Після злощасного кризового обвалу вартість житла в новобудовах, нарешті, перевершила ціновий пік у гривні. Нині квадратний метр в середньому коштує 13 040 грн, проти 12 826 грн. в 2008 р.
Однак у звичному доларовому вимірі ціна первинного квадрата далека від своєї колишньої вершини: $ 1631 проти $ 2650 за метр. Впавши на 42%, ціна в доларі відіграла лише 18%, хоча в той же час у гривні ціни зросли на 22,6%. Звичайно, відносну похибку можна списати на різницю курсу. Але не помітити стійку тенденцію до зростання цін на первинці неможливо. Широкий асортимент Цей рекорд був встановлений на первинному ринку житла в минулому році: в експлуатацію було введено 1,5 млн кв. м, більше навіть, ніж у кращі докризові часи (тоді цифра не перевищувала 1 млн). Нарешті добудували те житло, що було заморожено в кризу, підійшли до логічного завершення багато великі проекти багатосекційних житлових комплексів. І зараз пропозицій на вибір покупця завидну кількість, бери - не хочу! «Такий конкуренції, яка зараз склалася на первинному ринку житла, не було навіть до кризи, - відзначає аналітик компанії SV Development Сергій Костецький. - І можна відзначити, що ціна зараз дуже прийнятна ». «У місяць по усередненому об'єкту може проводитися близько 5-6 угод, - коментує Олексій Говорун, заступник генерального директора зі стратегічного розвитку і маркетингу компанії ТММ. - Але проект проекту ворожнечу, і цей показник може бути і в кілька разів вище, якщо проект цікавий, грамотний, з точки зору маркетингу, з планувальними рішеннями, що відповідають вимогам класу нерухомості та очікуванням покупця ». Найбільший відсоток покупок, звичайно ж, в самому низькому ціновому сегменті. Саме за рахунок таких угод і утримується тенденція підвищення цін на первинці. Продажі квартир «бізнес-класу" або класу «еліт» дуже незначні, що призводить до повільного зниження цін на дорогу нерухомість. І якщо в класі бізнес-житла ціни дрейфують на одному і тому ж рівні вже кілька місяців, то в сегменті елітного житла вони повільно, але впевнено знижуються, втрачаючи близько 3% щомісяця. «Попит на нерухомість економ-класу набагато еластичнішою за ціною, ніж житло більш високого класу, - коментує Ангеліна Деревльова, заступник директора з маркетингу РК RiverStone, - чим дешевше квартира, тим більше бажаючих її купити ». Так що постійний попит на економ-житло навряд чи дозволить знизити цінову планку. Але і для максимуму ціни теж встановився своєрідний стеля: в основному відбуваються угоди по квартирах вартістю до $ 80 тис. Даєш 2012! На жаль, забудовники не горять бажанням знижувати ціни. Як вважає Олексій Говорун, в найближчі декілька років ціни на первинне житло будуть знаходитися на нинішньому рівні. «При стабільних цінах витрати на ведення проекту з року в рік збільшуються, а норма рентабельності забудовника не дозволяє йому знижувати ціну, - говорить експерт. - Якщо первинне житло за цією ціною не буде затребуване, то забудовники просто не будуть зводити нові об'єкти ». Сьогоднішні пропозиції забудовників підкуповують не лише зручним сполученням ціни і метражу квартир, а й можливістю покупки. Багато хто готовий запропонувати розстрочку під відсоток, нижче банківської іпотеки (правда, термін розстрочки один - чотири роки). А деякі можуть запропонувати і банківську іпотеку на житло, що будується до 20 років. Такий стан справ робить привабливішим покупку житла на первинному ринку, ніж на вторинному. Тим більше що поки і ціна квадрата на первинному ринку нижче, ніж на вторинному ринку. Якщо на вторинці, за підсумками січня середня ціна квадратного метра склала $ 2124, то середньостатистичний квадрат в новобудові коштував $ 1647 (за даними інформаційно-аналітичного порталу «Столична нерухомість»).
Попит вибирає краще з дешевого. І як зазначає Олексій Говорун, пропозиція житла, що будується вже зменшилася в кожному із сегментів, в кожному з районів столиці: «Оскільки в цілому обсяги будівництва знизилися, на ринку закладається менше нових об'єктів. Відповідно, вибір первинного житла звужується ». І як результат - вже зараз виникає дефіцит при спробі покупця задовольнити абсолютно всі свої вимоги до нерухомості. І забудовники зовсім не поспішають йому назустріч, бо як нових фундаментів житлових комплексів закладається менше, ніж п'ять років тому. «Зараз близько 5 млн. кв. м перебувають на різних стадіях проектування, - коментує Ангеліна Деревльова, - враховуючи, що банки практично не фінансують проекти (працюють з обмеженим числом забудовників і висувають досить жорсткі умови фінансування), почати будівництво нового комплексу - завдання не з легких, якщо до кризи в бізнес-план для реалізації проекту закладалася необхідність розташовувати 30% власних коштів, то зараз цей показник не менше 50% ».
Але як би не звужувалося пропозицію на первинному ринку житла, ціни на нові квартири, на думку більшості експертів, не підскочать. «Причин для різкого зростання чи падіння ринку немає, - вважає Ангеліна Деревльова, - якщо не відбудеться радикальних змін в кон'юнктурі ринку, за підсумками 2012 зростання цін складе не більше 5%. Такий прогноз обумовлений відсутністю нової пропозиції на ринку і збільшенням ступеня готовності споруджуваного житла ».
Схожий прогноз і у Олексія Говоруна. У квартирах «економ-класу» житло буде коштувати 7,5-10 тис. грн / кв. м, житло «бізнес-класу» - від 12 тис. грн і 14-16 тис. грн на етапі введення в експлуатацію; від 20 тис. грн / кв. м і вище - ціна квартир «преміум-класу».
Підстьобувати до зростання ціни на первинному ринку житла можуть хіба що спекулянти. Але їхня доля поки малий, хоч і стало більше в минулому році таких угод. Зараз до 10% квартир купують з метою інвестицій (подальшого перепродажу), рік тому цей відсоток був удвічі менше, 5-7%, а в 2010 р. - всього 3-4%. «Але поки не буде адекватного попиту, не буде і передумов для підвищення ціни, - міркує Сергій Костецький. - Сумніваюся, що середня ціна за квадратний метр зросте більш ніж на 5-6% ». При цьому експерт упевнений, що в 2012 році ринок первинного житла приречений на справжній розквіт.
