Якщо вам, шановний читачу, доведеться побувати в Північній Кореї, то можете поцікавитися у гіда тим, як йдуть справи в КНДР з власністю на житло. Відповідь, швидше за все, послідує стандартний і передбачуваний: зробивши професійно чесне обличчя, гід роз'яснить вам, що в чучхейська Кореї всі будинки належать державі, яка їх спочатку будує, а потім від щедрот своїх безкоштовно надає трудящим. Швидше за все, більшість які почули таку відповідь подумає, що ситуація на північнокорейському ринку нерухомості схожа на радянську, - і, подумавши так, сильно помилиться.
Як і багато інші офіційні північнокорейські міфологеми, дане твердження в загальному і цілому відображало реальність років так 25 тому, але зараз воно безнадійно застаріло. У Північній Кореї сформувався і процвітає ринок нерухомості, квартири там вже давно купують і продають, а не розподіляють безкоштовно.
Радянський метод
Все почалося в 1990-1991 роках, коли КНДР несподівано позбулася прямих і непрямих радянських субсидій. Результатом став найтяжча економічна криза, в ході якого стара планова економіка фактично перестала функціонувати. Частина підприємств зовсім зупинилася, а частина опинилася відпущеної у вільне плавання, і їх директорам доводилося всіма правдами і неправдами вишукувати необхідні для роботи підприємств ресурси.
Одночасно став формуватися і приватний бізнес. «Нові північнокорейці» починали з контрабанди і дрібнооптових торгових операцій, але вже до кінця 1990-х в Північній Кореї стали явочним порядком виникати приватні підприємства найрізноманітнішого профілю: ресторани, кравецькі майстерні, автобусні компанії. Назвати все це «підпільної економікою» скрутно, оскільки влада відмінно знають про її існування і загалом це існування терплять. Хоча часом намагаються взяти неофіційний сектор під контроль або зовсім його вапна.
В результаті до кінця 1990-х в Північній Кореї стали з'являтися багаті люди. І, як всі багаті люди на світі, вони були готові витрачати гроші на нерухомість. Це було зрозуміло: з одного боку, «нові північнокорейці» хотіли поліпшення житлових умов, а з іншого - вкладення коштів в нерухомість є чи не єдиним доступним їм видом щодо безпечного інвестування.
До речі сказати, навіть з формально-юридичної точки зору в КНДР є приватне житло - хоча його дуже мало. У приватній власності як і раніше знаходяться ті будинки, які були побудовані до 1945 року і з тих пір знаходилися у володінні однієї і тієї ж сім'ї. Однак подібні будинки - велика рідкість.
Оскільки майже все житло в країні вважається державною власністю, теоретично воно не може бути об'єктом купівлі-продажу. Однак північнокорейці без особливої праці знайшли лазівку в існуючих правилах - ту саму лазівку, яку в СРСР ще в 1960-і роки виявили радянські маклери.
У Північній Кореї не дозволено продавати будинки і квартири, але при цьому громадяни КНДР мають право вільно обмінюватися житловою площею. Мається на увазі, що такий обмін буває необхідний у тих випадках, коли люди хочуть жити ближче до місця роботи або навчання або ж пристосуватися до змін в склад сім'ї.
Цією лазівкою і користуються заповзятливі громадяни КНДР. Купівля-продаж квартир або будинків оформляється як обмін житлової площі. Насправді ж в обмін на згоду погіршити (часом - дуже сильно) свої житлові умови власник квартири отримує від нових господарів чималу суму грошей, яка дорівнює різниці в ринковій ціні старої і нової квартири. У деяких випадках колишній власник взагалі виїжджає не в іншу квартиру, а виписується на площу родичів. Дійсний характер подібного обміну здається абсолютно очевидним, але чиновники, що відповідають за прописку, зазвичай не тільки не задають учасникам угоди зайвих питань, але і не вимагають від них особливих підношень.
Нерухомість та ціни
Скільки ж коштує приватна власність в Північній Кореї? Перш ніж відповісти на це питання, треба попередити: ситуація змінюється і ціни на нерухомість в КНДР ростуть, причому дуже швидко. В одному особисто мені відомому випадку величезна елітна квартира в центрі Пхеньяну, яка близько 2000 року обійшлася власникам у $ 5 тисяч (величезні гроші в Північній Кореї в ті часи), була недавно продана ними за рекордну за мірками корейської столиці ціну $ 150 тисяч - виходить 30-кратне зростання цін за 15 років.
Як відомо, у питаннях ціни нерухомості майже скрізь і майже завжди вирішальним фактором є розташування будинку, і Північна Корея тут не виняток. Ціни в Пхеньяні в 3-5 разів вище, ніж ціни на аналогічне житло в інших містах. Крім того, за межами Пхеньяна взагалі практично немає елітного житла.
