Виходимо на Європейський рівень: Топ-10 найдорожчих торгових центрів Києва

Складений Контрактами рейтинг найдорожчих на даний момент торговельних і торгово-розважальних центрів столиці наочно демонструє,  що вище за все оцінюються сьогодні квадратні метри у вдало розташованих комплексах з продуманою концепцією і респектабельними списками  орендарів.

 

Трійка лідерів

Найдорожчий на даний момент (втім, як і п'ять, і десять років тому) торговий комплекс столиці - ТЦ «Глобус» (1 лінія) був побудований  в 2001 році, друга і третя лінії - в 2003-му. Сьогодні його щорічний валовий дохід, згідно з даними відкритих джерел, сягає $ 30 млн. Власником  ТЦ «Глобус» на даний момент є британський інвестиційний фонд London & Regional Properties (L & RP), який у 2007 р. купив 100% торгового центру  у Олександра Меламуда та Олександра Лойфенфельда. Сума операції на той момент оцінювалася в $ 200 млн. За інформацією компанії DTZ, у 2012 році ТЦ «Глобус»  знову був виставлений на продаж, але нового покупця поки так і не знайшов.

Експерти сходяться на думці, що багаторічну успішність цього торгового центру визначає, насамперед, унікальне розташування в самому  центрі міста. У вихідний день першу лінію ТЦ відвідує 54 тис. осіб, другу і третю - 37 тис. чоловік.

На другому місці розташувався ТРЦ Ocean Plaza. Реалізація проекту цього найбільшого торгового проекту в Україні було розпочато компанією «К.А.Н. Девелопмент »наприкінці 2010 року. За стислі  терміни були зведені величезні площі, і 19 листопада 2012-го ТРЦ відкрився. Втілене в реальність сильно відрізнялося від того, що раніше планувалося  на цьому майданчику. Девелопери спроектували і звели комплекс тільки з торгово-розважальної складової, обійшовши увагою офіси, готельні  номери, апартаменти, які також колись замислювалися на цьому місці (в середині минулого десятиліття цей проект починала розвивати ще  компанія UDP Василя Хмельницького та Андрія Іванова - ред.).

Рекордний для України обсяг орендних площ вводити не чергами, а одноразово, що також стало нововведенням для ринку. У підсумку, Ocean Plaza  надав орендарям понад 70 тис. кв. м під з'їм, а компанії УТГ, набирала орендарів в ТРЦ вдалося здати всі площі комплексу задовго  до його відкриття.

На початку 2012 р. була укладена угода з придбання ТРЦ російською групою «ТПС Нерухомість» Олександра Пономаренка за рекордну  для ринку суму (за оцінками експертів, близько $ 300 млн).

Замикає трійку «призерів» комплекс Dream Town. Перша черга цього ТРЦ була відкрита в 2009 році, друга - в середині 2011 р. Загальна площа  Dream Town склала 167 тис. кв. м - трохи менше першої черги Ocean Plaza. За даними журналу Forbes, в 2011 році ТРЦ приніс його власникам Гарику Корогодський,  Олександру Меламуду та Олегу Крапівіну найбільший орендний дохід серед рантьє - $ 45 млн. На відміну від всіх комплексів у столиці, він має  НЕ закільцьованих, а пряму форму. Інтер'єр кожного його атріуму оформлений у стилістиці відомої країни чи міста (Голландія, Франція, Лондон,  Греція, Росія, Китай, Мексика, Бразилія, Африка, Голівуд). Інвестиції в дві черги Dream Town склали близько $ 250 млн. Сьогодні це один з найбільш відвідуваних ТРЦ України: за рік в ньому буває близько 20 млн осіб.  На думку фахівців УТГ, своїм успіхом Dream Town зобов'язаний не тільки вдалому місцю розташування (поблизу від двох станцій метро, ​​що значно збільшує  потоки відвідувачів), але і різноманітної розважальній зоні, а також результативною маркетингової та PR-політиці.

