Академмістечко). Там у вже введеної в експлуатацію  другої черги можна придбати двокімнатну площею 55 кв. м за 667 тис. грн. Тобто за ціною 11,9 тис. грн. за «квадрат». В інфраструктурі  РК - підземний паркінг, служба безпеки, охорона території, басейни, спортклуб, торговий комплекс.

У найближчі місяці істотного подорожчання або здешевлення возводимой столичної нерухомості не очікується: ціна метра в будинках, будівництво  яких наближається до завершення, виросте на 5-8%, а вартість «квадрата» в об'єктах на етапі котловану може знизитися на 3-5% через  високої конкуренції і на тлі акційних пропозицій забудовників. «Ми не бачимо причин для різкого стрибка цін у найближчі місяці. Звичайно  ж, ціна квадратного метра буде рости, але незначно », - упевнений Сергій Локоть.

Обласна спека

В регіонах будівництво багатоповерхівок також йде швидкими темпами - покупці можуть вибрати як житло у вже побудованих будинках, так і в  тих, термін здачі яких запланований на 2014 рік.

У Дніпропетровську кілька об'єктів економ-класу зводиться прямо в центрі міста - на вул. Набережній Перемоги, вулиці Миронова. Ціна метра  - 7-9 тис. грн. в залежності від проекту, його розташування і метражу квартири. Платоспроможний попит в областях набагато нижче, ніж у столиці.  Тому квартири розпродаються подовгу. У ЖК по вулиці Тополиної, який був зданий в експлуатацію в березні 2011 року, ще є у продажу двокімнатні  і трикімнатні квартири. Ціна метра - 8 тис. грн. У новобудовах Дніпропетровська, де триває будівництво, за «квадрат» просять  7-7,3 тис. грн.

У Донецьку сьогодні повним ходом йде будівництво як об'єктів економ-класу, так і будинків типу «бізнес» і «преміум». Розкид цін  - 5,5-13 тис. грн./м2. Найдорожчі метри - звичайно ж, в центрі і на найвищих поверхах (у місті цінуються видові квартири). У ЖК «Європейський-Калінінський»  метр коштує 8,8-10,1 тис. грн. залежно від поверху: чим вище розташована квартира, тим дорожче вона коштує. У споруджуваному ЖК «Журавлиний»  (В деякому віддаленні від центру, Ленінський район) ціни скромніші: 5-5,3 тис. грн./м2.

Ніяких істотних цінових коливань в Дніпропетровську і Донецьку в порівнянні з груднем 2012 року не відбулося. Чого не можна сказати про Харків.  «З початку 2013 року, середня вартість квадратного метра житла в Харкові виросла на 7% - з 7778 до 8313 грн/м2. Зміна ціни відбулося за низкою  причин. На ринок вийшло відразу кілька нових об'єктів високої класності. Також підвищився рівень готовності більшості активно будуються  будинків », - зазначив директор компанії« Авантаж »Євген Іосілевіч.

Попит на нові метри в місті відчутний: за словами пана Іосілевіч, з початку 2013 року в Харкові були повністю розпродані квартири в п'яти новобудовах.  Звичайно, є в Харкові та пропозиції дешевше озвучених експертом 7-8 тис. грн. В основному це будинки на околиці, введення в експлуатацію яких  запланований на 2014 і 2015 роки. У ЖК «Джерела» (Північна Салтівка) за «квадрат» однокімнатній просять 5,5 тис. грн., Трикімнатної -  5 тис. грн. Сьогодні цей комплекс знаходиться на початковій стадії будівництва. У житловому будинку по вул. Миру, 22-А (введення в експлуатацію заплановано  на 2015 рік), ціни ще більше «смачні»: 4,5-5,2 тис. грн./м2.

Незважаючи на достаток преміум-об'єктів, в Одесі також можна без зусиль відшукати квартири за ціною 5-6 тис./м2. На віддалі від центру (в Іллічівці)  зводиться 11-поверховий ЖК «Нова Європа», де за «квадрат» просять 4,8-5,1 тис. грн. А ось в ЖК «Одіссей», здача якого відбудеться  лише в 2016 році, метр житла оцінений в 7,2 тис. грн. Причина? Вдале розташування на Люстдорфській дорозі: багато квартир комплексу зможуть похвалитися  відмінним видом на море.

У львівських новобудовах продавці пропонують метр за ціною 5,5-8 тис. грн. Введення в експлуатацію ЖК по вул. Зеленій запланований на 2015 рік, зараз  «Квадрат» у комплексі коштує 6,5 тис. грн.

Як змінювалися ціни в новобудовах Києва *

* Дані mirkvartir.ua , Однокімнатні, грн. за кв. м.

Скільки коштує однокімнатна в містах-мільйонниках *

* Середня вартість квартири в будинку економ-класу за умови, що здача будинку запланована на 2014 рік.

Що вибрати покупцеві первинки *

Купуємо квартиру в споруджуваному будинку, продає забудовник через ФФБ

Платимо забудовнику 54,5 тис. дол

Платимо оренду за 1,5 року - 7,2 тис. дол

Разом власні витрат - 61,9 тис. дол

Ризики -

будинок можуть не добудувати,

дискомфорт від ремонту в сусідніх квартирах

Купуємо квартиру в побудованому будинку, зданому в експлуатацію - через півтора року після початку будівництва, продає забудовник

Платимо забудовнику 82 тис. дол

Платимо оренду за 1,5 року - 7,2 тис. дол

Збираємо на депозиті - 59 тис. дол **

Разом власних витрат - 66,2 тис. дол

Ризики -

ціна може вирости понад очікувань,

дискомфорт від ремонту в сусідніх квартирах

Купуємо квартиру в заселеному будинку, зданому в експлуатацію - через два роки після початку будівництва, продає інвестор-фізособа)

Платимо фізособі-продавцю 88 тис. дол

Платимо оренду за 2 роки - 9,6 тис. дол

Збираємо на депозиті - 72,2 тис. дол ***

Разом власних витрат - 81,8 тис. дол .

Ризики -

ціна може вирости понад очікувань

* Наскільки вигідно за допомогою внеску копити на покупку житла в побудованому будинку. Розрахунки «Грошей». Для прикладу узятий багатоповерховий будинок економ-класу  в Києві. Оренда альтернативного житла оцінена в 400 дол. / Міс. ФФБ - фонд фінансування будівництва.

** Депозитні вклади без права поповнення, на різні терміни, період накопичення - півтора року.

*** Депозитні вклади без права поповнення, на різні терміни, період накопичення - два роки.

Думка експерта: Юлія Горох керівник відділу маркетингу і PR компанії «Інтергал-Буд»

В першу чергу покупцеві варто орієнтуватися на репутацію компанії-забудовника, досвід на ринку, наявність зданих в експлуатацію об'єктів  і фінансові показники стабільності. Компанії, що ведуть будівництво за свій рахунок, а в їх числі і компанія «Інтергал-Буд», є  надійнішими, ніж забудовники, які будують за кошти, залучені від поточних продажів. Схема покупки повинна бути легітимною, але набагато  важливіше вибрати надійного забудовника, який виконує свої зобов'язання. Перед підписанням договору необхідно перевірити наявність у забудовника  пакету дозвільної документації (документи на ділянку, дозвіл на будівництво, проект). У договорі варто звернути увагу на  терміни здачі об'єкта, строки та умови оплати квартири, відповідальність сторін.