При попиті зниження логічно було б заморозити будівництва до кращих часів. Але забудовники вирішили інакше
Тверда валюта і квадратні метри — найпопулярніші рецепти зберегти гроші від знецінення. Навіть чиновники і політики, що збили статки за роки нещадних кабінетних воєн, віддають перевагу цим способам заощаджень. Але якщо конвертація гривні в долари і євро при нескінченних коливаннях валютного курсу здається виправданою, так привабливо житло для покупок?
За минулі три роки нерухомість подешевшала більш ніж удвічі. На вторинному ринку столиці нескладно відшукати однушку за $20–25 тис. в спальному районі. А на первинному забудовники нерідко погоджуються віддати за $45–50 тис. навіть троячку у вже зведеному будинку на першому або останньому поверхах.
ті, що Купили житло кілька років тому можуть тішити себе думкою, що у гривні ціни зросли. Але в перерахунку на тверду валюту втрати здаються катастрофічними. І судячи з нинішнім тенденціям на ринку нерухомості, падіння цін на квадратні метри продовжиться.
Крім традиційної причини здешевлення житла — зниження доходів громадян після рекордної девальвації гривні в 2014-му, додалося ще кілька. Здавалося б, на падаючому ринку немає сенсу збільшувати пропозицію, щоб уникнути подальшого здешевлення. При сокращающемся попиті логічніше було б заморозити будівництва до кращих часів. Але забудовники вирішили інакше.
Якщо вірити даним Держкомстату, за сім місяців 2016 року в Києві було введено в експлуатацію майже 700 тис. кв. м житла, що всього на 7% менше, ніж за аналогічний період 2015-го. У містах Київської області цей показник збільшився на 20%.
Ще одна цікава цифра: у 2015-му в Києві побудували стільки ж, скільки в благополучному 2008 році. Але тоді доходи українців були майже вп'ятеро вище, ніж зараз. Не кажучи вже про масованої кредитної підтримки з боку банків та забудовників. Зараз же брати іпотеку можуть дозволити собі небагато. Та й ставки під 20% річних і вище — вірний шлях до банкрутства.
"Нові квадрати будуть і далі тиснути ціни вниз. За оцінками деяких експертів, квадрат втратить ще близько 10–15%"
Купівельна спроможність громадян продовжує скорочуватися, навіть незважаючи на зростаючу середню зарплату. Величезні витрати на комуналку змушують українців економити ще більше. Житло великих площ все менше цікавить потенційних покупців. Якщо ще рік тому двійки користувалися великим попитом, ніж однушки, то зараз навпаки. Крім того, вторинний ринок знову став привабливішим, ніж первинний, оскільки приватні продавці згодні йти на великі поступки на відміну від забудовників. Адже продавати житло нижче собівартості — економічне самогубство, якщо, звичайно, мова не йде про будівельні піраміди.
Нові квадрати будуть і далі тиснути ціни вниз. Питання лише в тому, як сильно може просісти вартість житла. За оцінками деяких експертів, квадрат втратить ще близько 10–15%, а в 2016 році. Але навряд чи хтось здатний передбачити точну цифру.
Між тим можна спробувати оцінити реальну ціну квартир. Існує три методу. Перший заснований на залежності вартості житла від валютного курсу, другий — від вартості оренди, третій — від цін на аналогічне житло в інших країнах. У першому випадку ціни на квартири в доларовому еквіваленті повинні повторити долю гривні, тобто просісти втричі. Якщо в 2013 році однушка в новобудовах коштувала $50–60 тис., то зараз вона не дорожче $16–20 тис. За "хрущовки" і аналогічне житло чотири роки тому давали $40–50 тис. Тепер же їх справедлива вартість — $13–16 тис.
За другим методом вартість житла визначається як розмір орендних платежів за 10 років. Якщо зараз однушку в старому житловому фонді можна зняти за 3,5 тис. грн (без комуналки), то за рік доведеться віддати власникам 42 тис. грн або 420 тис. за десятиліття. При нинішньому курсі отримаємо $15,5 тис., що збігається з оцінками за першим методом. Ще один висновок зараз краще орендувати житло, а не купувати.
У третьому випадку точну цифру складно отримати. Можна лише зрозуміти, наскільки завищені або занижені ціни. Сьогодні за $20–25 тис. можна купити однокімнатну квартиру в хрущовці або дев'ятиповерхівці у спальному районі Києва. У таку ж суму обійдеться не найпрестижніше житло приблизно такого ж розміру в Аліканте — курортному місті Іспанії. У Кишиневі однушки в старому житловому фонді продаються за 9–12 тис. євро, або $10–13 тис. Враховуючи, що середня зарплата в Молдові в перерахунку на гривні становить 7 тис., тоді як в Україні вона дорівнює 5,4 тис. грн, вартість житла у нас не може бути вище вдвічі. Тому квартири при поточному рівні доходів українців можуть втратити в ціні ще 40–50%. А потенційним покупцям краще орендувати житло, чекаючи більш привабливих пропозицій через рік-два, коли ціни досягнуть свого дна.
Дмитро Гонгальський
Головний редактор журналу "Личный счет"
