Ціни на однокімнатні квартири на "вторинці" знижуються, незважаючи на високу затребуваність такого житла широким колом покупців. А ось вибір у них невеликий: така нерухомість продається в неліквідному стані, а інвестиції в ремонт «малометражки» часом досягають половини вартості об'єкта.
«Восени я підшукувала дешеву квартиру в Києві для доньки, хотілося придбати однокімнатну, але не« гостинку », і щоб розташування влаштовувало - поряд з метро Дарниця. І ось що з'ясувалося. Квартир недорогих багато, але їх стан пригнічує, на ремонт такого житла піде не одна тисяча доларів », - розповідає киянка Анастасія Горенко. За її словами, після двох десятків переглядів було вирішено придбати за 52 тис. дол «одиницю» в районі метро Чернігівська, де знаходяться будинки більш нової споруди.
На жаль, незважаючи на велику кількість пропозицій, ліквідних дешевих квартир на ринку дуже мало. І хоча попит на бюджетні «одинички» залишається високим, більшість покупців не готові в'їжджати в «бомбосховище» на п'ятому поверсі «хрущовки» з протікає дахом і знищеної сантехнікою. Підсумок? Маленькі старі квартири дешевшають. У середньому за минулий рік в Києві та містах-мільйонниках квадратний метр однокімнатних подешевшав на 7-15%.
«Сьогодні це житло найбільш схильне ринкових коливань у бік зниження вартості, оскільки покупці стають все більш прискіпливими і вимогливими як до якості життя, так і до ліквідності своїх капіталовкладень », - зазначає Ірина Луханіна, генеральний директор АН «Благовіст». Що відбувається сьогодні на вторинному ринку однокімнатних квартир, з'ясували "Деньги".
Київські метражі
За даними agent.ua, в Києві квадратний метр однокімнатних квартир з лютого 2012 року по лютий 2013 подешевшав на 17% (до 1786 дол). Повального падіння цін на ринку, звичайно, не відбулося. Як і раніше, власники, виставляючи квартиру на продаж, «промацують» попит, встановлюючи завищену ціну. І лише після марних спроб продати квартиру протягом п'яти-шести місяців господарі готові знижувати ціну: при початковій вартості 48 тис. дол в підсумку «гостинка» може бути продана за 41 тис. дол, а іноді і за 38 тисяч - все залежить від реальної зацікавленості покупців і готовності квартировласників йти на торг. Зазвичай охочі позбутися своєї квартири господарі готові «скинути» не менше 5-10%.
Мінімальна вартість «гостинок» і однокімнатних «хрущовок» у столиці - 35-38 тис. дол Хоча в основному такі квартири оцінюються на рівні 40-46 тис. дол «Бюджетними за вартістю житла економ-класу є масив Нивки, Лісовий масив, а також всі віддалені від метро масиви - ДВРЗ, Воскресенка, Південна Борщагівка », - зазначає Ірина Луханіна.
«Гроші» відшукали у продажу кілька гостинок, які здалися нам найдешевшими. Серед них «гостинка» на вулиці Братиславській (Лісовий масив). При загальній площі 22 кв. м ціна цієї квартири - 36 тис. дол Також на Борщагівці продається «гостинка» площею 31 кв. м за ціною 38 тис. дол Безсумнівно, це житло зажадає від покупця чималих інвестицій - зазвичай найдешевші квартири продаються в запущеному і непідготовленому до проживання вигляді. Витрати на заміну комунікацій, прокладку електромережі і скромний косметичний ремонт «потягнуть» близько 7-10 тис. дол Тому-то «малометражки» з ремонтом продають зазвичай на 8-12 тис. дол дорожче, ніж застаріле житло.
Дешеві «хрущовки» і «гостинки» можна відшукати також на Березняках, у районі ДВРЗ і поблизу Ленінградської площі - їх ціна знаходиться в межах 41-45 тис. дол за квартиру площею 27-30 кв. м. Звичайно, маленькі дешеві однокімнатні підійдуть для так званої стартовою квартири - проживання холостяка або сімейної пари до того, як буде знайдено можливість купити житлоплощу попросторнее. З іншого боку, інвестувати в київську «малометражку» з метою подальшої здачі в оренду також має сенс - попит з боку орендарів росте, і орендні ставки також поступово підвищуються (див. «Гроші» від 14.02, є на dengi.ua).
