Коли ми їздили до Іспанії, завжди хтось із мерії був у в'язниці, власниця агентства нерухомості Mediterránea Люція Піліпова (Lucie Pilipová) згадує час до того, як в 2007 році в Іспанії лопнув іпотечний міхур.
Чеські «нові пенсіонери» за прикладом німців і британців купують собі будинки біля моря. Це часто підприємці, які після 20 років роботи продають свою фірму чи передають її дітям, розповідає в інтерв'ю IHNED.cz власниця й директор агентства нерухомості Mediterránea Люція Піліпова (Lucie Pilipová).
Нерухомість в Іспанії чи Греції зараз через кризу дуже дешева. В Андалусії через п'ять років після буму в сфері нерухомості ціни знизилися майже вдвічі.
Люція Піліпова: Аналітики трохи розходяться в оцінках ринку, ті, хто консервативніше, кажуть, що абсолютна дно кризи ще не досягнуто, інші стверджують, що все вже починає стабілізуватися і в другій половині цього року ціни дуже повільно повинні почати повертатися до попереднього рівня.
Але ніхто не може передбачити, якщо на це піде три роки, чотири чи шість. Звичайно, це не питання одного року або двох років, якщо враховувати, наскільки велике було падіння цін, в порівнянні з іпотечним бумом в 2006 і 2007 роках.
Наприклад, в Андалусії ціни зараз на 40-50% нижче. Там багато незавершених проектів, девелопери збанкрутували, великі будівельні фірми звалилися.
- Mediterránea там працювала ще до кризи. Який це був час?
- Я пам'ятаю, що ми приїжджали Іспанію і завжди хтось з мерії був у в'язниці, іноді навіть представництво не могло провести зустріч, тому що багато працювало за допомогою тіньової економіки і величезною корупції. Тоді дійсно повсюдно продавалися квартири на папері, і у проекту ще не було ліцензії на будівництво. Девелопери були впевнені, що завдяки бурхливій корупції ліцензію вони в підсумку все одно отримають. Потім вони були здивовані, коли це не відбулося. Квартир було занадто багато, і в підсумку банки перестали видавати під них кредити.
Час буму в нерухомості дуже цікаво для оцінки, можна було купити квартиру на папері, наприклад, за 100 тисяч євро і через два роки після закінчення будівництва її вартість була вже 140 тисяч євро.
- Хто він - типовий чех, який хоче з вашою допомогою купити будинок або квартиру в Іспанії?
- Як правило, це люди, успішно займалися підприємництвом останні 20 років і 2-3 роки тому якраз через економічну кризу, який відчули ми всі, вирішили або продати свій бізнес, або скористатися накопиченими за ці роки грошима і купити нове житло. Як я кажу, «нові пенсіонери» - це люди майже пенсійного віку, які за прикладом німецьких і британських пенсіонерів купують собі другий будинок біля моря.
Як правило, купують нерухомість в ціновому діапазоні від півмільйона до мільйона євро. Для того щоб там поступово проводити все більше часу, більшу частину року, а потім повністю переїхати. Звичайно, ці люди продовжують працювати, тому їм потрібне хороше авіасполучення, бездротової інтернет і всі технічні можливості, необхідні для роботи. У наших покупців часто сімейний бізнес, за яким в цей час стежать діти. Серед наших клієнтів багато цікавих підприємців з регіонів, вони не дуже відомі.
Я особисто супроводжую клієнтів під час огляду нерухомості. Зазвичай за два-три дні проглядається 10-15 об'єктів.
- Яку найдорожчу і найдешевшу нерухомість в Іспанії ви продали?
- Найдорожчою була вілла за 4,5 мільйона євро на Балеарських островах, найдешевші - квартири приблизно за 100 тисяч євро, на курорті Коста-Бланка в провінції Алліканте ми продали квартиру приблизно за 70 тисяч євро. Наступного тижня я їду з клієнтом, який хоче купити в Іспанії нерухомість за 10 мільйонів євро. Це великий підприємець, але він не чеського походження. Хоча поки всі наші клієнти були чехами.
- Американські фонди, так звані падальщики, зараз в Іспанії скуповують цілі пакети пропозицій по нерухомості десь за 10% початкової вартості. Ви теж купуєте щось у банків?
- Так. В даний момент ми вивчаємо, що пропонує їх недавно організований фонд, banco malo (поганий банк), де зібрані найстрашніші кредити з усієї країни. Але поки здається, що там залишилися дійсно найменш цікаві об'єкти і райони в містах-примари.
Самі банки, навпаки, створили свої власні невеликі відділення по роботі з нерухомістю, вони не вдаються до послуг місцевих агентств, а самі займаються продажем кращих об'єктів, які у них в заставі. За ці десять років у нас склалися хороші зв'язки з банками, тому що наші клієнти часто оформляли іпотечні кредити. Так, банки говорять нам, яку нерухомість вони пропонують в тому чи іншому регіоні і за скільки. Досить дати пропозицію. У банків можна купити нерухомість на десятки тисяч євро дешевше її передбачуваної вартості. Крім продажу нерухомості банк також може надати кредит або навіть перевести первісну іпотеку на нового власника з аналогічною процентної ставкою.
З цією метою зараз створюють якийсь інвестиційний фонд, тому що якщо у вас є готівка і ви можете швидко реагувати, з банками можна укласти цікаві угоди.
Одне з останніх досліджень показує, що в Іспанії в продажу зараз де від двох до трьох мільйонів одиниць вільної нерухомості. Я припускаю, що з цього 800 000 вже у посередників, 700 тисяч у девелоперів, 300 тисяч у банків, щодо 150 000 проходить конкурс - конфіскація, арешт - І 250 тисяч у процесі будівництва. Але інші статистичні дані говорять навіть про 5 мільйонів, що неймовірно для цього ринку.
- Але пакети з десятками квартир у містах-примарах ви, напевно, не купуєте?
- Це - ні. Це, скоріше, для більш великих гравців, які повинні брати до уваги те, що ці квартири вони продадуть тільки тоді, коли ринок дійсно піде вгору. Поки там порожньо і, наприклад, не дороблена інфраструктура, люди туди не захочуть. Поряд з морем може бути проблема з вологістю, якщо немає вентиляції. Великі міста-примари є і поряд з Мадридом. З іншого боку, банки в тих місцях, де вони продали, наприклад, десять квартир зі ста, прагнуть зберігати порядок, чистити басейни, щоб ці об'єкти були продаваемости.
Горді хорвати не хочуть поступатися
- А яка ситуація в інших країнах, де Ви теж працюєте?
- Ми починали в Іспанії та Португалії, потім ми поступово додали Францію, Італію, Хорватію, Грецію, грецькі острови, ми продаємо і Флориду. Хорватія цікава тим, що там криза не дуже проявився. Хорвати, може бути, в силу свого характеру дуже наполегливі і не хочуть опускати ціни. Нерухомість там, по суті, продається за завищеними цінами, ринок перебуває в стагнації.
Грецький ринок дуже цікавий, але тут я була б обережна. Тут можна купити привабливу нерухомість, але її ще треба оплатити, відправити гроші в банки, але коли ми бачимо, що відбувається на Кіпрі ... У Греції також дуже сильна тіньова економіка, і там як ніде намагаються продати нерухомість не зовсім легально.
У Сполучених Штатах ринок уже стабілізувався і повільно йде вгору, за останній рік зростання склало близько 10%, не скрізь, але в привабливих районах.
