З 1 серпня набуває чинності новий порядок оформлення угод купівлі-продажу нерухомості
З 1 серпня набуває чинності новий порядок оформлення договорів про купівлю-продаж нерухомості. Нагадаємо, що згідно з наказом Міністерства юстиції нотаріальну дію за участю фізичних осіб, предметом якого є об'єкт нерухомого та рухомого майна, здійснюється лише за наявності його оціночної вартості, визначеної з метою оподаткування. Крім того, Кабінет міністрів України затвердив новий Порядок проведення оцінки майна для оподаткування, зобов'язавши всіх, хто цим займається, отримати спеціальний сертифікат. Якщо оцінювач не матиме такого документа, його висновки будуть вважатися недійсними і нотаріус відмовить сторонам у посвідченні угоди. Між тим більшість оцінювачів так і не змогли отримати сертифікати, що, на думку експертів, може призвести до серйозних проблем на ринку нерухомості.
Крім того, як ми повідомляли раніше, Міністерство юстиції України таки зареєструвало постанову Національного банку, згідно з яким з 1 вересня 2013 року за здійсненні угоди, що підлягає нотаріальному посвідченню, якщо сума в договорі перевищує 150 тисяч гривень, громадянин зобов'язаний буде проводити оплату через банк. У першу чергу це торкнеться операцій з купівлі-продажу квартир, будинків, земельних ділянок і деяких автомобілів.
Цікаво, що після оприлюднення урядових ініціатив активність на ринку нерухомості істотно підвищилася. Люди поспішають купувати житло. За оцінками декількох консалтингових компаній, в червні, якщо порівнювати з показниками за січень, продажу житла зросли на 70 відсотків. Це призвело навіть до деякого збільшення цін на вторинному ринку. На думку президента Союзу фахівців з нерухомості Олександра Рубанова , Ажіотаж пояснюється нововведеннями в законодавстві, які набудуть чинності в серпні і вересні.
Про те, як нові правила відіб'ються на ринку житла і що тепер робити людям, охочим продати або купити квартиру, «Фактам» розповіла президент Ліги експертів України Світлана Бовсуновська .
- Як зараз йде справа з підготовкою фахівців для проведення податкової оцінки нерухомості?
- Наскільки я знаю, поки необхідні для цього сертифікати ще ніхто не отримав. Хоча вже є оцінювачі, які пройшли навчання і які подали заяву на оформлення документа. Але все не так просто. Ще потрібно, щоб фірми, що займаються оцінною діяльністю, отримали відповідні сертифікати.
Згідно з чинним законодавством механізм наступний. Спочатку рядові співробітники оціночних фірм проходять навчання і здають іспити. Це коштує близько трьох тисяч гривень. По завершенні занять оцінювач подає документи до Фонду держмайна на отримання сертифіката. Якщо хоча б одному працівнику видано сертифікат, навчання проходить директор фірми, який також повинен бути професійним оцінювачем. Але і це ще не все.
Наступним обов'язковим кроком є наявність у фірми якоїсь системи управління якістю. Це документ, в якому детально розписана процедура оцінки об'єктів з точним зазначенням, хто і які функції виконує. Крім такого документа, необхідно мати спеціальне ліцензоване програмне забезпечення, що дозволяє збирати статистику цін на нерухомість у країні, аналізувати відомості, виробляти розрахунки оціночної вартості і підключатися до всеукраїнської інформаційної базі даних. Тільки за наявності всіх умов можна подавати заявку до Фонду держмайна на отримання фірмою сертифіката, що дозволяє займатися оцінкою нерухомості з метою оподаткування. До речі, за нашими розрахунками, для обслуговування одного оцінювача знадобиться не менше п'яти співробітників фірми.
