«Гроші» провели круглий стіл - ми покликали експертів з нерухомості обговорити ситуацію на ринку. До нас прийшли забудовники, фінансисти, представники держструктур, що займаються підтримкою іпотечного кредитування. Ми поставили питання і отримали цікаві відповіді - про ціни, розширенні пропозиції і іпотеці.
Ціни сплять
Ринок нерухомості пожвавився ще торік, проте справжній оптимізм забудовники почали відчувати лише у квітні-травні. Одна з причин - Покупці все частіше вибирають квартири в споруджуваних будинках. Крім того, намітився довгоочікуване зростання продажів приватних котеджів в організованих містечках. «Пожвавлення на ринку ми помітили ще з початку року. Покупці зрозуміли, що цінове дно вже настало, подальшого падіння цін ніхто не чекає. Основний попит - на будинки вартістю до 200 тис. дол Також є клієнти бізнес-класу, які шукають житло в селищах з розвиненою інфраструктурою. Ми спостерігаємо зростання цін. Приміром, у селищі Green Hills з моменту початку продажів (2009 рік) ціни зросли на 20-25% », - зазначила в ході круглого столу Віталіна Медяний, директор з продажу заміської нерухомості Dragon-Ukrainian Properties & Development.
Вторинний ринок, де ціни практично застигли і лише відбуваються коливання в межах 1,5-3%, особливих змін в 2013 році не переймається. «Було зниження активності з продажу в столиці в січні-лютому, потім повільно ринок почав оживати. Традиційно на 25-30% активність покупців росте в травні-липні. Зараз середні ціни на житло в Києві - 1700-1800 дол за «квадрат», - розповів Артур Пилипчук, голова комітету з питань сертифікації та навчання Асоціації фахівців з нерухомості України (АФНУ). За словами експерта, найбільш активним в останні два роки був економ-сегмент, але в травні-серпні зросли продажі в бізнес-сегменті: 60% угод на ринку укладені за ціною квартири до 100 тис. дол, 30% - від 100 до 200 тис. дол «Люди навіть скасовували відпустки, щоб закрити угоди», - підкреслив Артур Пилипчук.
Звичайно, в Києві має місце найвища активність покупців житла. На жаль, в областях ситуація інша. Учасники круглого столу відзначили, що в багатьох регіонах України будівельна активність завмерла, оскільки забудовники розуміють, що не зможуть реалізувати там побудовані метри. «Будують там, де люди можуть купити житло. В Одесі та Києві - найбільші заробітні плати. Також активно будують в передмістях Києва, де житло дешевше, ніж у столиці, і користується високим попитом », - підкреслив Сергій Кімнатний, член правління Держфонду сприяння молодіжному житловому будівництву, директор Іпотечного центру Фонду в Києві та Київській області.
На думку учасників круглого столу, законодавчі зміни - нові правила реєстрації нерухомості, введення податку на нерухомість і обов'язкова оцінка при купівлі житла - не надали особливого впливу на ціни на ринку нерухомості. «Оподаткування нерухомості поки ніяк не вплинуло на ринок. Бізнес оренди житла в столиці досить розвинений, і я думаю, що це навантаження (податок на нерухомість, - ред.) власники, що мають по кілька об'єктів житлової нерухомості, перекладуть на плечі орендарів », - зазначив Артур Пилипчук.
У перспективі експерти не очікують різких коливань цін, сплесків або падіння купівельного попиту на ринку нерухомості. «Ми оптимістичні - Ми не очікуємо стрибка цін, зростання покажуть тільки ті об'єкти, які вже зараз успішні. У межах 5% зростання цін буде з бізнес-класу », - Вважає Віталіна Медяний.
Іпотека - так?
