Українці «потягнулися» за квадратними метрами, продавці піднеслися духом і почали просити більше. Однак на практиці ціни як і раніше знижуються.
І, як вважають фахівці, весь майбутній рік пройде під знаком «мінус». А от яким буде цей «мінус» і чи торкнеться він горезвісного цінового «дна», залишається тільки гадати: тут думки самі суперечливі.
Переоцінка цінностей
«Хочу купити квартиру!» - Це заява потенційного клієнта діє на ріелторів, які скучили за бурхливої діяльності, як червона ганчірка на бика. Вас негайно «підхоплюють», заносять в усі мислимі бази і обіцяють «сьогодні ж увечері» знайти і показати необхідний об'єкт - навіть якщо запити майбутнього покупця, м'яко висловлюючись, розходяться з нинішніми цінами і умовами на ринку. Лише деяким агентствам - з числа найбільших і впевнених у собі - вистачає духу з ходу зізнатися клієнтові, що його прагнення, скажімо, придбати повноцінне житло на правому березі столиці за 15 тисяч доларів - натуральний бред.
- Покупці, які не мають грошей, але при цьому усвідомили свої переваги на ринку, мають намір придбати нерухомість за цінами початку 2000-х років, - аналізує експерт ринку нерухомості Олексій Сотников. - Продавці ж, почувши «живих» покупців, ще добре пам'ятають докризові ціни і прагнуть відповідати їм. Забуваючи при цьому, що на одного покупця зараз доводиться до 5-8 об'єктів, виставлених на продаж. Різниця інтересів - в десятках тисяч доларів. Зрозуміло, «Вистрілює» одна угода з 15. І так вже три з лишком роки. В результаті по країні згорнули роботу дві третини ріелторських контор. Решта постійно скорочують персонал.
Думаю, це на краще: «в бою» залишаться тільки професіонали, що по-своєму оздоровить ринок.
Щодо «оздоровлення» - питання спірне. На думку спостерігачів, на ринок знову вийшли спекулянти. І якщо раніше вони активно «запасалися» первинної нерухомістю, вкладаючи гроші на рівні котловану і «піднімаючи» подвійну виручку після здачі будинку, то сьогодні їх інтерес переключився на зовсім, здавалося б, непривабливі «гостинки» і «хрущовки».
- Нюх у спекулянтів гострий, - жартує голова Всеукраїнської палати ріелторів Олександр Костроміцин . - Ці об'єкти, як найдешевші, сьогодні найбільш перспективні. Судіть самі: кредитів немає, доходи населення падають, накопичення тануть. Люди готові купувати тільки найбільш доступне житло, закривши очі на його катастрофічно низька якість. Таке житло завжди легше перепродати, здати в оренду. Саме такі квартирки подорожчали після кризи найбільш відчутно - на 15-30%. На решту житла зростання цін якщо і був, то мізерний: 2-5%. Часто ж він і зовсім виявлявся негативним. На відміну від росіян, які в кризу скуповують добротне житло з перспективою на завтра, українці не впевнені у своєму майбутньому і тому не хочуть витрачати зайвої копійки - навіть за дах над головою.
З колегою згодні й у Союзі фахівців з нерухомості України: самими ходовими в найближчій перспективі залишаться квартири в найбільш дешевих будинках типових радянських масових серій.
Крах?
Непрофесійні ріелтори, що обіцяють покупцям «квартиру за 15 тисяч», продовжують псувати статистику, впевнені в консалтинговому агентстві «Квадрат». Оскільки виставляють нездійсненні заявки як реальні, чим сильно «засмічують» картинку. Тим не менш, фахівці переконані: в 2012-м напевно буде зростання числа реальних угод. Навіть незважаючи на майже «заморожену» іпотеку.
На думку аналітиків порталу "Domik.net", це викликано декількома причинами. По-перше, колосальними за своїми обсягами відкладеними попитом і пропозицією: людям треба вирішувати житлові питання.
По-друге, масла у вогонь підливає держава, яка обіцяє не сьогодні-завтра посилити контроль за ринком і змусити покупців звітувати, звідки у них гроші на квартиру, і проводити операції з повної ринкової вартості. Народ починає метушитися, щоб встигнути до «Неприємних» нововведень.
