Найбільш постраждала від світової кризи будівельна галузь України і на п'ятому року не вирівнялася, продовжуючи падіння. У першому півріччі нинішнього року, за даними Держстату, обсяги будівельних робіт знизилися на 19,2%. Якщо згадати, що і в попередні роки галузь демонструвала зменшення показників, то стане зрозуміло, як складні і глибокі проблеми, які треба вирішувати. На похмурому тлі загального занепаду обнадіює хіба що деяке пожвавлення у будівництві житла. За 7 місяців 2013 ринок первинної нерухомості значно виріс. На початок серпня були здані в експлуатацію понад 4,5 млн кв. м житла. Переглядається тенденція демонструє перспективу зростання житлового будівництва. Всупереч обставинам (відсутність іпотеки та кредитування, недозволені протиріччя між забудовниками та інвесторами) перевага продажів "первинки" над "вторічкой" росте, засвідчуючи про обнадійливі Здвиг в житловому будівництві. Проте до райдужних перспектив ще далеко ...
Іпотеку і кредитування замінила розстрочка
Житлове будівництво стало сферою, яка підтверджує, що криза не тільки створює перепони для бізнесу, але і надає шанси для успіху. Здавалося б, будівництво житла в умовах, коли у інвесторів спорожніли гаманці, а комерційні банки не ризикують видавати кредити ні їм, ні забудовникам, повинно зупинитися. Так і було б, якби залишилися на деформованому ринку девелопери не застосовуючи нові, відповідні часу підходи і методи. Забудовники, враховуючи ситуацію, взяли курс на будівництво затребуваного дешевого житла. Розрахунок на переважне будівництво квартир економ-класу, однокімнатних і двокімнатних - до 50-60 кв. м, трикімнатних площею 65-70 кв. м виявився виправданим. Дані відділів продажів компаній підтверджують, що в 1-му півріччі на первинному ринку продали на 20% більше квартир, ніж на вторинному, при цьому більше 80% - житло економ-класу.
За першим кроком, зробленим девелоперами назустріч інвесторам середнього достатку, пішов другий. Реагуючи на попит інвесторів, що позбулися іпотеки і банківських кредитів, девелоперські компанії стали практикувати розстрочки платежів. Аналітики підрахували, що фінансовий стан дозволяє лише трохи більше 50% інвесторів відразу викупити зведене житло. 40% претендентів квартир цього зробити не в змозі і їх участь в інвестиційному процесі забезпечується лише фактом розстрочки. Якщо розстрочку, яку зазвичай оформляють від часу укладення договорів до завершення будівництва (тобто вона триває в середньому 1,5 -
2 роки) продовжити, то число охочих брати участь в інвестиціях зростає. У п'яти девелоперських компаніях, які на початку минулого року вийшли на ринок з "дуже цікавими", за оцінкою експертів, пропозиціями (перший внесок 10% і розстрочка платежів до 5 років), квартири нарозхват. Але заковика в тому, що такі "привабливі умови" можуть собі дозволити тільки великі й успішні компанії, іншим вони не по силам. Інакше пропозицій на "первинці" стало б ще більше.
Ці напрацювання в поєднанні з тим, що число скандальних історій, подібних сталася з "Еліта-центром", скоротилося, а довіра інвесторів до забудовників зросла, схиляють шукачів квартир до "первинці", збільшений попит на яку привів до збільшення числа нових об'єктів будівництва на 15%. Однак ринок первинного житла повністю не очистився від махінаторів, і звичка підзаробити за чужий рахунок нікуди не поділася. Ризики, хоча і в менших масштабах, залишилися. Інвесторів, які купили в розстрочку квартиру в недобудованому будинку, можуть очікувати неприємні "сюрпризи". У ході добудови будинку остаточна ціна кв. метрів зростає, і від інвесторів можуть вимагати доплату до внесених платежах. Такі доплати можуть бути витребувані не одного разу і скласти в результаті значну суму. Справа в тому, що в договорах між забудовником та інвестором не завжди прийнято фіксувати ціну квартир на початковій стадії, і тоді через два-три місяці вносяться корективи у вартість кв. м - не на користь інвестора, а то й без погоджень з ним. Зростання вартості може відбуватися настільки значно, що заощадження і доходи інвесторів не встигають за процесом, і є ризик втратити і гроші, і квартири разом з оплаченими кв. метрами, т. к. квартира в недобудованому будинку належить забудовнику і не приймається в заставу інвестора. Введення фонду фінансування будівництва, як показала практика, не захищає інвестора ні в цьому, ні в інших обставинах.
