Обвалу цін на квадратні метри чекати не варто, а от заморожених будівництв може стати більше
З настанням літа – традиційного сезону низького попиту на нерухомість, аналітики знову заговорили про швидкий крах будівельного ринку і стали згадувати про міхурі. Логіка в судженнях песимістів, безумовно є, так і факти, на які вони спираються у своїх умовиводах, неможливо спростувати.
Оптимісти ж з їх доводами не згодні. Адже в останні 3 роки скептики неодноразово прогнозували неминучий крах ринку житлової нерухомості, тоді як кількість будівництв тільки зросла, а попит, хоч і відстає від пропозиції, досить високий, щоб забезпечити фінансування для мільйонів квадратних метрів житла, що будується.
Фактори зростання
Шалені темпи будівництва в останні роки всі без винятку експерти пов'язують з неймовірно високим попитом. Який в свою чергу забезпечувався девальвацією гривні, валютними обмеженнями, банкопадом і війною на Сході.
Парадоксально, але саме кризові явища в економіці дали поштовх ринку первинної нерухомості. Розчаровані в національній валюті і банківській системі українці визнали за благо вкласти свої заощадження в житло.
Так, за даними Державної служби статистики, у 2017 році в Україні було введено в експлуатацію 10,2 млн кв. м житла. Причому 3,6 млн. кв. м. з них припали на Київ і Київську область. А в порівнянні з 2016-му в столиці в минулому році було здано на 30% більше житлових «квадратів».
«Безпечним для ринку показником темпу будівництва європейці, наприклад, вважають рівень 1 кв. м. на душу населення. Все що вище – вже загрожує кризою. Якщо міркувати в тому ж контексті, то Київ далекий від критичної позначки. Однак я не думаю, що в українських реаліях варто бездумно спиратися на європейську практику», - каже президент об'єднання фінансових установ Дмитро Кравченко.
І згадує про мертвою в нашій країні іпотекою, яка є драйвером західного ринку нерухомості, а також низькому рівні платоспроможності населення.
До того ж, каже експерт, офіційна статистика не враховує солідний обсяг вже побудованих, але не введених в експлуатацію будинків. Через зміни в порядках, вони отримали відстрочку строком на рік.
В гонитві за клієнтом
Забудовники і ріелтори в швидкий крах ринку нерухомості не вірять. Хоча і визнають, що попит відстає від пропозиції, що, втім, тільки на руку покупцеві, який отримує широкий вибір варіантів як на первинному, так і на вторинному ринку.
«Попит на житлову нерухомість стабільний вже другий рік. Зараз помітна тенденція зростання попиту на комерційні та офісні приміщення. Що стосується житла, то тут попит знаходиться на позиції «помірний, але реальний інтерес». Є і заявки, і перегляди, і угоди, але поки ще в привілейованому становищі залишається покупець», - каже генеральний директор АН «Благовіст» Олена Биберова.
Між тим, девелоперам доводиться витрачати все більше сил і коштів, щоб заманити вибагливого покупця. Програмами розстрочки на 5-7 років вже нікого не здивуєш. Так що забудовники взялися конкурувати один з одним якістю, енергоефективними технологіями й об'єктами інфраструктури.
«Зараз на ринку головний – покупець. А йому вже недостатньо однієї зведеної коробки. Покупці стали більш вимогливі і орієнтуються на об'єкти з розвиненою інфраструктурою, де можна жити і працювати в комфортному середовищі. І серйозні забудовники вже реалізують у своїх проектах фітнес-центри, парки на дахах, зони барбекю, дитячі сади і інше», - зізнається маркетолог девелоперської компанії City One Development Дмитро Новіков.
Однак ця гра з покупцями в піддавки не може приносити результати нескінченно довго. І без фінансового підживлення забезпечити платоспроможним попитом всі київські будівництва не вийде. Між тим, зізнаються експерти, більш або менш робочі іпотечні програми є лише у двох українських банків. Але їх умови далекі від європейських.
«Банки зараз готові кредитувати під 21-23% річних ефективної ставки. При цьому від покупця зажадають мінімум 30% авансового платежу, а максимальна сума кредиту близько 1,2-1,5 млн. грн.», - каже фінансовий аналітик Василь Невмержицький.
І додає, що видають банки зовсім небагато – близько 100 позик в місяць. Адже крім драконівських умов, слід брати до уваги і здатність українців підтвердити платоспроможність. Його слова підтверджує і Кравченко.
«Якщо в Європі 80% житлової нерухомості люди купують у кредит, то у нас, навпаки, 80% людей купують квартири за готівку. Решта 20% припадають на програми розстрочки забудовників та банківське кредитування», - підраховує він.
А коль скоро девелоперам не доводиться розраховувати на допомогу з боку банкірів, вони масово розвивають власні програми розстрочки. Причому, судячи з того, що поріг входу (перший внесок на купівлю квартири) вже знизився до 30-50 тис. грн., шукати покупця стає все складніше. А забудовникам доводиться жертвувати своїми доходами.
«Зараз багато забудовників пропонують купівлю нерухомості на ранніх етапах на рівні 13-14 тис. грн., що вже саме по собі знаходиться на межі собівартості будівництва», - говорить Новіков, прогнозуючи зростання ціни квадратного метра до кінця року на 10-15%.
Експерти зізнаються, що в останні роки рентабельність будівництва з-за високої конкуренції і стриманого попиту значно знизилася. Те, що перш девелопер заробляв на одній будівництві, зараз він може отримати з трьох будинків. Що, втім, не відлякує будівельників. У травні 2018 року експерти 100realty.ua аналізуючи первинний ринок нерухомості Києва, нарахували в столиці 212 житлових комплексів. Тоді як у січні 2017-го їх було всього 158.
Ціни не впадуть
Саме цей фактор і дає підстави аналітикам прогнозувати невелике подорожчання «первинки». Адже собівартість будівництва неминуче підтягується за зростанням цін на будматеріали, енергоносії і витратами на оплату праці.
Цілком очевидно, кажуть експерти, що в умовах значної інфляції, фактично з'їдає зростання реальних зарплат українців, забезпечити масштабні будівництва платоспроможним попитом буде все важче.
А тому, в середньостроковій перспективі країна може зіткнутися з новою хвилею заморожених будівництв і обурених інвесторів. Врятувати ринок може тільки диво, ніби дешевого іпотечного кредитування або різкого зростання доходів. Однак розраховувати на нього зараз не доводиться.
«Будівельний ринок по своїй суті – піраміда. Забудовник продає один об'єкт, і починає будувати наступний. Більшість девелоперів не можуть гарантувати завершення об'єкта, якщо продажі впадуть до критичного мінімуму. У них просто не вистачить грошей на це. Скільки ще простоїть ця піраміда, враховуючи, що темпи будівництва не скорочуються – сказати складно. Але на горизонті 1-2 років перспективи первинного ринку нерухомості виглядають не надто оптимістично», - резюмує Невмержицький.
