В кінці третього кварталу 2011 року загальний об’єм офісних приміщень в столиці складав майже 1 173 755 кв. м без урахування площ державних установ і офісних будівель, збудованих компаніями для власних потреб. Зараз на ринку офісної нерухомості столиці затишшя. Як і раніше, він залишається ненасиченим з точки зору загального об’єма приміщень, різновидності форматів та якості запропонованих об’єктів.
За останні місяці введений в експлуатацію був лише один бізнес-центр з орендною площею 10 300 кв. м. (розташований на перехресті вул. Саксаганського, 70/Паньківської, 16-б). За даними компанії DTZ, загальний об’єм нових офісних приміщень, введених в експлуатацію у столиці з початку цього року, склав близько 55 060 кв. м, що на 43% перевищує показник відповідного періоду минулого року. В той же час в місті досить багато новозбудованих офісів, на яких висять оголошення про здачу в оренду, але поки що ці об’єкти порожні.
Офісний спад
Варто зазначити, що базовими показниками ринку офісної нерухомості є пропозиція, попит, орендні ставки, ціни і ставки доходності, які формуються під впливом великої кількості факторів і чинників: від локальних до глобальних і від економічних до інституційних.
— Очевидно, що найбільший вплив міська влада, як важливий гравець ринку офісної нерухомості в Києві, може мати на показник пропозиції в сегменті,— розповіла "Хрещатику" Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії DTZ. — В сьогоднішніх умовах, зважаючи на ситуацію на світових ринках, наявність прозорого і зрозумілого містобудівного законодавства та дозвільних процедур є, як ніколи, важливим для стимулювання нової пропозиції офісних приміщень в Києві. Міська влада також відіграє важливу роль в питаннях розвитку інфраструктури і підприємництва, що значно впливає на розвиток ринку офісної нерухомості в Києві.
За оцінками компанії DTZ, об’єм нової пропозиції в сегменті офісної нерухомості столиці в четвертому кварталі цього року може скласти від 16 500 кв. м. до 52 390 кв. м. Реальний показник залежатиме від того, чи буде відкритий найближчим часом бізнес-центр "Преміум Центр" з орендною площею 36 000 кв. м.
Основна причина такої ситуації в тому, що з 2008 року розробка великих офісних центрів, заявлених до реалізації у столиці до початку фінансової кризи, була призупинена у зв’язку з відсутністю фінансування, економічним спадом і, як результат, зменшеним попитом. Хоча у 2010 році були відновлені роботи деяких крупних об’єктів, введення в експлуатацію яких заплановано на 2012–2013 роки.
— У більшості пересічних громадян може скластися думка, що офісних центрів у столиці більше, ніж достатньо, але насправді це зовсім не так. Цей ринок у нас майже не насичений. А це погано. Адже логіка проста, чим більше маємо офісів, тим дешевша ціна їх оренди, — розповів "Хрещатику" Сергій Бабушкін, колишній головний архітектор Києва.— Я зараз не кажу про офіси комерційні, які будуються для того, щоб отримати прибуток. Перед цим необхідно проаналізувати ситуацію з тими об’єктами, в яких зараз знаходяться всілякі державні міністерства, відомства та установи. На жаль, такі офіси залишаються, відверто кажучи, на совковому рівні. Вони вкрай незручні для працівників, відвідувачів, та й установі не додають відповідного іміджу. Над всім цим потрібно працювати, аналізувати і приймати відповідні рішення по кількості будівництва таких офісів і, звичайно ж, їх якості. Думаю, цим мають перейматися спеціалісти на рівні уряду та мерії, а головне, приймати зважені та правильні рішення.
В той же час, попит на офісні приміщення у столиці цього року формували підприємства з більшої кількості галузей, ніж минулого року. За даними компанії DTZ, основним генератором попиту на офісні приміщення залишаються компанії в галузі інформаційно-комунікаційних технологій (36% від загального об’єма укладених угод у сегменті), виробничі компанії (26% – при цьому виробники споживчих і фармацевтичних товарів складали в цьому показнику відповідно 4% и 6,5%), а також фінансові (10%) і сільськогосподарські компанії (5%).
