Адекватный (экономически обоснованный) рост цен на недвижимость имел место в основном до 2004 года, до отметки $2.000 за метр, говорится в презентации исследования аналитического центра IRN.RU. Дальнейший рост был обусловлен в основном двумя факторами - переизбытком свободных денег в стране (инвестиционные покупки, дешевевшая ипотека, бонусы, деньги фондового рынка и т.д.) и нагнетанием дефицита жилья (исчезновение новостроек эконом-класса, рост доли социального жилья, придерживание объемов и т.д.).
Наступление кризиса ликвидировало переизбыток свободных средств и цены на квартиры в Москве скорректировались с $6.000 до $4.000 за метр. Быстрый возврат цен к докризисному уровню возможен только в условиях возникновения нового инвестиционного бума в мировом масштабе, что представляется сейчас малореальным. Следовательно, у цен на недвижимость в Москве есть только 2 основных сценария - стабилизация на нынешнем уровне или дальнейшее снижение. Основным фактором выбора между этими двумя путями, по-прежнему, остаются объемы предложения.
Выбор одного из двух указанных сценариев лежит во многом в политической плоскости. Дефицит жилья выгоден продавцам, но он способствует нагнетанию социальной напряженности и идет в разрез с федеральной политикой программы "Доступное жилье". Для застройщиков разные сценарии означают лишь разную стратегию работы. В условиях дефицита жилья и высоких цен имеют место малые объемы, но может возникать сверхприбыль, а при наращивании объемов строительства идет заработок на обороте. Для риэлторов более выгодна высокая оборачиваемость рынка, т.е. "сползание" цен в область массового спроса. Наиболее существенно то обстоятельство, что независимо от стабилизации цен на жилье или продолжения их снижения рынок недвижимости сможет полноценно функционировать.
При ценах продажи новостроек $4.000, $3.000 или даже $2.000 за метр стоимость СМР все равно остается заметно ниже (порядка $1.000). Основная составляющая затрат в девелоперских проектах - стоимость земли и обременения. Власти их активно повышали все прежние годы, но теперь будут вынуждены снизить, т.к. не заинтересованы в падении объемов строительства.
Независимо от выбора рынком одного или другого сценария для девелоперов, строителей и риэлторов это будет означать лишь изменение формата работы - возможно, возвращение к зарабатыванию на обороте, как это было в 2000-2004 гг, а не на сверхприбылях, как в 2005-2008 гг. Дальнейшее снижение цен на недвижимость представляет реальную угрозу только для инвесторов, особенно, накупивших активы под кредиты. К кризису рынка недвижимости, как такового, а также основных его операторов рост или снижение цен не имеет никакого отношения и не следует отождествлять эти понятия.