Хабарі складають 30% вартості об'єкта
По-суті, навіть після повної оплати вартості житла гарантій того, що інвестор отримає всі документи і зможе вселитися в квартиру, немає. Вирішення таких питань залежить не тільки від забудовника, але і від ряду держорганів, які вирішують питання підключення новобудов до комунікацій, введення їх в експлуатацію. Саме під час вирішення цих педантичних питань (в яких беруть участь забудовники і представники влади, а інвестори, як правило, залишаються в повному невіданні про що відбувається) найбільше проявляється корупція і зловживання.
Результати опитувань Європейської дослідницької асоціації, проведені в цьому році,
показують, що забудовники змушені витрачати на хабарі близько 30% вартості об'єктів, при цьому левова частка цих поборів іде у дохід чиновникам, від яких залежить підключення новобудов до комунікацій. Якщо у відпрацьованому механізмі щось порушується, то введення в експлуатацію готового житлового будинку може надовго затягнутися. І найбільший збиток від цього понесе НЕ забудовник, який отримав повний розрахунок від майбутніх мешканців, і не нашкодили чиновники. У складне становище відповідача за чужі гріхи потрапляє інвестор. У столиці від Печерська до Троєщини розкидані нові висотки, за зведення яких гроші сплачені, але в них ніхто не живе, а якщо й живе, то швидше нудиться. В одній з висоток на Печерську інвестори чекають поселення ... з минулого сторіччя. Будівля, за яке вже відбулися взаєморозрахунки, внаслідок суперечностей між забудовником і чиновниками залишається без комунікацій. І не відбулися новосели, не маючи можливості оформити документи на право власності, поневіряються по судах. У Київській області, в селищі, що примикає до столиці, висотки цілого житлового комплексу були побудовані кілька років тому. Але щасливими тутешніх новоселів назвати складно - в їх квартири електроенергія подається лише в певний час за т. зв. "Тимчасовою схемою". З кранів вода тече, однак не звичайна, а "технічна", якій і посуд мити побоюються. Але створений забудовником приватний ЖЕК вимагає оплати сумнівних послуг "по повній", в тому числі - і за можливість ходити по прибудинкової території. Мовляв, земля-то орендована ...
Якщо обман,
то витонченішими
Не знято й інші ризики. Конкуренція обмежила недобросовісних забудовників у застосуванні явних форм обману, але можливості для маніпуляцій залишилися. Винахідливі забудовники дозволяють собі вольності у виборі технологій, у застосуванні техніки та матеріалів. Можна для здешевлення використовувати замість сучасних машин застарілі, а якісні будматеріали замінити мають одну перевагу - дешевизну. Прикладом результату може служити як би престижна, в центрі столиці, висотка, не раз горіла через використання дешевої, легкозаймистою обшивки. Мешканцям ще пощастило - новація забудовника, здешевить будівництво будинку, проявилася незабаром після здачі його в експлуатацію, і прорахунок усунули, замінивши обшивку. Але результати таких здешевлюють підходів можуть бути ще небезпечніше і проявитися через 5-10 років.
Забудовники не вважають негожим допустити "гріхи" у порушенні технології будівництва, використанні неякісних матеріалів і виробів. Негерметичні вікна, криві двері і нерівні стіни чомусь перейшли в категорію само собою зрозумілих ... Скандальну славу нажив клубний будинок на лівому березі столиці. Власники квартир, які забудовник іменував "елітними", після заселення переконалися в низькій якості будівельних робіт і використовуваних матеріалів. Новосели з подивом виявили, що при будівництві їх будинки використовувалися не ті матеріали, які анонсувалися в проекті. Так, відбулася заміна вікон німецького виробництва на вироби маловідомого виробника, виявлені інші підміни для економії витрат. Мешканці об'єдналися. Забудовник, усвідомивши небезпеку таких дій, подав на активістів-інвесторів в суд, звинувачуючи в тому, що їхні дії, поширювана інформація призвели до зменшення продажів і збитків. Розгляд не обіцяє нічого хорошого людям, яка посміла "винести сміття з хати". Суд першої інстанції прийняв рішення: "скандалісти" повинні компенсувати забудовнику кілька млн. грн ...
Такі історії були б неможливі, якби договору відображали рівноправність, взаємну відповідальність сторін, а їх укладання та виконання контролювалося державними інститутами. Регіональний координатор житлово-комунальних програм громадської мережі "ОПОРА" Руслана Величко звертає увагу на те, що навіть у держпрограмах забудовники-халтурники почуваються привільно. Щоб все розставити по своїх місцях, вважають громадські працівники, законодавці повинні не підігравати забудовникам, а сконцентрувати увагу при підготовці нового закону про посилення їх відповідальності перед інвесторами. Юрист ЮФ Constructive Lawyers Володимир Боряк, що спеціалізується в т. ч. і в питаннях інвестування в будівництво житла, вважає, що ситуація зміниться, якщо потурбуватися про прозорість взаємовідносин сторін ще до початку будівництва. Нині укладаються з ініціативи забудовників договору не містять захисту від халтури. Зазвичай в них фігурують загальні положення, перевірити їх виконання, представити суду або контролюючим органам складно, а то й неможливо. Наприклад, договір стверджує, що будівництво ведеться "згідно проектної документації", але до цих документів у інвесторів доступу немає.