У Пхеньяні хороша трикімнатна квартира в сучасному будинку з житловою площею близько 70-80 кв. м коштує зараз приблизно $ 50-70 тисяч. Самая найпрестижніших пхеньянська нерухомість - просторі квартири в урядових будинках в центрі міста - може коштувати від $ 100 до 150 тисяч (Але це - виняткові ціни). З іншого боку, невелику квартиру в 3-5-поверховому будинку старої споруди, без ванної і з загальним туалетом на поверсі, можна придбати за $ 20-30 тисяч, а індивідуальний будиночок на околиці без зручностей коштує і того менше.
Втім, офіційна північнокорейська зарплата зараз становить близько $ 1 на місяць, в той час як фактичний середній дохід пхеньянський сім'ї (З урахуванням неофіційних доходів і державного зернового пайка, який в столиці отримують дуже багато) приблизно дорівнює $ 60-70 на місяць. Зрозуміло, що при таких цінах купувати житло можуть далеко не всі. Але таких людей все-таки не так мало, і їх число зростає.
У провінції нерухомість, звичайно ж, коштує дешевше - але й середні доходи там нижче. Наприклад, в Мусанна, великому повітовому місті на кордоні з Китаєм, старий будинок на околиці в 2010 році коштував близько $ 1 тисячі, тоді як велика квартира в одному з найкращих житлових комплексів обійшлася б приблизно в $ 10 тисяч. У сусідньому повітовому центрі Хверене сім'я недавно витратила $ 2000 на покупку середнього за якістю індивідуального будинку на околиці - правда, будинок той був у такому стані, що потім довелося витратити ще $ 1,5 тисячі на ремонт.
Всі ціни не випадково вказані в доларах. Всі операції з нерухомістю в Північній Кореї оплачуються в іноземній валюті - північнокорейці взагалі не використовують свої грошові знаки для оплати великих угод.
Первинний ринок
У Північній Кореї зараз формується не тільки вторинний, але і первинний ринок нерухомості. Хоча будівництво багатоквартирних будинків ведуть тільки державні організації, ці забудовники майже завжди передбачають, що значна частина (а то і більшість) квартир в новому будинку буде продана за ринковими цінами.
Як і вся приватна і напівприватна економіка в Північній Кореї, ці продажі є незаконними і на папері оформляються як традиційне отримання квартири від держави. Однак мова йде не про отримання квартири за хабар, а саме про її покупку - гроші, внесені за квартиру, по більшій здебільшого не осідають в кишенях управлінців, а виявляються в бюджеті побудував житло підприємства, а ціна квартир приблизно відповідає ринковій.
Інша особливість останніх років - це бум ремонтних робіт. Багатьом людям тепер хочеться не просто перебратися в якісне житло, але і облаштувати його на свій смак. На ринках помітну частину товарів складають будівельні матеріали (китайський імпорт), а торгують ними тітоньки виступають також посередниками, які можуть звести покупця з будівельною бригадою. Бригад таких багато навіть у провінції, і працюють вони непогано. Вартість ремонту може становити від декількох сотень до декількох тисяч доларів.
Особливою популярністю користується установка ванних кімнат у старих будинках. Справа в тому, що приблизно до 1990 року практично всі будинки в КНДР, крім найелітніших, в принципі не мали індивідуальних ванних кімнат у квартирах. Передбачалося, що їхні мешканці будуть митися в громадських лазнях або ж користуватися душовою на першому поверсі будинку. Зараз «нові північнокорейці» не хочуть тягатися з суспільних лазнях, а обладнають ванні кімнати (і водонагрівачі) у себе вдома. Коштує таке задоволення близько тисячі доларів США.
Інший варіант - це знесення старого будинку і споруда нового на тому ж самому ділянці. Формально це той же самий будинок, що й раніше, але на практиці він може являти собою досить значний особняк. Втім, такі особняки будують багаті люди в провінції - в Пхеньяні, здається, «Нові північнокорейці» однозначно воліють хороші квартири, а не особняки.
Як і слід було очікувати, поява ринку нерухомості привело до того, що в Пхеньяні (але, здається, поки тільки в Пхеньяні) з'явилися професійні брокери-ріелтори, готові знайти для клієнта підходяще йому житло, а також вирішити всі формальні питання, пов'язані з оформленням покупки.
Ну а на папері все як і раніше: будинки державні, державою і що розподіляються. Цілком звичайна для сучасної Північної Кореї риса: дбайливо зберігається старий фасад і сильно йому не відповідне реальний зміст.
