Чи є покупка закордонної нерухомості інвестицією? На жаль, в більшості випадків відповідь буде негативною. Навіть на помірно зростаючих ринках порожня, непрацююча нерухомість несе власнику одні збитки. Вихід один: перестати ставитися до свого будинку як до священної корові і змусити його працювати.
Зазвичай за придбанням закордонної нерухомості криються наступні мотиви: вкладення грошей, інвестиції; переїзд на ПМЖ; короткий відпочинок у теплих краях з можливістю майбутнього переїзду.
Якщо з першими двома стратегіями все більш-менш ясно, то третя викликає певні питання. І головний з них звучить майже за Шекспіром: здавати чи не здавати? Моя думка однозначна: актив повинен приносити дохід, інакше це не актив, а пилосос, витягує готівку з гаманця господаря.
Основна проблема, яка заважає перетворити пасив в актив, чисто психологічна: лише деякі з нас готові пустити в своє житло чужих людей. Таке трепетне ставлення до нерухомості дісталося нам у спадок з радянських часів, коли люди найчастіше народжувалися, жили і вмирали в одній і тій же квартирі.
Тому, навіть купивши новий будинок з ідеальною обробкою, ми прагнемо відразу все переробити (знести стіни, поміняти шпалери, як мінімум просвердлити дірки в стінах і розвісити фотографії улюбленої кішки). Саме незламне бажання «помітити» свою територію змушує росіян віддати перевагу оренді нерухомості її покупку, нехай і з абсолютно позамежним іпотечних ставках.
Європейці, навпаки, звикли орендувати нерухомість, не дивлячись на можливість взяти дешевий кредит. А середньостатистична американська сім'я, наприклад, переїздить з місця на місце кожні шість років. Тобто люди, що живуть у постійно мінливому, мобільному світі, починають розглядати житло як дах над головою, а не як свій останній притулок, яке перейде у спадок правнукам. І чим більше знеособленим буде це житло, тим легше вам буде зважитися здати його в оренду або навіть продати, за наявності вигідної пропозиції.
Припустимо, що правильні висновки зроблені і рішення прийнято: у вашу відсутність квартира буде заробляти гроші. Тепер наше завдання - зменшити витрати і збільшити доходи, щоб нерухомий актив приносив якомога більший прибуток.
Оптимізуємо витрати
Ринкова ціна
Оптимізація витрат починається з ціни, за яку ви купуєте квартиру або будинок. Звичайно, в ідеалі знайти пропозицію BMV (Below Market Value), тобто нижче ринку, але в реальності зловити такий варіант набагато складніший, аніж уявляється пересічному покупцеві. Терміни експозиції таких об'єктів вкрай малі, а іноді інформація про них і зовсім не виходить за межі банківсько-ріелторської тусовки, тобто на ринок вони не потрапляють. Тому головною завданням покупця стає хоча б не переплатити, оскільки варіантів із завищеною ціною дуже багато на якому зарубіжному ринку.
Податки
Вибираючи країну для покупки нерухомості, в першу чергу необхідно з'ясувати розміри основних податкових відрахувань, а саме податку на покупку нерухомості, щорічного податку на нерухомість і податку з доходу, який ви отримаєте у разі продажу свого будинку. Іноді додаються і деякі інші відрахування, які разом з основними податками можуть значно збільшити ваші витрати на утримання нерухомості. Корисно також знати ставку прибуткового податку і правила його справляння з орендодавців.
Експлуатаційні витрати
Амортизація
Ідеальний спосіб знизити амортизаційні витрати це жити у власному будинку або здавати його в довгострокову оренду «перевіреним» людям. Порожня нерухомість досить швидко занепадає. Але якщо поставити оренду на сезонний конвеєр, потрібно бути готовим до того, що косметичний ремонт потрібно вашої власності вже через 2-3 роки. Враховуйте це, коли будете прикидати доходи від оренди своєї власності. І обов'язково беріть з орендарів страховий депозит при заселенні.
Оптимізуємо доходи
Кредитне плече
Відразу обмовимося, що всерйоз розглядати кредитування при покупці інвестиційної нерухомості можна лише в країнах з адекватною фінансової системою, а, отже, з нормальними кредитними ставками. У багатьох європейських країнах можна взяти кредит під 3-4% річних, щоб купити нерухомість подорожче і, відповідно, отримувати більший дохід від оренди. Брати іпотечний кредит під 8-9% (як, наприклад, у Туреччині) з інвестиційною точки зору невиправдано.
Капіталізація
Купівля нерухомості на падаючих ринках (наприклад, в Іспанії) абсолютно не гарантує зростання її вартості в найближчому майбутньому. Купівля на зростаючих ринках теж нічого не гарантує, а на швидкорослих і взагалі може бути ризикованою витівкою (не вірите - спитайте щасливих власників апартаментів в Болгарії та Еміратах, що купили їх на хвилі зростання перед глобальною кризою). Взагалі тримайтеся подалі від спекулятивних ринків. Безпрограшний варіант - апартаменти в містах з перспективою припливу населення і обмеженням щодо подальшої забудові, а також ексклюзивна і видова нерухомість в місцях, де масова забудова також неможлива.
Рентний дохід
Багато покупців курортної нерухомості думають, що достатньо придбати хорошу квартиру і перед нею одразу вишикується черга з орендарів. На жаль, це не зовсім так. Щоб отримувати дохід, свою квартиру потрібно рекламувати. Як мінімум, укласти договори з декількома місцевими ріелторськими агентствами і завести платний акаунт на holidaylettings - Найбільшому сайті з оренди курортної нерухомості. Довгострокова оренда набагато менш проблематична як в плані маркетингу, так і в плані амортизації. Єдиний мінус: ви повністю втрачаєте можливості самостійно використовувати свою нерухомість, на відміну від оренди сезонної. І ще: не намагайтеся здати відпускникам квартиру в центрі мегаполісу і в 3 км від набережної, а довгостроковим орендарям - будиночок біля моря на невеликому тихому курорті. Найважливіше при інвестиціях в зарубіжну нерухомість - це заздалегідь розуміти, як саме ви збираєтеся її використовувати.
