Вже місяць в Україні діє новий порядок оцінки нерухомості при її продажу або обміні. Раніше багато експертів заявляли, що нововведення призведуть до подорожчання оціночних послуг, так як кількість оцінювачів істотно скоротиться і вони зможуть нав'язувати людям свої ціни. Справа в тому, що для проведення податкової оцінки потрібно пройти платне навчання і отримати спеціальний сертифікат. На сьогоднішній день такі дозволи мають близько
1 тисячі 700 фахівців. Крім того, тепер оцінка нерухомості проводиться навіть без виїзду експерта на місце - за допомогою спеціальної програми, за використання якої все оцінювачі зобов'язані робити чималі відрахування. Ми з'ясували, яка нині ситуація на ринку нерухомості.
«Є агентства нерухомості, яким після 1 листопада не подзвонив жоден покупець»
Нагадаємо, що Міністерство юстиції України своїм наказом встановило: з 1 листопада 2013 нотаріальну дію за участю фізичних осіб, предметом якого є об'єкт нерухомого та рухомого майна, здійснюється тільки за наявності оціночної вартості об'єкта з метою оподаткування. Крім того, Кабінет міністрів України зобов'язав усіх, хто займається оціночною діяльністю, отримати спеціальний сертифікат на право оцінки нерухомості для її оподаткування при здійсненні операцій. Якщо оцінювач не має такого документа, його висновки будуть вважатися недійсними і нотаріус відмовить сторонам у посвідченні угоди.
Втім, існують нюанси. Як повідомила Державна служба України з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва, новий порядок проведення оцінки обов'язково застосовується у разі, коли громадянин здійснює продаж (обмін) або інше відчуження рухомого і нерухомого майна, крім випадків успадкування і дарування. Оцінку майна при отриманні спадщини та оформленні дарчої можуть здійснювати фахівці, що не мають сертифікату. Крім того, протягом перехідного періоду, що діє до 1 лютого 2014 року, нотаріусам дозволили приймати документи про оцінку, видані до 1 листопада, тобто оцінювачами без сертифікатів.
На сьогоднішній день процедура оформлення виглядає наступним чином. Насамперед власник квартири, який бажає її продати, на сайті Фонду держмайна, в розділі «Оцінка майна», знаходить реєстру оцінювачів та вибирає фахівця, якому готовий довірити виконання цієї роботи. Потім відправляє йому електронною або звичайною поштою заявку зі своїми особистими даними та інформацією про об'єкт нерухомості. Оцінювач перевіряє отримані відомості і повідомляє терміни і вартість проведення оцінки. Якщо замовника все влаштовує, йому будуть вислані договір і рахунок за послуги. Після оплати клієнт зобов'язаний надати оцінювачу копії документів на нерухомість, завірені підписом. Зробити це можна поштою. Потім фахівець проводить оцінку і формує звіт, який розміщується на сайті Фонду держмайна. Надалі при продажу квартири нотаріус перевіряє в електронній базі даних реєстраційний номер оціночного звіту і тільки після цього оформляє угоду.
Багато експертів стверджують, що після введення нових правил оцінки нерухомості ситуація на ринку істотно змінилася: кількість операцій різко скоротилася.
- Є агентства нерухомості, в які після 1 листопада не подзвонив жоден покупець, - поскаржився президент Союзу фахівців з нерухомості України Олександр Рубанов . - Люди вичікують. Рятує тільки одне: до 1 лютого 2014 Кабмін дозволив здійснювати купівлю та продаж квартир зі старими оцінками. З ними ми в основному і працюємо. Хоча, якби не ввели обов'язкове ліцензування спеціаліста та включення даних про оцінку в загальнодержавний реєстр, ми втратили б професію оцінювача. Приміром, мені доводилося бачити оцінку квартири на вулиці Лютеранській у центрі Києва: вартість квадратного метра становила ... 300 гривень. Адже, по суті, раніше оцінювач ні перед ким за свою діяльність не відповідав і ніде дані про виконану роботу на відміну від нотаріусів не реєстрував.
«В анкеті необхідно вказати суму, яка буде записана в договорі купівлі-продажу»
Деякі фахівці вважають, що у зв'язку з тим, що оцінка нерухомості тепер буде провадитися виходячи з даних, які надає замовник, причому найчастіше по телефону, вартість оцінюваних об'єктів може бути штучно завищена або занижена.
- На замовника покладається обов'язок по телефону повідомляти оцінювачу всі дані, - розповів голова Відкритого клубу незалежних оцінювачів «ВІКНО» Андрій Філін . - В анкеті оцінки близько 200 пунктів. Всі відомості потрібно продиктувати по телефону. Але я собі не уявляю, як замовник, який не є експертом в галузі будівництва, буде це розповідати. Крім того, є такі дані, які напряму впливають на вартість нерухомості. Зокрема, віддаленість будинку від дорожньої магістралі, від станції метро і так далі.
Бабуся, наприклад, може повідомити, що відстань від її будинку до зупинки громадського транспорту - це півгодини ходьби. Як таку інформацію запише оцінювач, незрозуміло. Але ж бабуся по-іншому не скаже, вона все життя там прожила і йде до зупинки півгодини. А кроками вона не міряла ніколи.
Також дивує той факт, що в анкеті необхідно вказати суму, яка буде записана в договорі купівлі-продажу. Тобто відразу вноситься сума для оцінювача, щоб він орієнтувався. Однак правила змінили якраз тому, що оцінювачів звинувачували в заниження або завищення вартості нерухомості. Очевидно, що сума в анкеті спочатку вказується для того, щоб під неї зробити звіт.
Про те, як відбилося введення нових правил оцінки на процесі укладення угод купівлі-продажу нерухомості, «Фактам» розповіла нотаріус Людмила Шандиба :
- Оскільки нотаріусам дозволено приймати висновку про оцінку, видані до 1 листопада, саме такі документи поки в основному і подаються. Якщо нам приносять стару оцінку, то ми тільки перевіряємо в базі даних Фонду держмайна наявність сертифіката у фахівця, яка видала документ. А якщо приносять нову оцінку для оподаткування, то в базі даних перевіряємо не тільки сертифікат, а й саму вартість оцінки. Адже за новими правилами оцінювач зобов'язаний результати оцінки відразу внести в електронний реєстр.
- Вартість оцінки змінилася?
- Я говорила з кількома фахівцями, які вже отримали сертифікати з метою проведення оцінки для оподаткування. За їх словами, ця послуга коштує в середньому 600 гривень, тобто приблизно гривень на 200 дорожче, ніж раніше. Але вартість не збільшилася настільки істотно, як раніше прогнозували деякі експерти.