А що стосується програмного забезпечення, то воно є у тих контор, які торік намагалися монополізувати ринок оціночних послуг. Значить, інші фірми змушені або купувати у них цю програму, або розробляти власну і патентувати її, реєструвати і так далі. Неважко здогадатися, що придбати програму буде непросто і вона не дешева. Та й підключення до спільної бази даних, за чутками, коштує близько 60 тисяч гривень. Крім того, швидше за все, власники програми просто відмовляться її продавати, щоб таким чином усунути конкурентів. Теоретично можлива розробка власної програми. Але, по-перше, не ясно, як вона повинна працювати, які функції виконувати, до якої базі даних підключатися і так далі. Жодна фірма не має власної інформаційної бази, охоплює об'єкти нерухомості по всій країні. По-друге, це досить дорого, і більшість невеликих фірм, які займаються оцінкою, не мають такими засобами. Тому багато оцінювачі виявилися не в змозі виконати всі вимоги для отримання дозволу на проведення податкової оцінки нерухомості.
- Що дає спеціальна комп'ютерна програма людям, що замовляють оцінку свого майна?
- Ця програма дозволяє підключатися до віддаленої єдиній базі даних оцінки об'єктів нерухомості. Продавець квартири може зайти на сайт оціночної фірми і скласти заявку, вказавши всі необхідні параметри житла. Після оплати оцінювач вводить інформацію в програму і отримує якусь усереднену оціночну вартість квартири. Хочу підкреслити, що він навіть не буде оглядати нерухомість, а вся відповідальність за достовірність поданих відомостей покладається на власника квартири. Оцінка буде проводитися за схожими пропозиціям на ринку, без урахування індивідуальних особливостей об'єкта. Припустимо, ви продаєте за 50 тисяч доларів простеньку «двушку», без євроремонту, склопакетів. А оцінювач орієнтується на вартість аналогічної квартири у вашому ж будинку, але вже після ремонту і заміни всіх комунікацій. Природно, він оцінить вашу нерухомість в 100 або 120 тисяч доларів.
- Але ж в таких умовах вже в серпні оцінювати майно зможуть лише одиниці!
- За нашими розрахунками, всього близько 50-200 з 10 тисяч 600 раніше працювали фірм зможуть отримати сертифікат та виконувати податкову оцінку.
- Як тепер простій людині знайти сертифікованого оцінювача?
- Раджу відразу звернутися до Фонду держмайна і попросити перелік фірм, що надають цю послугу. Тільки там є така інформація. Більше її знайти ніде, у всякому разі поки що.
- Скільки коштуватиме податкова оцінка?
- Враховуючи минулорічний сумний досвід, коли ринок оціночних послуг був на деякий час монополізований дванадцятьма наближеними до влади компаніями, можу точно сказати, що коштувати оцінка буде дорого. Точні цифри з'являться через кілька днів, але, за розрахунками експертів, за оцінку звичайної двокімнатної квартири в багатоповерхівці доведеться викласти приблизно 3 тисячі гривень. Перш така послуга обходилася в 300 гривень.
І до речі, оцінювачі тепер несуть кримінальну відповідальність за заниження вартості. Тобто якщо податківці вирішать, що він вказав занижену ціну і, відповідно, завдав збитків бюджету, недоїмку доведеться погашати самому оцінювачу. А при повторному порушенні на нього можуть і до суду подати.
Не секрет, що раніше оціночна вартість могла коливатися - плюс-мінус 20 відсотків від реальної. Тепер оцінювачі, навіть не бачачи об'єкта, будуть перестраховуватися і завищувати вартість, тим самим збільшуючи надходження до бюджету. А нинішні правила, за яких немає необхідності оглядати нерухомість, будуть цьому сприяти. У результаті людині доведеться істотно переплачувати податки при продажу житла.
Взагалі, від цих нововведень буде страждати тільки споживач. По-перше, через подорожчання самої послуги, так як штучно створюється її дефіцит, а значить, ціни сильно зростуть. По-друге, унаслідок завищення сум податків. Парадоксальна ситуація: людина, продаючи квартиру за 50 тисяч доларів, податки і збори заплатить зі 100 тисяч.
