Український ринок нерухомості досяг дна - вартість житла стабільна, при цьому кількість угод продовжує рости
Звична пісня ріелторів, мовляв, купуйте квартиру зараз, інакше ціни злетять, змінилася на нову: беріть, поки дешево. Як не дивно, схоже, вони мають рацію. За останній рік на столичному ринку нерухомості вартість житла практично не змінювалася. Київ та околиці - найбільш показовий в цьому сенсі регіон. Якщо вже тут ціни стабільні, то в містах-мільйонниках, а тим більше в невеликих населених пунктах - і поготів.
Згідно зі статистикою, на вторинному ринку столиці, в залежності від району, квартири подорожчали за рік на 2,5-4,5%. На ділі цілком можна стверджувати, що ціни зовсім не росли. По-перше, 4,5% - нижче реального зростання вартості споживчого кошика. По-друге, при покупці нерухомості торг, як правило, становить від 5% до 10%. Експерти ж, підраховуючи дані, враховують не реальні цифри угод, а суми, зазначені продавцями в оголошеннях.
Можна скільки завгодно звинувачувати забудовників в жадібності, недотримання термінів, та в чому завгодно, але вони такі, якими їм дозволяє бути ринок і умови державного регулюванняПриблизно на ті ж 2,5-4,5% піднялася вартість квадратних метрів у новобудовах. Але і тут є свої тонкощі. Якщо покупець згоден заплатити повну суму за ще не здане житло, забудовник готовий надати знижку до 10%, а то й більше - залежно від популярності конкретного об'єкта. Звичайно, аналізуючи динаміку цін на первинному ринку нерухомості, важливо враховувати і той факт, що українці стали більше довіряти забудовникам, набуваючи квартири на ранніх етапах будівництва, відповідно - за нижчими цінами. Але в цілому можна сказати, що цінники на столичному ринку нерухомості не змінилися. А це самий ліквідний, найбільший і найбільш активний з продажу регіон України.
Якщо в країні запанувала цінова тиша, тут же виникає питання: чи не почне житло дешевшати? Моя відповідь: навряд чи. Справа в тому, що ціни можуть просісти нижче тільки при зниженні попиту. А він досить активно зростає. Якщо підрахувати число квартир, куплених в Києві за перші 8 місяців поточного року, то вийде, що нинішній рік за всіма пунктами обігнав минулий. Приблизно на 11% зросла кількість угод на вторинному ринку і практично на 22% - на первинному.
Метро обклеєно оголошеннями про продаж відносно дешевих квартир на околицях. На центральних вулицях білборди зазивають витратити 13-17 тис. гривень за квадратний метр у новому житловому комплексі бізнес-класу, який тільки почали будувати. І ці квартири розкуповуються. Тому-то вартість житла не знижується.
Забудовники категорично не готові знижувати ціни - їм не дозволяють дорогі кредити, за рахунок яких йдуть будівництва. Крім того, як і раніше дорого обходяться відводи земельних ділянок та інші різні дозволи. Я знаю різні оцінки, але готовий повірити в те, що близько 20% додається до ціни завдяки дорожнечі банківського кредиту, який забудовник бере для початку будівництва. Ще мінімум 30% в ціні «важить» так званий корупційний податок. І широко розрекламоване спрощення дозвільних процедур у будівництві поки не призвело до зниження частки корупційних витрат.
Можна скільки завгодно звинувачувати забудовників в жадібності, недотримання термінів, та в чому завгодно, але вони такі, якими їм дозволяє бути ринок і умови державного регулювання. І іншими в найближчі роки навряд чи стануть.
А якщо квартири на «первинці» розкуповують, як гарячі пиріжки, то і дорожчий вторинний ринок теж не готовий просісти. Ціни лише коливаються навколо досягнутих мінімумів. І ріелтори визнають, що навіть можлива девальвація гривні на 7-10% не особливо вплине на вартість житла в гривні.
З'явися зараз доступна іпотека, нерухомість могла б почати дорожчати. Але такий іпотеки немає, і при нинішньому стані української фінансової системи в найближчі два-три роки вона не з'явиться. Можна знайти кредитні програми, субсидовані державою, але вони доступні занадто вузькому колу покупців і ні на що особливо не впливають. Можна пошукати стандартну іпотеку подешевше. Але «подешевше» - це мінімум 20% річних у гривні, якщо врахувати різноманітні комісії, страховки тощо. Масштаби іпотечного кредитування - просто смішні, на місяць видається менше тисячі позик на всю Україну.
Ось і виходить, що дешевше не готові продавати, дорожче не готові купувати, кількість угод зростає, а це означає, що ринок нерухомості країни опустився на дно.
Олександр Крамаренко, головний редактор персонального ділового журналу «Деньги»