- Ситуація б докорінно змінилася, якби укладаються договори між забудовниками та інвесторами точно визначали машини та обладнання, використовувані при будівництві, якість бетону, цементу, цегли, виробника вікон, і дверей, - сказав кор. ZN.UAВ. Боряк. - Майбутні мешканці, яким будинок повинен служити не одне десятиліття, повинні заздалегідь знати, з чого він складається, від фундаменту до даху. Тоді і число махінаторів від будівництва зменшиться.
А як з державною стратегією?
Громадські організації, що представляють інвесторів, ратують за зростання ролі держави в регулюванні взаємовідносин між забудовниками та інвесторами. При цьому ряд експертів, підтримуючи таку постановку питання, звертають увагу на те, що містобудування, у тому числі зведення житла, належить до стратегічних питань, які за визначенням повинні перебувати під контролем держави. Тим більше що у житловій сфері настають великі зміни. У ряді країн, у т. ч. і у наших сусідів - у Польщі, Росії, - підготувавши відповідну законодавчу базу, вже будують комерційне орендне житло. Т. е. будинки, квартири в яких не продаються, а здаються в оренду. Соціологи стверджують, що наявність орендованого житла істотно збільшує якість життя людей, що не мають квартир, спрощує пересування населення по країні, сприяючи зростанню його економічної та соціальної активності. До того ж, не купуючи, а орендуючи житло в спеціально побудованих для цього будинках, люди позбавляються від ризиків і пов'язаних з ними стресів, супроводжуючих їх у ролі інвесторів досить тривалий час. Адже не виключено, що побудовану і куплену квартиру ще треба буде продати.
Будівництво орендного житла може бути вигідно і забудовникам, особливо тим, хто прагне доповнити будівельний бізнес подальшим наданням новоселам житлово-комунальних послуг. Відомо, що нині між інвесторами та девелоперами нерідко спалахують конфлікти через нав'язування приватних, підвідомчих забудовникам ЖЕКів. Мешканці-інвестори часто (і не без підстав) розглядають це як ще один спосіб залізти до них в кишеню, встановлюючи тарифи на послуги на свій розсуд. Обурення інвесторів зрозуміло. Не для того вони вкладали свої кошти в квартири, щоб згодом хтось витягав з них прибуток, диктуючи свої умови. Перехід до будівництва комерційного орендного житла виключає подібні конфлікти. Оскільки житло залишиться у власності забудовника або його партнера по бізнесу, вони мають право встановлювати свої розцінки, обмежуючи їх розміри хіба що для забезпечення конкурентоспроможності пропонованих в оренду квартир. Суспільна потреба в такому бізнесі зростає, і твердження, що будівництво орендного житла в Україні невигідно, навряд чи відповідають дійсності. Інше справа, що забудовникам сподручнее будувати житло виключно на продаж фізособам, звалюючи на них більшість виникаючих ризиків.
Коментар експерта
Дмитро Шостя, начальник відділу продажів РК Park Stone:
- Ринок поки не готовий до будівництва орендного житла. Реалізація таких проектів можлива лише за підтримки або безпосередньої участі держави. У першу чергу, це пов'язано з фінансовою стороною питання. Термін окупності орендного будинку - від 8 до 12 років залежно від району, стану, в якому будівля в цілому і окремі квартири здаватимуться орендарям, а також рівня "завантаження" квартир. І це без обліку 1,5 -
2 років на будівництво стандартного 100-квартирного будинку. Підвищувати орендну плату вище ринкової заради більш швидкої окупності не вийде - Потік клієнтів відразу впаде.
По суті, на зазначений термін забудовник змушений вилучити гроші з обороту і заморозити їх. Йдеться про мільйони доларів, які за інших обстоя тельствах могли б працювати. Сьогодні на таке можуть піти хіба що лідери ринку. Але при цьому обсяг орендного житла в їх портфелі буде мізерним.
Можна, звичайно, зменшити термін окупності за рахунок менш якісних будівельних матеріалів. Але і тут можна зіткнутися з проблемою: платоспроможні навряд чи стануть жити в таких будинках, а працювати виключно з соціально неблагополучними категоріями населення непривабливо з точки зору бізнесу.
Оскільки відчутного дефіциту орендного
житла сьогодні немає, то немає і доцільності реалізовувати такого роду проекти в рамках державних програм. Набагато цікавішим вкладенням держкоштів виглядає виділення грошей на компенсацію відсоткової ставки за іпотечними кредитами громадянам та комерційним позикам під забудову будівельним компаніям.
