Спрощені правила дозволяють девелоперам обходити норми безпеки і перетворюють купівлю нового житла або прогулянку по громадському об'єкту у вельми ризикована справа. Основна причина в тому, що декларативний принцип отримання дозволу на будівництво не передбачає експертизу об'єкту на відповідність Державним будівельним нормативам та іншим вимогам безпеки.
Нове будівельне законодавство, без сумніву, спростило життя українським забудовникам, оскільки кількість документів, необхідних для початку робіт, тепер значно зменшилася. У той же час діючий сьогодні закон про містобудівну діяльність не тільки активізує і спрощує життя компаніям, але й провокує багатьох забудовників порушувати норми безпеки. Можливість розпочати будівельні роботи з декларації (тобто дані про проект подають тільки на папері без експертизи проекту) спокушає багато будівельних компаній. В результаті в Україні будови тривають десятки років, люди живуть у будинках без комунікацій і не мають можливості оформити право власності на вже готові квартири.
Документ не покладено!
Вже сьогодні багато забудовників (особливо компанії-новачки) починають продаж квартир у своїх будинках, демонструючи майбутнім мешканцям лише декларацію про початок будівництва, яка зовсім не припускає експертизу об'єкту на відповідність Державним будівельним нормативам та іншим вимогам безпеки. За словами провідного спеціаліста департаменту маркетингу SV Development Сергія Костецького, часто забудовник декларує ведення будівельних робіт, наприклад, третьої категорії складності, а будівництво передбачає четверту чи п'яту категорії. Неконтрольоване будівництво дозволяє девелоперам і забудовникам обходити норми безпеки. Природно, що коли контролюючі органи це помічають, будівництво зупиняють, забудовника зобов'язують заплатити штраф і оформити дозвільну документацію відповідно до вимог законодавства. Але не завжди забудовник це виконує і не завжди вчасно помічають.
У будь-якому випадку строки введення будівлі в експлуатацію затягуються на невизначений термін, а люди часто живуть у квартирах, на які не можуть оформити право власності. Підтверджує це і статистика. Найбільша частка порушень припадає на житлові комплекси - близько 60% від їх загальної кількості. Однак і частка громадських будинків не мізерна: вже зараз відбуваються трагічні випадки. Усі кияни пам'ятають вибухи в ресторані «Квітень» та барі «Пухнастий», які працювали з грубими порушеннями і, незважаючи на приписи про зупинку діяльності до усунення порушень, продовжували приймати відвідувачів. Не можна не згадати звалився ТРЦ в Сумах, але все це - тільки вершина айсберга.
Мешканці за все відповідатимуть
Неконтрольоване будівництво дозволяє девелоперам і забудовникам обходити норми безпеки
Тренд, коли багатоквартирні будинки виростають на ділянках, які для цього зовсім не призначені, теж посилюється. Це вже було характерно для округи Києва, а зараз набуває все більшого поширення в столиці. Фактично компанія купує ділянку, наприклад, з цільовим призначенням для індивідуального будівництва, а зводить там висотку, після чого виникає безліч питань з правом власності на кожну з квартир в такому будинку. У подібних випадках не прорахованими на кожну з квартир виявляються і комунікації, а будувати свої власні трансформаторні підстанції часто не готові навіть лідери ринку.
Все більш частим порушенням стає зміна поверховості будівлі. Це коли забудовник отримує дозвіл на будівництво, наприклад, дев'ятиповерхівки, а зводить більше 20 поверхів. Такий будинок потрапляє під контроль відповідних органів і може дуже довго не вводитися в експлуатацію. У результаті забудовник має надприбутки, а покупці - проблеми із заселенням.
Особливо неприємним для майбутніх мешканців є те, що суди часто виносять рішення на користь порушників, не вникаючи в суть і наслідки проблем, а місцева влада трохи що знімають з себе відповідальність, киваючи на ДАБК, на бізнесменів і т. п., незважаючи на те що саме вони виділяють ділянки і саме вони видають містобудівні умови і обмеження.
Перевірити на етапі будівництва
Для розвитку будівельної галузі не тільки з точки зору заходу на ринок нових гравців, а й збереження прав і зменшення ризиків покупців, на думку експертів, вкрай важливо посилювати контроль і забезпечувати доступ перевірок до містобудівних проектів будь-якої спрямованості. Не завадило б внести такі нововведення в законодавство, як примусову зупинку будівництва об'єкта, про правомочність якого йдуть в даний момент розгляду в суді. Законодавчо до винесення рішення суду будівельні роботи повинні бути зупинені, але фактично забудовник, щоб не втрачати кілька місяців, продовжує будувати. Адже закон про будівництво фактично знімає із забудовника відповідальність за правопорушення - в судах «зависає» левова частка позовів та справ, розпочатих за ініціативою небагатьох, що залишилися контролюючих держорганів.
Буває й так: якщо ДАБК відкликав декларацію на підставі заниженою категорії складності проекту, замовник будівництва звертається до сертифікованого архітекторові, який і заднім числом може «обгрунтувати» другу категорію. Суд, не проводячи незалежну експертизу, може взяти до уваги думку архітектора, винести рішення на користь забудовника. Тільки чи стане від цього безпечніше тим людям, які потім будуть жити в такому будинку, робити покупки в такому торговому центрі?
«Те, що на будівництві тривають роботи, а забудовники ведуть активну рекламну кампанію, вводить в оману інвесторів. Крім того, якщо забудовник у відповідь, наприклад, на відгук декларації судиться з державою і паралельно будує і завершує будівництво, у нього неминуче виникнуть проблеми зі здачею об'єкта в експлуатацію - терміни введення затягуються на рік, два, три, а значить, покупець, який взяв кредит, що не може оформити право власності, платить за орендовану квартиру, втрачає гроші. Але забудовнику-то все одно, свої гроші він отримав. Об'єктивно українські будівельники виявилися не готові до ліберального закону, чому свідчення - зростання порушень у будівельній галузі », - зазначають експерти.
