Объем задолженности украинцев по ипотечным кредитам на 1 апреля 2010 года составил 101,1 млрд грн. Об этом заявил президент Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА) Игорь Юшко. В то же время за последние месяцы украинская недвижимость в регионах незначительно, но все-таки подорожала – это признак возобновляющегося спроса, уверяют участники рынка. Однако насколько доступны для украинцев дома и квартиры сегодня? И стоит ли обращаться к ипотечному кредитованию?
Вялое течение
Крах кредитования в Украине осенью 2008 года нанес сокрушительный удар по рынку недвижимости. Это привело к существенному понижению цен, да только покупателей на квартиры и дома все равно не было, так как граждане активно прятали деньги под подушками в ожидании «судного дня».
Однако в 2010 год страна вошла довольно бодро, и банки постепенно начали финансировать сделки по купле-продаже жилья. Хотя доступны такие кредиты далеко не всем, ведь мало кто может похвастаться официальным доходом в 10 тыс. грн в месяц и согласиться выплатить банку стоимость 2-3 квартир за время погашения кредита.
Тем не менее, кредитный рынок в нашей стране постепенно сдвигается с «мертвой точки». Еще прошлой осенью банки осторожно начали увеличивать объемы кредитования автомобилей, в большинстве своем предлагая всевозможные программы финансирования совместно с автодилерами.
Второй «волной» пошла ипотека, как продукт более рисковый для банков. Ведь обслуживать ипотеку заемщику придется не 1-2 года, не 5 лет, а 10-15 лет и даже больше. Это, безусловно, повышает риски и снижает интерес к кредитованию подобных объектов, так как нынешняя неопределенность на рынке недвижимости лишний раз доказывает: некогда дорогущие квартиры и дома, которые еще пару лет назад разлетались как «горячие пирожки», сейчас порой даже за цену вдвое ниже докризисной продать практически невозможно.
Более того, доступа к долгосрочным ресурсам у отечественных банковских структур до сих пор нет. Причем, не только к «длинной» гривне, но и к долларовым запасам за рубежом. Исключение составляют единицы, например, Укрэксимбанк , успешно насобиравший на внешних рынках в апреле за еврооблигации $500 млн.
Все эти факторы и привели к тому, что банки возвращаются к ипотечному кредитованию очень медленно и осторожно, прося при этом за свои средства в качестве платы за риски довольно высокую цену и выставляя к заемщикам требования, которые даже граждане с высокими доходами выполнить не могут, не говоря уже о тех, кто относится к пролетариату.
Ипотека - дорогая потеха!
На сегодняшний день количество банков, декларирующих ипотечное кредитование, в пределах 15-20 финучреждений. «Сейчас выдают ипотечные кредиты около 24 банков. Из них шесть банков финансирует ипотечные кредиты только, если заемщик покупает жилье в их «кэптивных» строительных компаниях», - говорит Александр Охрименко, президент Украинского аналитического центра.
Причем, почти все банки готовы работать лишь с вторичным рынком, а от «первички» многие так и шарахаются как черт от ладана. «В основном, кредиты предоставляются на покупку жилья на вторичном рынке, кредиты на первичном рынке предоставляют около 7-8 банков, но большинство из них – на покупку жилья в конкретных строящихся объектах», - подтверждает этот факт Максим Жирко, начальник управления развития продуктов и систем индивидуального бизнеса банка «Форум ».
Такая осторожность вполне понятна: банки боятся повторения не только ситуации а-ля «Элита-центр», но и банального банкротства строительной компании, коих «попадало» немало за время кризиса. Именно поэтому объект недвижимости должен быть или хоть как-то связан с самим банком (например, через фонд финансирования строительства), либо должен быть уже введен в эксплуатацию. В противном случае, шанс получить кредит под «котлован» или «стены» равен практически нулю.
Еще одна черта, характеризующая «новые» ипотечные кредиты – высокий первоначальный взнос, который редко опускается ниже 30%. Чаще банк требует, чтобы клиент сразу же внес 40-50% стоимости жилья, иногда эта цифра достигает и 60-75%.
Правда, стоит учитывать, что аванс – один из наилучших способов существенно сэкономить на последующих платежах. Например, при равной сумме (скажем, в 500 тыс. грн) и сроке кредитования (допустим, 10 лет) при 70% взносезаемщик в итоге переплатит банку почти вполовину меньше, чем в том случае, если он сразу внесет лишь треть суммы.
«Чтобы уйти от риска изменения процентных ставок, поскольку привлечения идут на более короткие пассивы, в договорах появилась не фиксированная процентная ставка, а плавающая, которая зависит от стоимости привлекаемого ресурса. Она пересматривается с определенной периодичностью – у каждого банка по-разному, но в среднем каждые 3 месяца»,- рассказывает Антон Шаперенков, директор департамента управления продуктами розничного бизнеса VAB Банка .
