Ціни на житло в Україні продовжують падати і вже наблизилися до критично низького рівня. Деякі забудовники вже продають квадратні метри практично за собівартістю. Такі дані оприлюднив Нацбанк України у грудневому "Звіті про фінансову стабільність".
За даними НБУ, собівартість будівництва, прорахована Міністерством регіонального розвитку на 2017 рік, становить 12 128 грн. У наступному році вона складе 14 340 грн/кв. м. В той же час у вересні можна було придбати квартиру в столиці з 14 500 грн за квадратний метр. І передумов для підвищення цін поки немає.
Падіння цін у НБУ пояснюють тим, що пропозиція квартир зростає, причому високими темпами, а попит на них залишається низьким, як і платоспроможність українців.
Так, з січня по вересень 2017 року в Україні введено в експлуатацію на 35% більше житла, ніж за аналогічний період минулого року (4 млн кв. м). У тому числі в Києві за I півріччя 2017-го побудовано в 4 рази більше квартир, ніж за шість місяців 2016-го. За 9 місяців 2017-го на столичний ринок виставлено 40 тисяч нових квартир.
Але покупців на них немає. У тому числі тому, що люди не поспішають брати кредити в банках. Хтось – з-за низьких доходів, хтось – тому що не бажає ризикувати, враховуючи нестабільну економічну ситуацію в країні. З січня по вересень цього року люди взяли іпотечних кредитів тільки на 963 млн грн. Тобто, за кредитні кошти куплено трохи більше тисячі квартир. У масштабах всієї України це мізер.
З цієї причини ціни на житло знижуються. Так, станом на вересень 2017 року, в нових будинках (на первинному ринку) вони знизилися на 11% в доларовому еквіваленті, або на 16% в еквіваленті євро – порівняно з вереснем 2016-го. У столиці падіння цін мінімальне: в Києві квартири втратили в ціні за рік всього 1%. А ось в регіонах зниження цін набагато серйозніше, навіть у великих облцентрах: у Львові – 4%, в Одесі – 5% і т. д.
Будівельники вже йдуть на всілякі хитрощі, щоб заманити клієнтів. Один з улюблених способів – зменшення метражу. Сьогодні 53% споруджуваного житла – це однокімнатні квартири. Але якщо в минулому році середня площа однієї квартири в новобудові (з будь-якою кількістю кімнат) становила 65,8 кв. м, то в нинішньому – всього 62,7 кв. м.
Надлишок житла поки не створює системних загроз для фінансової стабільності. Але зростають ризики окремих забудовників і банків, які видають кредити, попереджає Нацбанк.
"Не варто вдаватися до радикальних заходів щодо обмеження пропозиції зразок введення мораторію на нове будівництво. Однак потрібно підвищувати вимоги до якості нового житла і посилювати захист покупців квартир в новобудовах", – радять в НБУ.
За межами Києва ціни вже давно нижче рівня собівартості"
Президент Асоціації фахівців з нерухомості України Юрій Піта вважає, що дані НБУ про падіння цін на ринку нерухомості дещо перебільшені.
"За нашими даними, зниження за рік на первинному ринку склала близько 5-6% у доларовому еквіваленті. Хоча, напевно, сказати складно, адже у нас досі немає єдиного реєстру по первинному ринку", – каже він.
Що стосується цровня цін, то, за словами Юрія Піти, у багатьох регіонах нерухомість вже давно продається нижче тієї ціни, яку Нацбанк назвав "рівнем собівартості".
"Мінрегіонбуд виводить рекомендовану ціну для всієї України. Але вже зараз є пропозиція набагато нижче цієї ціни. І за 9000, і по 8000 гривень за квадратний метр. Навіть у Київській області є такі ціни. Адже витрати забудовників не однакові в різних регіонах. У Києві – витрати і ціни вище, в інших регіонах – набагато нижче витрати на документацію, на землю і т. д. Тому і ціни на квадратні метри нижче", – аргументує глава АФНУ.
Проте з оцінкою ризиків, яку привів Нацбанк, Юрій Піта згоден.
"Чим нижче ціна, тим вище ризик, що об'єкт залишиться недобудом. Забудовник може просто не виконати всі свої зобов'язання, тому що у нього не вистачить на це ресурсів", – каже він.
Вперше знизилися навіть гривневі ціни на житло
Незалежний експерт із нерухомості Ярослав Цуканов підтверджує, що ціни на нерухомість у всіх регіонах України "мають стійку тенденцію до падіння". Причому він згоден з тією цифрою, яку називає НБУ:
"Ми досить стійко падаємо кожен рік. У Києві в цьому році було падіння 10% в доларовому еквіваленті, по Україні – приблизно так само, плюс-мінус кілька відсотків. Що на первинному, що на вторинному ринку. І передумов для підвищення цін немає ніяких. Більш того, в цьому році ринок, як не дивно, впав навіть у гривневому еквіваленті. Вперше просів приблизно на 6%".
За даними Ярослава Цуканова, первинний ринок дійсно дуже перенасичений споруджуваним житлом.
"У нас немає єдиного реєстру первинної нерухомості. Але за різними оцінками, пропозиція на первинному ринку перевищує попит у 10-20 разів. Я вважаю, це результат неграмотної політики у цій сфері. Не потрібно було створювати багаторазового перевищення пропозиції над попитом, видавати дозволи на нове будівництво. При такій ситуації забудовникам, звичайно, доведеться працювати на нульовому рівні рентабельності, щоб продати свої об'єкти. Але все одно швидко не вдасться цього зробити, тому що попит дуже низький", – вважає Цуканов.
