Купуючи квартиру в ще не побудованому будинку, дуже часто українці за підсумком можуть дізнатися, що у їх житла є і інші власники, адже забудовники просто продали одну і ту ж житлову площу кільком людям. Або ж фінальна квартира може бути значно менше, ніж планувалося на початку, тому що забудовники змінили технічні характеристики об'єкта. Щоб не допускати таку несправедливість, у Раді розробили новий законопроект, який має посилити правила для забудовників і забезпечити простих українців.
Сайт "Сегодня" розповідає, що пропонують змінити нардепи, чому законопроект потребує доопрацювання, та як ці нововведення можуть вплинути на зростання цін на ринку нерухомості.
Для чого потрібен законопроект про недобудови
Нещодавно профільний комітет Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і ЖКГ схвалив законопроект №7084, який передбачає запровадження процедури державної реєстрації майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості.
"Основною метою проекту закону є запобігання зловживань у сфері будівництва, подвійний продажу об'єктів будівництва та незаконної зміни технічних характеристик таких об'єктів", – йдеться у пояснювальній записці до законопроекту.
Там же говориться, що інвестувати в об'єкти житлового будівництва досить ризиковано, оскільки є можливість зіткнутися з:
змінами технічних характеристик об'єкта;
подвійний перепродажем об'єкта недобросовісними замовниками будівництва;
оспорюванням права власності на нерухоме майно, яке буде побудовано в майбутньому.
Тому в законопроекті вирішили прописати кілька важливих моментів, які, як стверджують нардепи, не дадуть недобросовісним компаніям вийти на ринок нерухомості.
Головні зміни
Одним з головних нововведень стало те, що в законопроекті передбачено створення електронного реєстру проектної документації на будівництво. Також пропонується запровадити державну реєстрацію майнових прав на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості.
Таким чином, нардепи пропонують:
встановити порядок ідентифікації об'єктів будівництва та присвоєння адрес закінчених об'єктів будівництва;
створити електронний реєстр проектної документації на будівництво;
запровадити механізм державної реєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості;
встановити основні вимоги до порядку укладення, виконання та розірвання договорів купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва та майбутніх об'єктів нерухомості;
встановити виключний перелік способів інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб.
зобов'язати замовника будівництва розміщувати на своєму веб-сайті дані про об'єкт житлового будівництва (замовника будівництва, характеристику об'єкта, затверджену проектну документацію, хід будівництва, електронний форум інвесторів);
зобов'язати замовника будівництва у рекламі продажу житла вказувати адресу веб-сайту, де розміщені дані про житло;
заборонити рекламу продажу житла без розміщення на веб-сайті замовника будівництва інформації про об'єкт житлового будівництва.
встановити, що договір, за яким купується об'єкт незавершеного будівництва, недійсний у тому випадку, якщо право власності на такий об'єкт не зареєстроване у порядку, встановленому законом.
Експерти впевнені, що законопроект правильний, але недопрацьований
Така ініціатива припала до душі далеко не всім забудовникам, деякі критикували її. Наприклад, Ігор Кушнір, голова правління ПРАТ "ХК "Київміськбуд" назвав законопроект "сирим" і потребує доопрацювання.
"З одного боку, проект закону дозволить створити в області будівництва більш щільні умови гри. Це добре з точки зору виходу на ринок несумлінних компаній – у них просто не буде можливості працювати, адже ринок буде більш зарегульований.
Але в сьогоднішньому "сирому" вигляді прийняття законопроекту просто знищить будівельний ринок. Тому що деякі прописані в ньому норми є надзвичайно критичними навіть для великих будівельних компаній", – зазначив Ігор Кушнір.
За його словами, перед тим, як приймати цей законопроект, потрібно внести відповідні зміни в Податковий кодекс. Інакше забудовник буде змушений двічі заплатити ПДВ або залишитися з величезним податковим кредитом у кінці будівництва, який не зрозуміло, як повертати. Все це може призвести до шахрайства з боку будівельних компаній, і вони просто будуть ухилятися від сплати податків. Якщо ж податки будуть платити справно, нерухомість може значно зрости в ціні.
"Одна з норм законопроекту визначає, що власниками квартири будуть одночасно і забудовник, і інвестор. Тобто, якщо компанія будує 5000 квартир і половину продає частинами, то фізично неможливо буде оформляти кожен щомісячний платіж у нотаріуса! Крім того, якщо людина припинить оплату за договором, то забудовник та інвестор залишаться зі зв'язаними руками! Адже квартира вже буде зареєстрована в реєстрі як власність обох сторін, тому продати її іншому покупцеві (попередньо повернувши кошти попередньому власнику), буде неможливо. Іншими словами, до моменту становлення стабільного ринку кредитування така норма законопроекту фактично зупинить продажу з частковою оплатою і позбавить забудовників інвестицій", – пояснює Кушнір.
В Конфедерації будівельників України до законопроекту відносяться в цілому позитивно.
"Концепція пропонованих змін в законопроекті №7084 передбачає низку позитивних нововведень, що вимагає, як будівельна галузь, так і інвестори. Мова йде про введення обов'язкової реєстрації майнових прав інвестора на об'єкт інвестиції (нерухомість, яка буде створена в майбутньому), а також порядок присвоєння адрес об'єктам нерухомого майна", – каже Тетяна Філатов, керівник Фронт-офісу Конфедерації будівельників України, в коментарі "Сегодня".
Але, в той же час, при детальному аналізі законопроекту № 7084 Конфедерація будівельників побачила в ньому деякі ризики для стабільності ринку.
"Вони пов'язані з вилученням із чинного законодавства інституту спільного інвестування та емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Натомість пропонується визначити новий спосіб залучення інвестицій в будівництво – укладання договорів купівлі-продажу об'єктів незавершеного будівництва і "майбутніх об'єктів нерухомості", – роз'яснює ситуацію Тетяна Філатова.
Вона додає, що такі зміни недостатньо виважені, т. к. інститути інвестування, які пропонують скасувати, не дискредитували себе за час, поки працювали.
Крім того, у законопроекті прописано створення реєстру, в який повинна вноситися вся проектна документація на будівництво, проте не сказано, хто буде відповідати за створення вищезазначеного реєстру.
"Зміна проектної документації передбачає необхідність узгодження з усіма інвесторами, на практиці це може викликати гальмування процесу будівництва", – заявила Філатова і підсумувала, що Конфедерація будівельників підтримує цей законопроект, але вважає, що такі спірні питання потрібно врегулювати і обговорити з усіма учасниками ринку.
В цілому, експерти у своїх висновках практично одностайні. Вони впевнені, що норми, які прописані в документі, допоможуть зробити ринок нерухомості більш надійним, а люди зможуть спокійно купувати житло в багатоповерхівках, які тільки будуються. Правда, в законопроекті все ж є ряд неточностей, тому комітет відправив документ на доопрацювання, щоб виправити недоліки і незабаром відправити законопроект на розгляд у Верховну Раду.