Втім, тут є невелика хитрість: щоб досягти швидкої окупності інвестицій, необхідно підібрати недорогий об'єкт поблизу метро. І краще, якщо це буде не «гостинка» - таку квартиру здати дорожче, ніж за 2,6-2,8 тис. грн. / Міс., Дуже складно. Тому краще для інвестиційних цілей вибирати «хрущовку» - наприклад, в п'ятиповерховому будинку в районі м. Нивки, Святошин, Дорогожичі, Дарниця або Чернігівській. Хороша транспортна розв'язка, непогана інфраструктура і безпосередня близькість до метро забезпечать попит з боку орендарів, і витрати на купівлю квартири доходи від оренди покриють за 8-9 років. Довго? У порівнянні з іншими великими містами, це ще дуже хороший показник.
Ціни на «малометражки» в Києві в 2013 році будуть продовжувати зниження, основне здешевлення таких об'єктів буде відбуватися на етапі торгу: зацікавленим покупцям власники поступляться мінімум 6-12% спочатку озвученою вартості.
Регіональні «одинички»
У містах-мільйонниках за минулий рік «малометражки» подешевшали на 10-18%. Істотно впали ціни у Дніпропетровську, де сьогодні квадратний метр в однокімнатних в середньому коштує 885 дол Самі недорогі «гостинки» - в Самарському та Індустріальному районах міста, де придбати квартиру площею 22 кв. м можна за 16-18 тис. дол Правда, таких об'єктів мало. Набагато більше в продаж однокімнатних загальною площею 30 кв. м, їх ціна - 20-23 тис. дол
У Донецьку квартири коштують істотно дорожче, ніж в місті на Дніпрі. Дешеві «хрущовки» і «гостинки» можна знайти в Петровському, Пролетарському і Ленінському районах за ціною 20-25 тис. дол (при площі 20-30 кв. М). Високий попит на житло через великого притоку мігрантів з усіх куточків Східної України утримує ціни, проте за минулий рік вартість «квадрата» у «одинички» Донецька все ж впала на 11%.
В Одесі традиційно найдешевші метри - в комунальних квартирах. Здивовані? Так, «комуни» ще існують і навіть продаються - за 16-20 тис. дол (при житловій площі - 17-20 кв. м). За 24-26 тис. дол в Суворовському районі пропонуються «гостинки», а ось однокімнатна «Хрущовка» в місті біля моря коштує 32-34 тис. дол Взагалі старий фонд в Одесі не в пошані - тут щосили розвивається будівництво житла, суцільно й поруч одеситам пропонують «непридатні» ціни на новенькі «квадрати». У сонячному місті сотні пропозицій квартир на продаж.
А ось у старовинному Львові явний дефіцит метрів: кількість пропозицій дуже обмежена. Придбати «гостинку» або «хрущовку» в Шевченківському або Личаківському районах Львова можна за 34-42 тис. дол
Харків - єдине з міст-мільйонників, де зростаючий попит на метри спровокував торішній ріст вартості однокімнатних квартир. У підсумку середня ціна «квадрата» зросла на 4%. Придбати «малометражку» в Комінтернівському, Дзержинському або Червонозаводському районах можна за 28-36 тис. дол
Доцільність інвестування в покупку квартири в містах-мільйонниках сумнівна. Лідери за рівнем окупності вкладених в житло інвестицій - «Одинички» Києва і Донецька. Решта міст програють цим центрам, оскільки орендні ставки занадто малі - в середньому 1,1-1,5 тис. грн. на місяць.
Протягом 2013 маленькі бюджетні квартири в містах-мільйонниках, швидше за все, подешевшають на 5-10%. Причина проста: низька ліквідність таких об'єктів у поєднанні з конкуренцією з боку ростуть, мов гриби, новобудов.