Як є

На даний момент ставки на найкращі торгові приміщення площею 100-300 кв. м в ТЦ і ТРЦ Києва, за відомостями компанії DTZ, продовжують залишатися  на рівні $ 180 за кв. м на місяць, що відповідає показникам минулого і позаминулого років. У порівнянні з 2009 роком дані показники зросли  на 20%, а порівняно з 2006 роком на 50%. При цьому вони так і не досягли докризового рівня (у 2008 році ставки оренди на кращі торгові приміщення  становили $ 220 за кв. м на місяць). Причому в ТРЦ-лідерах ставки для невеликих бутиків можуть бути навіть вище, ніж наведені у рейтингу - на найбільш  ліквідні приміщення у лідерів ринку ціна квадратного метра сьогодні може досягати $ 150-240 за кв. м на міс. Тут зростання відбувається навіть незважаючи  на те, що орендарі проти. На початку 2012 року багато магазинів ТВК «Глобус» закрилися для покупців, протестуючи проти зростання орендних  ставок. У 2013-му році в пресі була озвучена інформація про те, що багато орендарів Ocean Plaza готові покинути комплекс, ціна оренди на деякі  приміщення в якому досягла на той момент $ 150-200 за кв. м на місяць, однак не в змозі це зробити через кабальні споконвічних договорів.  У той же час в об'єктах, які не можуть похвалитися своєю першокласний, розташуванням і продуманим, престижним набором орендарів,  ставки на сьогодні можуть досягати і $ 30, а деякі якірні орендарі навіть займають приміщення безкоштовно. Так, наприклад, згідно з інформацією  експертів, супермаркет «Амстор» у ще вводимом в експлуатацію ТРЦ «Мармелад» на вул. Борщагівській розташувався на своїх площах  абсолютно безкоштовно. Традиційно нижче платять у ТЦ і ТРЦ так звані «якоря» - великі орендарі, наявність яких приваблює покупців  в той чи інший комплекс. Як повідомили Контрактам в УТГ, середні ставки для зони швидкого харчування становлять сьогодні в столичних ТЦ і ТРЦ від  $ 15 до $ 25 за кв. м на місяць, для продуктових супермаркетів від $ 12 до $ 25, для супермаркетів електроніки їхній діапазон коливається в межах $ 15-30 за кв.  м на міс., універмаги і великоформатні магазини одягу платять стільки ж - $ 15-30, а кінотеатри - $ 8-15. Дитячі розважальні центри - $ 6-10.

Як було

У 2010 році десятка найдорожчих для орендарів київських торговельних і торгово-розважальних центрів виглядала інакше. За даними компанії  УТГ, трійку лідерів з оренди кращих площ з розрахунку $ за кв. м на місяць тоді складали ТРЦ DreamTown ($ 97), ТРЦ «Глобус» ($ 90) і ТРЦ «Караван»  ($ 77). Четверте місце за дорожнечею в 2010 році обіймав планує в той час до введення Sky Mall ($ 75), а п'яте і шосте місце в рейтингу розділили  ТЦ «Піраміда» ($ 73) і ТЦ «Городок» ($ 73). Також до десятки входили такі ТЦ і ТРЦ, як «Україна» ($ 68), «Арена-сіті» ($ 55), «Альта-центр»  ($ 53), «Комод» ($ 49).

Це не дивно, якщо врахувати, що довгий час на столичному ринку великими об'єктами вважалися комплекси орендною площею близько 25 тис.  кв.м., а ТРЦ «Караван», перша черга якого була введена в 2003-2004 рр., залишався найбільшим об'єктом, що обумовлювало найвищий  рівень орендних ставок у ньому. Альтернативою йому були проекти меншого масштабу, малоподходящей за форматом, наприклад, міжнародним мережевим  брендам.

В останні чотири роки в Києві почали з'являтися більш великі об'єкти і лідери цін змінилися. Так, в 2009 р. була введена перша черга ТРЦ  DreamTown (45 тис. кв.м), тоді ж - третя черга ТРЦ «Більшовик», після введення якої орендна площа комплексу склала 47 тис. кв.м,  у 2010 - друга черга ТРЦ Sky Mall (42 тис. кв.м), що перетворила невелику торговельну галерею на пр. Ватутіна в регіональний торгово-розважальний  центр. «Великий торговий об'єкт дозволяє залучити набагато більше потенційних покупців, ніж слабкий, - розповідає партнер  компанії УТГ Віталій Бойко. - Адже товари, представлені в ТРЦ, є товарами вибору: щоб зробити покупку, потенційному покупцеві  необхідний широкий асортимент. Крім того, значний розмір ТРЦ дозволяє розмістити більшу розважальну зону, яка є відмінним  генератором потоку відвідувачів ».