Объем задолженности по ипотечным кредитам в Украине на 1 апреля 2010 года составил 101,1 млрд грн. С начала года погашено около 3,5% задолженности по ипотечным кредитам, то есть общий ипотечный портфель уменьшился на 3,6 млрд грн. На 1 января текущего года объем ипотечного портфеля составил 12,8% от уровня ВВП, пишет prostobank. Доля жилищных ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков превышает 14,5%. По состоянию на 1 апреля 2010 года на кредиты в иностранной валюте приходится 77% ипотечной задолженности, в национальной - 23%. Доля кредитов на покупку жилья под его залог в общем ипотечном портфеле составляет 51,4%. Общий объем ипотечного портфеля украинских банков в течение 2009 года сократился на 3,76% и к 1 января 2010 года составил 104,8 млрд грн.
Со страхованием, кстати, тоже не все просто. Имущество, то есть, саму недвижимость, заемщику придется страховать в обязательном порядке, это не оговаривается. Страхование залога обойдется в 0,3-0,4% в год. Кроме того, банк на свое усмотрение может потребовать застраховать еще и жизнь за дополнительные 0,3-0,6% в год.
Иногда банки просят заключить договор титульного страхования. Это не что иное, как подстраховка от мошенничества: в том случае, если окажется, что путем каких-то схем квартирой завладели злоумышленники, страховщик выплатит возмещение. За эту «радость» - еще около 0,3% в год.
Причем, стоит обратить внимание, что страхование осуществляется не на сумму долга, а на общую сумму кредита. То есть вне зависимости от того, сколько долга заемщику осталось гасить – миллион или пару тысяч, ему все равно придется платить одинаковую сумму. В итоге, страховки, пусть и мелочь, но лишние 5-6% стоимости квартиры прибавят.
Ну и конечно на плечи заемщика ложатся всевозможные разовые издержки: 1% госпошлина, 1% - взнос в Пенсионный фонд, под 500 грн оценщику и до 1000 грн нотариусу, а также за оформление договора залога – еще 0,1% стоимости жилья. Поэтому, нужно учитывать эти затраты, так как при цене квартиры в 500 тыс. грн кроме 250-300 тыс. грн взноса придется запастись еще 15-20 тыс. грн «сверху» на всевозможные разовые затраты. При стоимости жилья около 1 млн грн – до 50 тыс. грн «про запас».
Суровее не бывает
«Кроме того, банки при оценке залога используются понижающие коэффициенты. Это ожидаемое снижение цены на недвижимость, амортизация недвижимости, ухудшение покупательной привлекательности за счет эксплуатации жилья», - подчеркивает Александр Охрименко.
Для того чтобы определить, достаточно ли заработков для покрытия кредитной задолженности, нужно выяснить, какой процент от совокупного дохода заемщика могут составлять платежи по кредиту. По общей практике банков, эта цифра колеблется в пределах 30-50%.
«Эта цифра (дохода – авт.) зависит еще и от того, какие расходы клиент несет помимо оплаты по кредиту (семья, квартира, машина и т.д.)», - отмечает Антон Шаперенков.Например, один из банков для кредита в 60 тыс. долларов при предоплате в 50% и сроке кредитования в 15 лет требует, чтобы ежемесячный доход заемщика был не менее 10-11 тыс. грн. Другой банк при условии 40-50% взноса и 25 летнем кредите устанавливает планку дохода в размере 7-8 тыс. грн.
Хорошо, что банки соглашаются учитывать не только зарплату с основного места работы, но и побочные подтвержденные заработки. «Например, доходы от предпринимательской деятельности, а также другие, которые могут быть подтверждены документально: процентный доход по вкладам, доход от сдачи в аренду имущества и т.д.», - рассказывает Максим Жирко.
В том случае, если заемщик не может удовлетворить требования банка, события развиваются по трем сценариям. Либо отказ в выдаче кредита, либо предоставление дополнительного залога в виде другого объекта недвижимости, или поручительство.
Причем, для поручителя, равно как и для заемщика, требуется доказательство законности владения им имущества и подтверждения финансовых потоков. К тому же некоторые банки требуют от поручителя подписывать письмо, что он не будет иметь претензий к взысканию его имущества, если заемщик не вернет кредит.
Сравнение условий ипотечного кредитования середины 2010 года и начала 2008 года
|
2010 |
30-50% |
15-20 лет |
23-30% |
до 200-300% |
|
2008 |
0-15% |
25-30 лет |
12-18% |
до 100-300% |
Источник: данные "Политики и денег"
Кому это нужно?
В итоге ничего особо утешительного для заемщиков нет. Хочется квартиру? Придется соглашаться на ультиматумы банков и отдавать им в 2-3 раза больше стоимости жилья. Причем, что интересно, если взять те условия, на которых банки кредитовали еще в конце 2007 года, получается, что переплата достигала практически те же – 2-3 «квартиры» после погашения займа.