— Я вважаю, що на сьогоднішній день пропозицій по оренді офісів більш ніж достатньо,— запевнив "Хрещатик" Андрій Миргородський, депутат Київради.— Багато з цих об’єктів стоять порожніми через те, що ціни за оренду досить високі. Тому, на мою думку, будувати нові офісні приміщення просто недоцільно. Що стосується того, як часто Київрада виділяє землю під подібні проекти, то можу сказати, що зараз дозволи на земельні наділи майже не видаються, хоча раніше це робилось в десять разів частіше. Думаю, що до Нового року ціни на оренду офісних приміщень у Києві будуть значно знижуватись. Причина? Перш за все економічна.
Орендні ставки
До речі, з 2008 по 2009 роки орендні ставки на офісні приміщення у Києві у доларовому еквіваленті знизились на 50%. Це
пов’язано як з девальвацією гривні, так і з скороченням попиту зі сторони орендарів через економічну кризу. На початку цього року спостерігалось деяке підвищення рівня орендних ставок на офісні приміщення, що було пов’язано зі зниженням пропозицій у сегменті, особливо в центральному діловому районі міста.
За даними компанії DTZ, в кінці вересня 2011 року орендні ставки на найкращі офісні приміщення в Києві знаходились в діапазоні $38-44 за кв. м в місяць, а приміщення класу В і С пропонували по ставкам оренди відповідно $23-35 та $8-25 за кв. м в місяць. Виходячи із припущення, що курс української гривні до долара США залишатиметься на рівні близько 8 гривень за 1 долар, до кінця поточному року варто очікувати подальшої висхідної динаміки орендних ставок на якісні офіси в Києві.
Компанія DTZ очікує, що в четвертому кварталі 2011 року загальна динаміка попиту на офісну нерухомість в Києві залишиться незмінною, і попит в сегменті перевищуватиме пропозицію. Крім того, продовжиться тенденція до зменшення орендних пільг, що активно пропонувалися орендодавцями у 2009–2010 роках. Однак більшість компаній-орендарів на сьогодні ще не готова нести капітальні затрати на ремонт орендованих приміщень, тому наявність базового декорування залишатиметься одним із обов’язкових передумов для їх ефективної здачі в оренду.
Прогноз на наступний рік
— По оцінкам нашої компанії, ринок офісної нерухомості в Києві залишається структурно ненасиченим з точки зору об’єма приміщень і різноманіття форматів, — розповіла "Хрещатику" Марта Костюк, керівник департаменту аналітики і консалтингу компанії DTZ. — На початку 2011 року, згідно заяв девелоперів, нова пропозиція в сегменті офісної нерухомості в Києві у 2012 році оцінювалася приблизно в 372 000 кв. м загальної орендованої площі. Однак зважаючи на досвід попередніх років, коли реалізація багатьох проектів в столиці переносилася на пізніші періоди, сьогодні компанія DTZ очікує, що наступного року об’єм нової пропозиції офісних приміщень в столиці не перевищуватиме 250 000 кв. м загальної орендованої площі. Однак реальний показник залежатиме від здачі в експлуатацію впродовж року кількох масштабних об’єктів офісної нерухомості, своєчасне відкриття котрих залишається дещо сумнівним.
У середньостроковій перспективі динаміка орендних ставок на офісні приміщення в Києві залежатиме від цінової стратегії у масштабних бізнес-центрах "Гулівер", 101 Tower і "Торонто-Київ", введення в експлуатацію яких заплановано на 2012 рік. Якщо вартість оренди в цих бізнес-центрах буде завищена, це може спричинити подальше зростання середніх орендних ставок на офісні приміщення в українській столиці. В той же час, конкурентна цінова стратегія цих об’єктів з великою ймовірністю призведе до зниження середньоринкових орендних ставок в сегменті офісної нерухомості Києва.