Розраховувати на доступні іпотечні кредити від комерційних банків українці поки не можуть. «За останні три роки по котеджного містечка Green Hills всього три угоди закрито з залученням іпотечних коштів », - розповіла Віталіна Медяний. Втім, деякі учасники круглого столу впевнені: гостроту проблеми знижують альтернативні кредитні програми (див. також стор 24). Звичайно, представники держорганів розхвалювали субсидовані державою програми: «Ми спостерігаємо збільшення попиту на іпотеку. Працює наша програма по здешевленню іпотечних кредитів: у 2012 році 1100 квартир було продано із залученням кредитів Держфонду сприяння молодіжному житловому будівництву, - зазначив у ході круглого столу Сергій Кімнатний. - Програма дозволяє громадянам залучати більш лояльні за процентною ставкою кредити. У нас фіксована процентна ставка, і взяти участь у програмі «Доступне житло »можуть багато».
Втім, певні перепони для отримання доступних держкредитів все ж є - зокрема, бажаючі скористатися окремими програмами зобов'язані перебувати на квартирній черзі, є також і критерії за рівнем доходів таких громадян. Проте в Держфонді все одно бачать перспективи для зростання кількості учасників програми. «По Києву до нас вже звернулося понад 4 тисяч сімей. Як правило, в усіх регіонах сьогодні видаються такі кредити, дуже активні Дніпропетровськ і Суми. За планом у 2013 році - 4600 квартир мають бути продані за цією програмою », - Повідомив пан Кімнатний.
У Державній іпотечній установі тим часом повним ходом йде розробка іншої державної програми, націленої на забезпечення громадян доступним житлом. ДІУ розробляє програму «оренда з правом викупу під 3% річних». Пріоритетне право скористатися програмою отримають вчителі та лікарі, а також інші працівники, які отримують заробітну плату з бюджетів усіх рівнів. Орендарі будуть укладати договір на строк до 15 років, в'їжджаючи в квартиру, платитимуть орендний платіж, квартплату і 3% річних. Площа, на яку зможуть розраховувати учасники програми, - це 40 кв. м для самотнього громадянина або сім'ї з двох чоловік, для сім'ї з дитиною - 58 кв. м, з двома дітьми - 76 кв. м », - розповіла під час круглого столу начальник Управління по зв'язках з громадськістю Державної іпотечної установи Ганна Волобуєва. За її словами, наприклад, для Києва орендний платіж становитиме 2,6 тис. грн., Для обласних центрів - 1,5 тис. грн. При цьому учасники програми при бажанні зможуть погасити орендні виплати та оформити квартиру у власність достроково.
Знову-таки, для участі в даній програмі громадянам необхідно буде довести, що вони дійсно потребують поліпшення житлових умов. «Людина повинна підтвердити свою потребу в поліпшенні житлових умов. Практика оренди сама по собі приваблива, і черга на житло зменшиться завдяки розширенню спектру державних програм », - зазначила Ганна Волобуєва.
Сьогодні ДІУ працює з банками за програмою рефінансування іпотечних кредитів (ставка по таких позиках становить 15,3% річних). З початку року було видано 367 кредитів за участю коштів ДІУ, у серпні цього року, наприклад, було видано 55 кредитів. Це навіть менше, ніж «крапля в море ». Чи з'явиться в Україні більш ефективна програма, здешевлює кредити на житло, і чи буде вона працювати? «Гроші» обов'язково про це дізнаються і розкажуть.
Віталіна Медяний: Зростання цін буде відбуватися тільки в самих успішних проектах. У межах 5% зростуть ціни у бізнес-класі.
Артур Пилипчук: Відразу після кризи було різке піке, і потім ціни плавно підросли. Зараз у Києві ціна метра стабільна - в середньому 1700-1800 дол
Сергій Кімнатний: Зростання цін на нерухомість зараз не перевищує темпів інфляції. Стабільні забудовники сьогодні мають набагато більше продажів, ніж в 2010-2011 роках.
Ганна Волобуєва: Ми сподіваємося запустити програму оренди з викупом, але навіть якщо вона не запрацює в цьому році, ми продовжимо рефінансування іпотеки.