Но, если тогда взнос составлял от 0%, срок – до 25-30 лет, а ставка – меньше 20% годовых, то сейчас итоговая переплата актуальна для 30-50% аванса, 15-20 лет кредитования и 23-25% в год, что дорого, и даже очень. Поэтому, пока банки в большинстве своем не вернутся в сегмент ипотеки, удешевления кредитов ждать не стоит, чего в году нынешнем эксперты, увы, не прогнозируют.
«Я думаю, что массового «разворота» ипотечного кредитования стоит ждать не ранее начала 2011 года. Причем, думаю, первые признаки мы увидим только в конце 2010 года, да и то при условиях, если правительство решит свои бюджетные вопросы и не будет печатать деньги», - объясняет Виталий Шапран, главный финансовый аналитик рейтингового агентства «Эксперт-Рейтинг».
К тому же, для того, чтобы кредиты были востребованы, ставки в гривне должны составлять не более 16-20% годовых, а для этого необходимо существенно снизить проценты по депозитам, где-то до уровня инфляции. Еще одна проблема возобновления кредитования - отсутствие потенциально надежных заемщиков. Поэтому, займы выдаются и будут выдаваться не только заемщикам, сумевшим подтвердить свою платежеспособность, а и тем, у кого хорошая кредитная история.
Но в любом случае не стоит надеяться, что кредиты станут очень дешевыми и доступными всем желающим. Банки уже научены горьким опытом и ошеломлены объемом «проблемных» займов больше чем в 50-60% в своих портфелях, поэтому требования к заемщикам вряд ли будут лояльными, и получить кредит будет все также непросто, как и сейчас.
На каких условиях банки выдают ипотечные кредиты в 2010?
|
Укрсоцбанк |
до 20 лет / от 40% |
по решению кредитного комитета |
29,25% (плавающая) / 0,99% - разовая |
0,3% стоимости недвижимости, возможно страхование жизни |
29,59% |
183% / 300% |
|
Форум |
до 15 лет / от 50% |
1,5 млн.гривен |
22,5% / 2% - разовая |
0,3% - недвижимость (вторичка), 0,1% в месяц - недвижимость (первичка) |
26,13% |
99% / 140% |
|
Укргазбанк |
до 10 лет / от 30% |
до 50% рыночной стоимости недвижимости |
22% / 1% - разовая |
0,3-0,4% - недвижимости; 0,45-0,6% - жизни или заемщика от несчастных случаев |
25,64% |
87% / 114% |
|
Кредобанк |
до 15-20 лет / от 30% |
- |
26,5-28% / 1,5% - разовая |
недвижимости; жизни заемщика (если срок кредита более 15 лет) |
28,07% |
202% / 332% |
|
ИНДЭКС-БАНК |
до 10 лет / от 50% |
эквивалент 200 тыс. долларов |
23-23,5% (плавающая) / 1% - разовая |
0,3% - недвижимости, 0,3% -жизни и 0,3% - права собственности (-титула**); на сумму кредита плюс проценты за 3 месяца |
24,25% |
65% / 86% |
|
Фольксбанк |
до 15 лет / от 40% |
400 тыс. гривен |
19.99% или 11% с ежемесячной комиссией / 1%/1,99% - разовая, 0,5% - ежемесячная |
0,25% - недвижимость |
20,29%/ |
95% / 135% или 108% / 121% |
* итоговая переплата рассчитана на основе максимального срока займа, предоставляемого банком, минимального взноса и с учетом страховых платежей; результаты переплаты даны для классической/аннуитетной схем погашения кредита; все расчеты являются приблизительными, и носят исключительно информативный характер
**осуществляется в случае, если право собственности на недвижимость получено продавцом менее чем за 3 года до даты предоставления кредита.
Дополнительные требования к заемщику для получения ипотеки:
- возраст – 25-60 лет;
- украинское гражданство;
- стабильное трудоустройство (от 1-2 лет на последнем месте работы);
- только подтверждённые официальные доходы;
- отсутствие негативной кредитной истории;
- может потребоваться поручительство супруга или близких родственников (доходы поручителя также подтверждаются);
- при кредитовании «первички» банк может потребовать залог в виде альтернативного объекта недвижимости;
- платежи по кредиту не должны превышать 30-40% подтвержденного дохода заемщика.
Затраты на получение кредита:
- госпошлина – 1% от стоимости недвижимости;
- взнос в Пенсионный фонд – 1% от стоимости недвижимости;
- оценка недвижимости – 300-500 грн;
- услуги нотариуса – 500-1000 грн;
- разовая комиссия банка – 1-2% от стоимости недвижимости;
- оформление договора залога – 0,1% от стоимости недвижимости;
- страхование залога - 0,3-0,4% от стоимости недвижимости (страхование требуется ежегодно);
- страхование жизни заемщика (иногда требуется) - 0,3-0,6% от стоимости недвижимости (страхование требуется ежегодно).