Як буде

Сьогодні у столиці та околицях одночасно зводять більше десятка сучасних шопінг-молів. Загальна сума інвестицій в їх будівництво  - Більше $ 1 млрд. «Тільки в поточному році в Києві заявлено до відкриття дев'ять нових ТРЦ загальною орендованою площею близько 201,4 тис. кв. м, що буде  поглинена ринком і не викличе істотного зростання вакантності », - зазначає керівник департаменту стратегічного консалтингу  УТГ Віктор Оборський. Зокрема в нинішньому році очікується відкриття таких проектів, як торгова частина МФК Gulliver, ТРЦ Art Mall, ТЦ Silver Breeze, ТРЦ  «Атмосфера», ТРЦ «Проспект». Масштабний проект компанії «К.А.Н. Девелопмент »- ТРЦ Respublika площею 135 тис. кв. м - буде  зданий лише в кінці 2014 року, приблизно тоді ж, коли і Lavina Mall на пр. Академіка Палладіна.

Торгова частина МФК Gulliver вже увійшла до рейтингу «Контрактів», де зайняла почесне четверте місце, завдяки високим орендним ставкам на  площі, що ще не функціонують (згідно з попередніми договорами). Тим не менш, тут вже здано в оренду 80% торгівельних площ, що також  як і у лідерів ринку обумовлено центральним місцем розташування і обширної розважальної складової - крім бутиків у комплексі  розміститься простора дитяча зона, кінотеатри і спортзал з басейном. Згідно з даними відкритих джерел, на першому рівні торговельної частини  МФК Gulliver відкриються fashion-бренди цінової категорії «середній плюс». Також у складі МФК будуть представлені близько десятка нових брендів  на ринку України, зокрема, італійських (преміум-клас) і турецьких компаній, а також мережі взуттєвих магазинів Inditex (Іспанія).

ТРЦ Respublika на київській Кільцевій дорозі буде висотою з дев'ятиповерховий будинок. Інвестор вкладе в будівництво рекордну суму - $ 350 млн, завдяки  чому всіх нововведень майбутнього торгового центру привласнили епітет «самий»: найбільший у країні критий розважальний парк (площа  - 23 тис. кв. м), найграндіозніші американські гірки (висотою з шестиповерховий будинок), найбільша підземна парковка (на 4 тис. місць). Очікується,  що в «Республіці» будуть розташовані понад 400 магазинів, причому сьогодні орендна політика ТРЦ спрямована на те, щоб не менше 30% орендарів  були представлені новими для України ритейлерами.

Втім, що плануються до відкриття в тому ж 2014 року на західній околиці столиці ТРЦ Lavina Mall стане гідним конкурентом обох комплексів. За  площі (115 тис. кв. м) цей торговий центр зіставимо з «Республікою» (130 тис. кв. м) і в півтора рази перевершує Ocean Plaza (71 тис. кв. м). Власником  Lavina Mall є девелопер Вагіф Алієв, а вартість ТРЦ досягне $ 250 млн. Значна частина цих грошей піде на розважальний парк площею  15 тис. кв. м, що включає криту сімейну зону розваг, 12-зальний кінотеатр і зону фудкорту.

Третім номером у списку найдорожчих торгових центрів, які готуються до відкриття в Києві, стане «BlockБастер Mall», який зводиться сьогодні  неподалік від Московського моста, поряд із вже популярним в Києві розважальним комплексом «BlockБастер». Інвестиції в цей комплекс  складуть $ 170 млн, що є досить значною сумою, враховуючи, що обсяг центру досягне всього 66 тис. кв. м.

У цілому різкий приплив нових ТРЦ, за словами експертів, може перетворити українську столицю в один зі східноєвропейських центрів шопінгу.  Протягом двох років Київ вперше наблизиться до європейських міст за обсягом торговельних площ на душу населення: цей показник виросте  вдвічі, до 570 кв. м на 1 тис. чоловік, що можна порівняти з Варшавою (594 кв. м) і Будапештом (537 кв. м).