Покупку квартири наша людина сприймає, напевно, одне з найбільш визначних подій в нашому житті, як мінімум на одному рівні з весіллям дитини або народженням онуків.
Хтось може змінити кілька дружин або чоловіків, але прожити все життя в одній хрущовці, яку ще бабуся отримала, працюючи на якому-небудь градотворчому підприємстві. Хтось збереться продати старе житло і переїхати в нове, але буде роками моніторити ціни в сусідніх будинках, щоб не дай бог не продешевити. А хто-то на знімній квартирі чекає зниження цін на квадратні метри, щоб придбати омріяне житло.
Так чи інакше, багато хто з нас прикидають, скільки коштує їхня квартира і скільки потрібно докласти, щоб поліпшити житлові умови. Президентські вибори для багатьох здаються тією подією, яка може вплинути на ціни вітчизняних "бетонометров". "КП" в Україні" розбиралася, чи варто інвестувати в житлову нерухомість в період політичної невизначеності.
Ринок новобудов: тотальна економія
Будівельна галузь України, напевно, єдина виграла від кризи. Мільйони переселенців, банкопад і девальвація, в наслідок яких населення почало забирати гроші з банків. Покупка квартири простим українцям здавалася єдиною можливістю врятувати заощадження. У 2014-2015 роках гроші рікою потекли на будівельний ринок.
не Дивно, що це сприяло розвитку галузі. У столиці та інших великих містах як гриби після дощу почали рости житлові квартали. У Києві складно знайти хоч один більш-менш пристойний вигляд, де в полі зору не потраплять кілька баштових кранів. Якщо не знати реальний стан справ в економіці, можна подумати, що наша країна переживає неймовірний економічний підйом, і повсюдна забудова – наслідок бурхливого зростання.
Але, як кажуть експерти, після бурхливого зростання минулих років, зараз ринок новобудов дещо загальмував. З одного боку, був задоволений відкладений попит, який накопичився за роки дорогої нерухомості, з іншого боку - люди побоюються вкладати в квадрати в умовах відтоку населення на заробітки в інші країни.
Все це призвело до того, що темпи введення в експлуатацію нового житла серйозно скоротилися. Так, у 2018 році в столиці було прийнято в експлуатацію 1255,9 тис. кв. м житла. Це на 24,5% менше, ніж у 2017-м.
При цьому деякі забудовники, мабуть, не розрахувавши сили, почали затримувати введення в експлуатацію будинків і здешевлювати технології будівництва.
- Перед тим, як інвестувати в квартиру саме цього забудовника, я читав про його інших будівництвах, - скаржиться киянин Сергій. – Так, затримки були, але найчастіше вони не перевищували 3-6 місяців. Ще якийсь час тривало підписання договорів із монополістами (газ, світло), але в цілому люди починали робити ремонти і до моменту заселення вже все було в порядку. Але десь рік тому ситуація змінилася. Забудовник почав затримувати здачу будинків, пояснюючи тим, що будівельники масово виїжджають на заробітки в Європу. Я вже змирився з ситуацією і налаштувався на те, що здачу квартири затримають на рік, але тут сталася ще одна неприємність - прийшов лист, що замість вентильованого фасаду в моєму будинку буде зроблений мокрий фасад. Це істотно здешевлює технологію будівництва. В той же час моя квартира після будівлі будинку стане, як мінімум, на кілька тисяч доларів дешевше. Тепер боюся уявити, чим ще заощадить забудовник!
Однак це ще не найбільші проблеми на ринку нерухомості. У лютому суд заарештував у Києві 14 протизаконно створених об'єктів, в цьому числі 10 квартирних комплексів скандальної фірми "Укогруп" Анатолія Войцеховського. При цьому в деяких з них до цих пір продаються квартири. Кількість проблемних будівництв в одному тільки Києві, за різними оцінками, перевалило за 50.
І не факт, що їх не стане ще більше. Адже в цьому році столична влада створила небезпечний прецедент, відібравши у забудовника земельну ділянку, який спочатку вважався законним і на якому вже почалися будівельні роботи, а квартири надійшли у продаж. У результаті, за різними оцінками, постраждало близько 500 сімей.
Тому багато і інвестори зараз зачаїлися і побоюються інвестувати в новобудови, придивляючись до вже зданого житла або щодо свіжому вторинному ринку.
Старе житло
В агентствах нерухомості агітують купувати житло на вторинному ринку, пояснюючи це тим, що мало дочекатися введення новобудови в експлуатацію, треба ще пережити період масових ремонтів.
- Від моменту інвестиції на рівні котловану до моменту закінчення ремонту в новобудові найчастіше проходить мінімум три роки, - розповіли нам в одному з агентств нерухомості. – Потім ще рік-другий будуть чутні перфоратори сусідів. Ліфти будуть зайняті будівельниками, піднімальними плитку, клей, стяжку та інші матеріали. А це постійна бруд і пил. Тому якщо у вас є можливість переплатити, то краще взяти квартиру у відносно свіжому будинку, де вже не буде всіх особливостей новобудови.
Проте більшість об'єктів, виставлених на продаж на вторинному ринку житла – це квартири в будинках ще радянської побудови, де немає можливості індивідуально регулювати опалення, під'їзди та ліфти потребують серйозних вкладень, а стіни і дах – утеплення.
Ціни на таке житло знижувалися в доларовому еквіваленті, але мінімально. Якщо в минулі роки падіння за підсумками року могло становити 20-30%, то у 2018-му воно не перевищило 5-7%, а деякі агентства говорять про стабілізацію ринку і досягнення цінового дна.
При цьому ринок нерухомості трохи ожив. Принаймні, статистика підтверджує зростання кількості угод. За даними щоквартального звіту Міністерства юстиції, в третьому кварталі 2018 року в Україні нотаріуси уклали на 10,01% більше договорів з нерухомістю, ніж за аналогічний період минулого року.
Що далі?
Опитані нами експерти побоюються давати якісь кардинальні прогнози на українському ринку нерухомості. Всі говорять одне і те ж – якщо гривня буде стабільною, то якихось різких коливань як на первинному, так і на вторинному ринку не буде.
Проте на ринку новобудов буде діяти фактор подорожчання будівельних матеріалів, робочої сили, а також введення нових державних будівельних норм, які обмежують щільність забудови. А чим менше квартир забудовник зможе продати на виділеній йому ділянці землі, тим дорожче буде коштувати квадратний метр.
Правда, більшість зводяться кварталів поки ще будуть будуватися за раніше затвердженим проектам, тому поява більш дорогого житла почнеться не раніше, ніж наприкінці року. Загальне подорожчання в гривневому еквіваленті при коливанні курсу долара в поточному діапазоні не більше, ніж на 5-10%.
На вторинний ринок будуть найбільше впливати інфраструктурні фактори, а не загальні економічні тенденції.
- Наприклад, у Києві починають будувати метро на Виноградар, це означає, що квартири в цьому районі можуть трохи подорожчати, - кажуть ріелтори. – Якщо у вашому будинку, наприклад, зробили ремонт під'їзду, замінили ліфт або провели термомодернізацію, це теж вплине на ціну конкретної квартири, але чекати якихось різких коливань в цілому не варто.
Як заявив президент Союзу фахівців з нерухомості Віктор Несін, в різних містах можуть спостерігатися цінові коливання до 10%, але в цілому ринок буде залишатися на нинішньому рівні.
