Столичные квартиры продолжают дешеветь. За прошлый год цены на «вторичку» упали на 8%, а на «первичку» на 13%.
«Хомяками» называют людей, которые могут купить квартиру, но переплачивать за нее не готовы. Они уверены, что цены на жилье сильно завышены. «Реальная цена средненькой киевской квартирки из разряда недалеко от метро 4 тыс. грн. за один кв.м.», – пишут «хомяки» на сайте Domik.net.
Бережливые покупатели находят с десяток причин для падения цен на жилье в 2011 году. Это и колебания курса доллара, и дефицит доступных кредитов, за которые до кризиса покупалось до 80% квартир. До кризиса, наоборот, торговцы диктовали свои условия рынку, да еще и пугали покупателей прогнозами о бесконечном росте цен.
«Вторичка» просела
В прошлом году «хомяки» оказались правы. Цены на жилье в Киеве на вторичном рынке упали на 8% до $2170 (17,3 тыс. грн) за один кв.м. по данным агентства недвижимости (АН) Real Druzi. Риелторы отмечают, что цена снижалась в течение всего года, передает ibud.ua. Больше всего падал прайс на квартиры в Днепровском и Шевченковском районах, а чуть подрос — в Голосеевском.
«Меньше всего подешевели однокомнатные квартиры – на 7%, по двух и трехкомнатных квартирам снижение составило 9% и 10% соответственно», — говорит Людмила Друзенко, генеральный директор АН Real Druzi.
Отметим, что риелторы анализируют цену предложения («ценники»), которая может быть выше цены сделки на 20-30%. Друзенко отмечает, что реальные цены падали быстрее, чем «ценники». Разрыв между средней ценой предложения и сделки вырос с 18% до 23% за 2010 год. Причина в том, что на продажу выставлено много квартир бизнес- и премиум-классов, а покупают в основном недорогое жилье. К тому же в ноябре-декабре продавцы готовы были делать большие скидки, что также сказалось на средней цене сделки.
Что покупают
Сейчас берут квартиры в 90% случаев для себя, а не для перепродажи. В результате продавались или очень дорогие квартиры, или очень дешевые. По словам генерального директора АН Park Lane Галины Мельниковой, в прошлом году количество сделок в сегменте luxury класса (стоимостью от $1 млн. или 8 млн. грн.) выросло в 2,5 раза и составило 13% от общего количества сделок. Для примера, в 2009 году доля такого дорогого жилья в общем объеме продаж составляла всего 5,2%.
Отметим, что под дешевыми квартирами подразумевается не эконом-класс, а жилье, которое продавалось ниже рыночной цены. Особым спросом пользовались квартиры в ценовом диапазоне $50-75 тыс. (400-600 тыс. грн.). При этом потенциальные покупатели стали более требовательными, передает ibud.ua. Поиск происходит не просто по конкретным массивам, а по определенным улицам, вплоть до конкретных домов.
Это было характерно как для эконом-, так и для бизнес класса. Хрущевки можно было продать при хорошем месторасположении и хорошем дисконте. Наибольшим спросом, по словам директора АН «Каштан» 2000 Сергея Позняка, пользовались квартиры в новых домах (после 2005 г постройки), площадью от 50 кв.м в районах с развитой инфраструктурой: Голосеевский, Святошинский и Дарницикие районы. Характерно, что в прошлом году традиционно популярные «однушки» стали постепенно уступать свои позиции «двушкам». И это не удивительно. Разница в цене на однокомнатные и двухкомнатные квартиры на одном и том же массиве без учета их состояния могла составлять 5-7%. В результате клиенты, которые присматривали однокомнатной квартиры, переключали свое внимание на двухкомнатные. Похожая ситуация была и с трехкомнатными квартирами.
Новые квартиры тоже дешевеют
Премьер-министр Николай Азаров невольно поддержал «хомяков», когда пообещал дешевое жилье в столице - от 4 до 8 тыс. грн. ($0,5-1 тыс.) за кв.м.
«Мы договорились со строителями, что мы в Киеве сделаем минимальные цены на жилье по стране», — сказал он. Правда, это коснется только социального жилья и только тех застройщиков, которые примут участие в программе КГГА по минимизации стоимости жилья. По этой программе 50% квартиры оплачивает государство и город, а остальные 50% — покупатель. В этом году по программе «Доступное жилье» КГГА хочет ввести 2,9 тыс. квартир. Застройщиков, которые продают дорогое жилье, Азаров просил не беспокоиться.
Впрочем, строителей вряд ли привлекли государственные деньги. Дело в том, что в прошлом году государство обещало выделить 300 млн. грн, а в реальности поступило около 100 млн. грн. В 2011 году на программу «Доступное жилье» хотят выделить 332,7 млн. грн., а сколько будет в итоге – неизвестно. Это крошечные суммы, которые не могут повлиять на рыночные цены, пишет Левый берег. Сегодня средний «ценник» в столичных новостройках выше, чем хочется Азарову — 13 тыс. грн ($1,6 тыс.) за один кв.м. Правда, это на 13% ниже прошлогодних показателей, сообщает портал «Столичная недвижимость». Специализированный сайт realt.ua также фиксирует падение цен на новое жилье, но в меньшей степени — 8,9% до 13,4 тыс. грн. ($1,7 тыс.) за кв.м. Максимальный «ценник» квадратного метра на первичном рынке составляет 27,3 тыс. грн. за кв.м. (центральные районы), а самый низкий - в Деснянском (8,2 тыс. грн), Дарницком (9,3) и Днепровскиом (9,7) районах. Как и на «вторичке», реальная цена сделки может быть ниже «ценника» до 10%. Чем меньше уровень готовности дома, тем выше может быть скидка.
Сейчас около 40% жилья на «первичке» уже введено в эксплуатацию, еще 40% — объекты с высокой (более 70%) степенью готовности и будут сданы в 2011 году. «Размер дисконта, как и раньше, напрямую зависит от финансового положения застройщика. Девелоперы, которые не могут похвастаться достаточной ликвидностью или же имеют серьезные проблемы с долговыми обязательствами, обычно идут на достаточно большие уступки по цене», — поясняет директор по продажам компании Dragon-Ukrainian Properties&Development plc. Виталина Медяная.
Что будет с ценами
Раньше торговцы недвижимости говорили, что жилье «будет только дорожать». Но кризис многих отрезвил, и теперь в словах риелтеров мало оптимизма. В 2011 году «ценники» могут упасть еще на 10%, не говоря уже о реальных ценах. Это, надеются торговцы, приведет к оживлению рынка во втором полугодии, передает ibud.ua. «Предпосылок для роста цен мы на сегодняшний день не видим. 2010 год показал нам относительную стабильность, и в 2011, я думаю, эта тенденция усилится, что принесет нам увеличение количества сделок», - говорит генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.
На увеличение сделок также могут повлиять новые ипотечные программы коммерческих банков. Но пока условия выдачи кредитов - 16% годовая ставка и 25-30% первоначальный взнос - остаются нереальными для большинства украинцев.
