Міністерство економічного розвитку і торгівлі закінчило підготовку і опублікувало на своєму сайті проект Закону України «Про особливості проведення ріелторської діяльності ». Сама по собі ідея регулювання цього ринку може тільки вітатися. В результаті прийняття такого закону - в теорії - покупці послуг ріелторів отримають гарантію їх якості, а самі ріелтори - конкурентні умови ведення бізнесу. Як підсумок, позитивний ефект буде відчутний на рівні держави: починаючи з збільшення грошових надходжень від ріелторської діяльності і закінчуючи поліпшенням іміджу країни в цій сфері.
Але призупинити перехід перерахованих вигод з теоретичної площини в практичну можуть щонайменше три спірні позиції нинішньої редакції документа.
1. Обмеження винагороди ріелторів
Згідно з проектом закону, «максимальний розмір оплати ріелторських послуг не може перевищувати 3% вартості нерухомого майна, зазначеного в договорі купівлі-продажу («правочин») такого майна ». Але з'явися таке формулювання у прийнятому законі, це заведе процес ціноутворення на ринку ріелторської діяльності в глухий кут. Чому?
По-перше, спроба обмежити винагороду рієлтора може позначитися на мотивації і якості надаваних послуг. Якісна робота повинна відповідним чином заохочуватися. Наприклад, продавець може встановити шкалу винагороди залежно від вартості угоди - Чим вище угода, тим бόльшій відсоток від її суми отримає рієлтор. І якщо продавець чи покупець настільки задоволений послугами, що готовий заплатити всі 10%, чому держава його в цьому обмежує?
По-друге, така пропозиція законопроекту ставить питання про те, як бути в тих випадках, коли ріелтор надає консультаційні послуги без прив'язки до якого-небудь об'єкту нерухомості?
По-третє, закон вимагає, щоб договір з ріелтором із зазначенням його винагороди в грошовій формі був укладений до початку надання їм послуг. Але ж у цей момент сума операції з продажу майна, швидше за все, буде ще не відома - адже вона ще тільки повинна здійснитися.
Нарешті, четверте питання - як можна контролювати дотримання цієї норми закону у випадках визначення вартості ріелторських послуг при оренді нерухомості?
2. Переважання форми над суттю
Для забезпечення ефективної та професійної ріелторської діяльності закон повинен ставити чіткі рамки і умови. І хоча базові умови для позитивних змін галузі в законі присутні, але їх суть дає можливість формалізувати отримання ліцензії ріелтором. Більш того, на перший план виходять вимоги не до професійних якостей ріелторів, а до правильності подачі документів і відповідністю тим чи іншим формам.
Наприклад, проект закону передбачає спеціальне навчання майбутніх ріелторів, але в той же час його можна замінити стажуванням в ріелторської компанії. Тобто фундамент для подальшої діяльності рієлтора в першому і другому випадку буде закладений різний. Куди ефективнішою була б обов'язкове навчання майбутніх ріелторів спочатку, і потім вже їх стажування в бізнесі. У США, наприклад, навчання ріелторів обов'язково, і там поряд з основними стандартами галузі майбутні фахівці вивчають законодавчу базу і етичні норми поведінки. Після цього слід стажування у досвідченого брокера.
Іншим прикладом для наслідування українського ринку може стати відома в першу чергу серед оцінювачів Британська організація RICS, яка об'єднує фахівців у сфері нерухомості в Англії і по всьому світу. Організація є автором власних стандартів з оцінки та спонсором міжнародних стандартів, а також випускає стандарти для ріелторів (Синя Книга). Їх сміливо можна рекомендувати локальним фахівцям як обов'язкові до вивчення - кращого керівництва до дії з практичними рекомендаціями просто не знайти.
Але міжнародний досвід, який повинен лягти в основу діяльності ріелторів, у проекті Закону згадується лише побіжно.
Хочеться вірити, що ріелторську діяльність обійдуть стороною ті приклади переважання форми над суттю, що є в інших ліцензованих секторах - Як це спостерігається, скажімо, у сфері оцінки. Зараз для проведення оцінки нерухомості при угоді купівлі-продажу оцінювач повинен мати відразу три сертифікати. З таким же успіхом можна вимагати, щоб ріелтори отримували другий (третій, сьомий) сертифікат для надання ріелторських послуг у випадку, якщо оцінювана квартира знаходиться в будинку поверховістю більше дев'яти, а власник прописаний в квартирі тещі.
3. Незрозумілі завдання
Головні цілі державного регулювання ріелторської діяльності у статті 16 проекту закону описані так: 1) формування та розвиток інфраструктури ринку нерухомості; 2) надання послуг ріелторів за прийнятними цінами; 3) забезпечення цінової стабільності ринку нерухомості.
Суть першої цілі від нас в принципі вислизнула, пункти 2 і 3 можна назвати утопічними: на рівень цін і активність повинні впливати попит і пропозицію, і вже точно не закони і постанови.
Зате ключові цілі регулювання, які, як каже успішний світовий досвід, повинні переслідуватися в першу чергу, в документі, навпаки, опинилися в самому кінці списку цілей. Йдеться про завдання «встановлення єдиних норм і правил надання ріелторських послуг, які грунтуються на міжнародних нормах і правилах »і« створення системи захисту прав користувачів ріелторських послуг ».
Сергій Кекух
старший менеджер відділу консультаційних послуг у сфері нерухомості EY в Україні
