В 2017 році ринок нерухомості залишається одним з небагатьох, куди, як і раніше вигідно інвестувати.
Навіть незважаючи на зниження в 2016 році доходів від перепродажу та здачі житла в оренду, на тлі банківської кризи і завмерлого ринку цінних паперів нерухомість залишається привабливою для інвесторів, які прагнуть змусити свій капітал «працювати». Біда тільки в тому, що таких інвесторів стає все менше (наприклад, якщо судити по операціях столичних агентств нерухомості «Благовіст» і Park Lane, що входять в корпорацію First Realty Group, обсяг капіталовкладень в житлову нерухомість Києва в грудні 2016 року порівняно з листопадом зменшився на 2% і склав $22,919 млн). А от обсяги будівництва продовжують рости.
За даними консалтингової компанії М Consulting Group, в 2016 році в цілому по Україні в експлуатацію було здано близько 10 млн кв. м нерухомості. З них на столицю довелося 12%, а на Київську область – 21% всіх новобудов.
Динаміка пропозиції новобудов на первинному ринку житла Києва
Для порівняння можна взяти показники інших регіонів України. Наприклад, на всю Львівську область припало близько 10,5% новобудов, Одеську – 6,6 %. У кожній з інших областей України було зведено менше ніж по 5% від загального числа всіх нових об'єктів.
Читайте: Ринок нерухомості: Як правильно зняти або купити квартиру, - поради експертів
Загальна кількість прийнятих в експлуатацію квартир в Києві в 2016 році та їх середній розмір
За даними сайту Domik.ua
Що з цінами
Починаючи з 2014 року вартість квартир у столиці та області знизилися у доларовому еквіваленті на 9,3% на первинному ринку і на 11% - на вторинному. Але цей факт не сприяв збільшенню попиту на житло ціни в гривні виросли (за даними ІАП «Столична нерухомість», за 2016 рік середня вартість 1 кв. м квартир в новобудовах Києва збільшилася на 1,3% в гривні і в грудні становила 22980 грн за кв. м), а купівельна спроможність українців, навпаки — падала.
Динаміка середньої ціни пропозиції квартир в новобудовах Києва
У більшості громадян просто відсутні кошти для купівлі житла, коментують ситуацію, що склалася в компанії ARPA Real Estate. За їх словами, показник попиту на житлову нерухомість у чому тримається тільки завдяки заможним переселенцям, які зрозуміли, що ситуація на сході – це надовго. Також посприяли ринку нерухомості клієнти банків, які забрали свої депозити і вклали їх в покупку житла.
За словами ріелтора Тетяни Полякової, ще одним джерелом коштів для придбання нерухомості є наші співвітчизники, які працюють за кордоном.
«Громадяни, які зберігали кошти в іноземній валюті і не ризикнули довірити їх банкам, являють собою одну з постійних груп покупців нерухомості. Багато з них отримують кошти з-за кордону від працюючих там родичів. Крім цього, за останні роки зростання покупок нерухомості додатково обумовлений стрибком курсу долара, точніше – падінням гривні. Люди, які накопичили певні заощадження в національній валюті, вкладають їх у нерухомість», – поділилася професійними спостереженнями Полякова.
Ризики
Незважаючи на відсутність різких коливань цін на ринку нерухомості, очікування продавців і покупців досить сильно різняться. Наприклад, продавці сподіваються, що економіка стабілізується і ціни на квартири знову почнуть зростати, оскільки в столицю потягнутися бізнесмени і заможні люди. Вони також розраховують на іноземців, які можуть придбати житло в Києві. Забудовники зазначають, що люди як і раніше не довіряють банківській системі, а нерухомість залишається надійним способом заощадження вкладів.
У той же час, покупці сподіваються, що ціни на нерухомість продовжать знижуватися, тому вкладати збережені гроші в квартири не поспішають. Більш того, великі обсяги пропозицій насторожують потенційних покупців. Адже багато хто з девелоперів вкладають кошти в будівництво нових об'єктів, отримавши прибуток з тих, чиє будівництво розпочато раніше (іноді ще незавершених до кінця). При цьому будівельники змушені знижувати ціни на «старі» об'єкти, щоб стимулювати покупців і витримувати графік фінансування
На думку експертів, описана вище схема – пряма дорога до довгобудів. І це підтверджують дані міської влади в столиці розташовано понад 100 недобудов, тоді як активні продажі квартир ведуться в 215 об'єктах. За даними департаменту будівництва і житлового забезпечення КМДА, квартири в недобудованих будинках придбали 12 тис. інвесторів. Сумарно ж в довгобудах розташовано понад 19 тис. квартир загальною площею 1,8 млн кв. м.
У департаменті також відзначали, що більше 40 проблемних будівництв пов'язані з неформальною групою компаній «Укогруп» Анатолія Войцеховського. Нагадаємо, бізнесмен будував будинки без повного пакету дозвільних документів, а потім вводив їх в експлуатацію за рішенням суду.
Втім, і об'єкти, які продовжують будуватися, несуть масу ризиків. У багатьох проектах не вирішення питання із земельними ділянками, підведенням газу і води. Щоб не обходити технічні вимоги деякі забудовники будують будинки тільки з електричним опаленням і без центральної каналізації (замість передбачаються септики). У Києві халтурять з плануваннями — вже готові проекти переробляють в smart-квартири. При цьому як вирішуються питання з тими ж каналізаціями, витяжками та ін. – не зовсім зрозуміло.
В якості прикладу наведемо коментар радника заступника голови КМДА Олексія Тихонова щодо реклами РК LegoHоusе. «Неправильне призначення землі. Порушення поверховості. Немає жодних комунікацій. Вода — незаконне врізання, крадуть. Каналізація — врізання в списаний заблокований колектор. Коли рівень заповнитися — фекалії підуть фонтаном. Електрика — від дизельгенератора на вулиці. Опалення — пелетний котел у підвалі з загрозою вчадіти від ЗІ смерть», — Тихонов написав у Facebook 9 січня.
Чого очікувати
За прогнозами експертів у 2017 році обвалу цін на нерухомість у Києві та області не відбудеться немає економічних передумов. Ціни на житлову нерухомість можуть опуститися на 10-20%, але там, де є локальний попит (у центрі міста, біля метро), може спостерігатися їх зростання в межах 5-10%.
У покупців найбільшим попитом будуть користуватися smart-квартири з ремонтом та меблями. Це ергономічні простору площею 20 кв. м, побудовані за європейськими стандартами (в європейських столицях малометражні квартири – одна з традиційно популярних категорій, у силу високої вартості квадратного метра, так і комунальних послуг). Сегмент таких квартир, за прогнозами експертів, буде розвиватися найбільш динамічно.
Учасники ринку застерігають потенційних покупців від збільшення кількості девелоперів-шахраїв, які не завжди здатні виконати взяті на себе зобов'язання з будівництва об'єкта. Вони досить часто пропонують smart - малогабаритне або квартири .
«Якщо найближчим часом не відновити іпотечне кредитування, то на ринку нерухомості почне зростати кількість будівельних компаній-«пірамід», а це підвищує ризик для інвесторів, оскільки, як це зазвичай буває, хто останнім прийде в таку схему, той швидше за все виявиться «кинутими». При виборі забудовника, з яким покупець нерухомості захоче довірити свої заощадження, слід дуже уважно дослідити його історію та відстежувати процеси, що відбуваються», – застерігає потенційних покупців нерухомості приватний ріелтор Юлія Введенська.
Віталій Хворостяниє