По-третє, кількість угод буде рости за рахунок перетікання ринку в найбільш дешеві його сегменти і подальшої активізації там: від уже згаданих «Готельок» і «хрущовок» до кімнат у гуртожитках або придбання житла за договорами довічного утримання з подальшою його продажем.
- Сьогоднішній реальний покупець підходить до вибору грунтовно і вдумливо як ніколи, - коментує ріелтор Ганна Щелкова. - Не вистачає коштів - спокійно вибирає щось подешевше. Аж до комуналок з перспективою розселення. При цьому категорично не дивиться в бік банків з їх кредитами. Торік продавці змушені були скидати 8-15% від заявленої вартості. Думаю, в нинішньому році ситуація збережеться. А якщо економічне становище в цілому різко погіршиться, дисконт може доходити і до 50%.
Директор Українського аналітичного центру Олександр Охріменко , Однак, не згоден з такою точкою зору. Якщо економіка похитнеться і гривня девальвує, ціни на житло в нацвалюті ризикують злетіти на 30-40%, переконаний експерт. При цьому в доларах вони, мабуть, можуть залишитися незмінними.
- Швидше за все, цінового дна в нинішньому сезоні ми не побачимо, - підсумовує заступник директора столичного агентства з нерухомості «Наш дім» Сергій Нечипоренко . - Але загальний тренд на ринку збережеться слабопоніжающімся. Діапазон коливання цін, думаю, обмежиться 5-10%. Обвалення теж цілком ймовірно, але пізніше. Судіть самі. В Україну на тлі фактичного гострого дефіциту житлової площі залишаються нерозпроданими десятки і сотні ново-будівництв через їх завищеній вартості, продовжує бути незатребуваним «вторинний» ринок. Цей дисбаланс приречений на знищення самим ринком - за допомогою об'єктивної регуляції цін. Але потрібен поштовх: наприклад, різкий економічний спад. Швидше за все, такої ми побачимо в майбутньому, 2013-му році, коли будемо переводити дух після виборів і Євро-2012. Саме тоді й слід чекати здешевлення нерухомості мало не вдвічі - до такого рівня цін, який виявиться, нарешті, доступний українцям.
А ЯК У НИХ
У Москві минулий рік виявився безпрецедентним за кількістю угод на ринку нерухомості: був досягнутий історичний максимум, 91 тис. покупок і продажів. Цікаво, що кожна третя квартира купувалася не москвичі, а жителями периферії. Покупці віддають перевагу якісному житлу в свіжопобудованих будинках, пише АіФ . Таку активність росіян спостерігачі пов'язують з їх невпевненістю в економічній стабільності країни і прагненням вкласти заощадження в саму «тверду валюту». На цьому тлі ціни у великих містах Росії вже встигли піднятися на 3-10%, прогнозується їх подальший помірний зростання і в нинішньому році.
У той же час в Європі , За підсумками 2011 року, констатують повсюдне падіння цін. У середньому - на 5-10%, в окремих містах ряду країн - до 25-50%.
БДІ!
- Старий будинок радянської споруди - зовсім не синонім поняття «поганий дім», - вважає столичний архітектор-проектувальник Олександр несталий. - Система контролю за радянських часів була досить суворою - особливо в період зведення «хрущовок». Всі системи і комунікації прораховувалися і встановлювалися з урахуванням ресурсу, багаторазово перевищує потенційну навантаження на будинок. Тому такі будинки навіть при відведеному їм 30-40-річному терміні експлуатації, який давно вийшов, цілком можуть простояти ще пару-трійку десятків років. Головне - звертати увагу на матеріал стін (Мова йде тільки про цегляних спорудах) і на роботу систем життєзабезпечення, за які відповідають експлуатуючі організації (наприклад, в підвалах не повинна стояти вода, вхідні двері в парадному повинні щільно прикриватися, покрівля не має текти та ін.) Якщо є ознаки неохайного стосунку до будинку, краще обійти його стороною: за 40-60 років при поганій експлуатації будинок напевно встиг прийти в непридатність.