Вважаю, на ринку залишаться тільки «свої» оцінювачі. Монополізувавши його, вони будуть працювати на завищення оціночної вартості і наповнення держбюджету. Такого немає в жодній країні світу.
- Як позначиться нинішня ситуація на ринку нерухомості?
- Думаю, вже з 1 серпня він зупиниться. Адже не даремно в останні кілька місяців так активізувалися угоди з купівлі-продажу житла. Люди поспішали, щоб встигнути до введення нових правил. Ті, кому потрібно було, свої питання вирішили, а решта будуть вичікувати, поки ситуація стабілізується. Тим більше що це далеко не всі сюрпризи, які приготувало нам держава. Через місяць, з 1 вересня, угоди на суму понад 150 тисяч гривень повинні проводитися тільки через банк. А це майже всі операції з нерухомістю, в усякому випадку у великих містах.
- Зараз в інтернеті люди обговорюють ситуацію і пропонують варіанти, що дозволяють обійти обмеження Нацбанку. Наприклад, такий спосіб: взяти іпотечний кредит, оплатити квартиру і відразу повернути суму позики готівкою. Це реально?
- Це маячня. Ніякої економії така операція не дасть. Витрати на оформлення іпотеки, страховка, комісійні та інші додаткові платежі складуть не менше 3 відсотків суми угоди. Стільки ж втрачається при перекладі доларів у гривню, відкритті рахунків, перерахування грошей через банк від покупця продавцю, переведенні в готівку гривні і конвертації її в долари. Ніякого сенсу немає.
Ще деякі «розумники» пропонують занижувати вартість квартири і писати в договорі суму 150 тисяч гривень, а решту грошей передавати по розписці готівкою. За такої схеми з боку податкової претензій, можливо, не буде, оскільки податок ви все одно заплатите з оцінної вартості. Та й нотаріуса, який є податковим агентом, така ситуація цілком влаштовує. Але покупець піддає себе невиправданому ризику. Якщо виникнуть якісь проблеми і угоду визнають недійсною, він може розраховувати на повернення тільки 150 тисяч гривень, зазначених у договорі. Довести в суді, що покупець заплатив більше, буде неможливо.
Правда, ще залишається механізм здійснення операцій шляхом дарування. Тут сума взагалі не фігурує, а значить, немає ніяких обмежень на розрахунок готівкою. Однак при цій схемі дуже високі ризики як для продавця, так і для покупця, отже, є грунт для шахрайства. Держава створює такі умови, що люди, які не в змозі платити додаткові суми банкам, будуть використовувати тіньові схеми. Фактично уряд підготував грунт для шахраїв. І вони в нинішній ситуації швидко придумають нові способи обману. Відносини на ринку можуть повернутися до стану, що існував до 2005 року, коли занижувалися ціни, писалися розписки, були факти шахрайства ...
- А яке житло зараз найбільш затребуваний?
- Квартири вартістю до 50 тисяч доларів ще сяк продаються. Але чим вище ціна, тим менше операцій. Критична межа - 130 тисяч доларів. Далі - мертва зона, угоди відбуваються лише зрідка. Це говорить про те, що середнього класу майже не залишилося. У людей просто немає грошей. А з урахуванням нинішнього збільшення витрат на придбання житла бажаючих купувати нерухомість стане ще менше. У найближчі кілька місяців люди будуть чекати в надії на те, що держава, зіткнувшись з проблемами при впровадженні своїх «поліпшень» і бачачи реакцію ринку, скасує їх або хоча б відкладе введення. Тим більше що досвід є. Торік податкову оцінку скасували після того, як ринок просто завмер. Держреєстрацію нерухомості переносили кілька років, податок на нерухомість ввести не змогли. Я думаю, що з нового року все повернеться на круги своя.
