Мораторій на розірвання договорів інвестування в будівництво житла вступив в силу в розпал фінансової кризи, коли вся галузь опинилася на межі краху - в січні 2009 року. «Кріпосне право» для інвесторів, дійсно, врятувало від банкрутства багато компаній. Вони отримали можливість «заморожувати» висотки, не побоюючись, що покупці вимагатимуть повернути гроші. В результаті близько 120 000 сімей до сих пір володіють нерухомістю тільки на папері. Рекламні квадратні метри зависли в повітрі. А розірвати договір і забрати гроші за останні три роки забороняв закон.
Норма повинна була діяти до початку 2013 року, проте зараз її скасував Конституційний Суд. На думку суддів, що діяв три роки мораторій не тільки порушує конституційне право власності, але вводить непередбачені Цивільним кодексом обмеження на володіння та розпорядження майном. Таким чином, уже сьогодні фізичні та юридичні особи (особливо ті, хто повністю сплатив неотримане житло) мають право розірвати договори із забудовником. Компанія, у свою чергу, повинна повернути інвесторам вкладені в проект гроші.
Експерти впевнені, що рішення суду викличе хвилю вимог повернути гроші. У першу чергу це торкнеться довгобудів, де роботи за останні роки так і не зрушили з мертвої точки. Таких об'єктів, за даними Міністерства регіонального розвитку, будівництва та ЖКГ, зараз налічується порядку 4500. Загальна сума законсервованих в довгобудах грошей, за різними підрахунками, становить до 600 млрд. грн - це близько половини річного ВВП країни, або два річних бюджети України. Зрозуміло, що такі гроші забудовники повернути не зможуть.
«Зростання кількості заяв від громадян буде хоча б тому, що інформація публічно озвучена як зняття мораторію на достроковий вихід з проекту, - пояснює старший юрист фірми «Василь Кісіль і партнери» Наталія Доценко-Білоус. - Однак насправді ситуація для громадян кардинально не зміниться. Забудовники знайдуть достатньо законних підстав, щоб запобігти відтоку інвесторів і вимивання оборотних коштів ».
Перша підстава - це схема, за якою інвестор вкладав гроші в квартиру в споруджуваному будинку. За словами Доценко-Білоус, скасування мораторію на розрив договору поширюється тільки на фонди фінансування будівництва (ФФБ). Якщо ж людина купував у забудовника облігації або заставні, то до цих випадків рішення Конституційного Суду взагалі не відноситься. Справа в тому, що це покупка цінних паперів, і регулюється вона абсолютно іншим законодавством. Тому дострокове (до настання дати, зазначеної у цінному папері) пред'явлення вимог до забудовника неможливо.
«Власникам цінних паперів залишається змиритися з ситуацією до закінчення терміну їх обігу або спробувати повернути гроші шляхом перепродажу, - доповнює колегу незалежний юридичний консультант Валерій Пономарьов. - А от учасникам ФФБ можливість розірвати угоду фінансування будівництва додасть головного болю. Причому без гарантованого результату. Справа в тому, що у ФФБ між інвестором і забудовником стоїть компанія з управління інвестиціями. Прямого відношення до забудовника інвестор не має, і при розриві договору ще потрібно довести, що керуючий фондом порушив свої зобов'язання. Зі свого боку, керівник не відповідає за зупинку будівництва, оскільки це вина забудовника ».
Таким чином, для розірвання угоди інвестору доведеться пройти не один, а два кола юридичної пекла. Третій - неможливість повернути свої гроші в повному обсязі. «Не слід забувати, що інвестори отримують право вийти з проекту на умовах, встановлених в договорі. Як правило, передбачається у таких випадках сплата штрафу, пені чи компенсації. На сьогоднішній день найпоширеніша санкція-утримання забудовником 30% сплачених інвестором коштів. Проте в деяких проектах це може бути і половина від суми », - попереджає Доценко-Білоус.
Фінальною точкою всіх бід юристи називають нездатність забудовника повернути гроші інвестору. Ця умова перекреслює всі старання для розірвання угоди. Навіть якщо інвестори будинки будуть мати право повернути гроші, масово звернуться з цією вимогою до суду і отримають позитивне рішення, навіть якщо підключиться державна виконавча служба - результату не буде ніякого. Компанія-забудовник просто почне процедуру реального або фіктивного банкрутства, що дозволить заблокувати видачу грошей інвесторам.
Чи варто овчинка вичинки, доведеться вирішувати окремо у кожному конкретному випадку. За словами Пономарьова, деякі договори передбачають відповідальність забудовника або управителя перед інвесторами або ж варіанти часткової компенсації збитку за несвоєчасну здачу будинку в експлуатацію. В цілому ж юристи радять українцям не поспішати з масовою подачею заяв забудовнику про розірвання договорів. Результатів від таких дій, крім шумового ефекту, не буде. Крім того, залишається надія, що проблемними висотками впритул займеться держава.
Мінрегінбуд виступив з ініціативою - покінчити з усім недобудовами до кінця нинішнього року. Схема проста: передати «заморожені» висотки в управління самим приватним інвесторам. «Це їх власність, і вони мають право розпоряджатися своїми квартирами самостійно, - пояснив міністр регіонального розвитку і ЖКГ Анатолій Близнюк. - Залежно від того, на якій стадії готовності перебуває весь проект, ми будемо розглядати різні варіанти фінансової допомоги людям. Тобто держава буде допомагати інвесторам закінчувати об'єкт ».
Юристи подібну схему коментувати поки відмовляються. «На сьогоднішній день немає правового регулювання, яке визначає, що в такому випадку чекає інвесторів, - акцентує Доценко-Білоус. - Очевидно, що державі доведеться рахуватися з правом вимоги громадян до колишнього забудовнику. І тут насторожують дві речі. По-перше, таким чином декларується практично благодійний проект. Який економічний сенс добудовувати за бюджетні гроші об'єкт, в якому всі або більша частина квартир продані забудовником на етапі котловану за демпінговими цінами? По-друге, держава подібними заявами стимулює появу нових довгобудів. Продаж неготового житла з розрахунком на те, що його добудує держава, стане популярною схемою ».
Можна зачекати, поки Мінрегіонбуд знайде рішення проблеми довгобудів - Близнюк стверджує, що відомство зараз розробляє для цього законопроект. Паралельно ж варто шукати шляхи для визнання договору інвестування в будівництво житла недійсним. До Приміром, на підставі того, що інвестор був введений в оману. Юристи стверджують, що це складний, але цілком реальний механізм. Крім того, сьогодні анулювання договору - єдина можливість для бажаючих повернути свої гроші як з ФФБ, так і з цінних паперів. Правда, при умови, що у забудовника є не тільки гроші, але й бажання їх повернути.