Законне питання
Покупка квартири на вторинному ринку - це завжди покупка певної історії, і далеко не завжди історії позитивною. «Гроші» попереджають: покупець повинен ретельно вивчити всі документи (на квартиру і від продавця) перед укладанням угоди, щоб в майбутньому уникнути оспорювання її законності з боку раптово виниклих «правовласників».
«Перш за все, покупцеві необхідно вивчити правовстановлюючі документи продавця на квартиру (оригінал договору купівлі-продажу, дарування, ренти, довічного утримання, свідоцтва про право власності, свідоцтва про право на спадщину). Квартира не повинна знаходитися в іпотеці, під арештом і забороною відчуження і користування, що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який почав функціонувати з 1 січня 2013 року, а також витягами з раніше існуючих реєстрів, які в даний час продовжують функціонувати », - нагадує юрист АК« Коннов і Созановський »Леонід Горшенін.
Важливо врахувати і технічний стан квартири. «Покупцям нерухомості варто ініціювати проведення технічної інвентаризації, так як куплене майно могло піддаватися кардинальним перепланувань, що в окремих випадках може нести загрозу життю і здоров'ю людей. Інвентаризацією нерухомого майна, як і раніше продовжує займатися БТІ », - зазначає Максим Лебедєв, старший юрист ЮФ« Гвоздій та Оберкович ». На його думку, крім перевірки документів на квартиру, не зайвим буде ретельно перевірити документи самого продавця - перш за все, паспорта і його справжності.
«У разі відсутності самого власника варто все ж наполягати на знайомстві з ним і не довіряти навіть справжнім довіреностями на представників. На практиці дуже часто з'ясовується, що власника немає в живих або він є неосудним, недієздатним або обмежено дієздатним. У разі виявлення останнього стоїть без всяких сумнівів відмовитися від угоди », - попереджає Максим Лебедєв. І останній штрих всебічної перевірки «юридичної чистоти» об'єкта - вивчення зареєстрованих у квартирі осіб. Крім вивчення наданої продавцем довідки про зняття з реєстраційного обліку всіх раніше проживали в квартирі, до підписання договору купівлі-продажу краще додатково звернутися у паспортний стіл для отримання достовірної інформації про осіб, які раніше були прописані, - можуть спливти, наприклад, історії про засуджених та виписаних домочадців.
Як змінювалася ціна однокімнатних в столиці *
|
| Лют. 12 | квітня. 12 | червня. 12 | авг. 12 | окт. 12 | дек. 12 |
| Київ | 1903 | 1923 | 1931 | 1881 | 1872 | 1928 |
| Голосіївський | 1980 | 2128 | 2010 | 2102 | 1995 | 2099 |
| Дарницький | 1666 | 1665 | 1680 | 1609 | 1629 | 1761 |
| Деснянський | 1603 | 1622 | 1624 | 1662 | 1593 | 1581 |
| Дніпровський | 1719 | 1811 | 1800 | 1572 | 1695 | 1774 |
| Оболонський | 1921 | 1943 | 1958 | 1933 | 1907 | 1967 |
| Печерський | 2861 | 2815 | 2825 | 2777 | 2691 | 2883 |
| Подільський | 1900 | 1881 | 1892 | 1939 | 1841 | 1884 |
| Святошинський | 1649 | 1615 | 1723 | 1645 | 1633 | 1686 |
| Солом'янський | 1869 | 1928 | 1896 | 1859 | 1806 | 1878 |
| Шевченківський | 2077 | 2143 | 2098 | 2151 | 2066 | 2150 |
* Дані mirkvartir.ua, дол за кв. м.
Як змінилася ціна метра в однокімнатних? *
|
| Середня ціна, дол. / кв. м | Зміна за рік,% |
| Київ | 1786 | -17 |
| Донецьк | 1060 | -11 |
| Дніпропетровськ | 885 | -18 |
| Львів ** | 1068 | -12 |
| Одеса | 1282 | -10 |
| Харків | 1066 | 3,9 |
* з лютого 2012 по лютий 2013, дані agent.ua
** З січня 2012 по січень 2013.
Як скоро окупляться інвестиції при здачі квартири в оренду? *
* За даними відкритих джерел, підрахунки «Грошей».
