З кожним роком в Україні стає все більше застарілого житла. 50% житлового фонду потребує реконструкції, а в уряді все ще не розробила чіткої програми реновації. Чому досі не змогли вирішити проблему із застарілим житлофондом, як можна виправити ситуацію і чи варто українцям чекати змін найближчим часом.
Більше 50% житлового фонду в Україні потребує реконструкції
За офіційною інформацією Мінрегіону, на кінець 2017 р. в Україні понад 50% житлового фонду застаріло та потребувало реконструкції, а 7,5% (75 млн м кв) і зовсім були непридатні для життя.
вся справа в тому, що у кожної будівлі, залежно від типу будівлі, є термін експлуатації. Наприклад, капітальні будинки з кам'яними і цегляними стінами можуть прослужити більше 150 років, будинки з шлакоблоку всього близько 70 років, а от дерев'яні і брущаті живуть і зовсім не більше 50 років. Україна активно забудовувалася багатоповерхівками в 50-70-х роках минулого століття, тому зараз в країні масово закінчується термін експлуатації хрущовок того часу.
Тільки в Києві налічується близько 3,2 тисячі таких об'єктів, які необхідно реконструювати, це, переважно, хрущовки і сталінки.
Проблема із застарілим житлофондом стосується не тільки України. Так, до недавнього часу в Німеччині знесенню підлягав кожен 10-й будинок, що місцевий уряд і зробило, таким чином, відновивши 75% житлового фонду. У Польщі вирішили вдатися не до таких радикальних методів, але за реконструкцію житла також взялися, і зараз у них оновлено вже більше 50% житлового фонду.
Але, незважаючи на те, що терміни експлуатації наших будинків підходять до кінця, влади вирішувати цю проблему не поспішають. І суть навіть не у відсутності бажання або фінансування, а в тому, що в чинному законодавстві немає норм проведення реконструкції. Точніше, вони є, але втілити їх в реальність практично неможливо.
Згідно з законом, який був прийнятий ще в 2006 р., щоб почати реконструкцію житлового будинку потрібно отримати згода 100% мешканців.
"У 2006 році в Україні був розроблений закон про реконструкцію застарілого житла, так званих "хрущовок". Однак на практиці реновація таких будинків з того часу так і не відбулася внаслідок недосконалого законодавства, зокрема, прописаного обов'язкової згоди 100% мешканців будинків на проведення майбутньої реконструкції. В реальних умовах сьогодні це практично неможливо", заявив заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України Лев Парцхаладзе.
Навіть у Києві не раз з'являлися списки будинків, які підлягають негайної реконструкції, але далі папери ця затія не пішла, тому що складно уявити, де можна знайти такий будинок, в якому всі мешканці одноголосно проголосують за реновацію
Щоб почати реконструкцію, потрібно отримати згода 100% мешканців
Домогтися згоди від усіх мешканців багатоквартирного будинку абсолютно не представляється можливим. Але, крім необхідності 100% згоди, у чинному законодавстві є чимало інших нюансів. Конфедерація будівельників України в коментарі "Сегодня" зазначає, що головними питаннями залишається відсутність чіткої процедури реновації і гарантій для всіх сторін.
"Чинний закон потребує змін, оскільки на практиці реалізація його утруднена у зв'язку з цілою низкою проблем, пов'язаних з:
нечіткої процедурою прийняття рішень з реконструкції;
фінансуванням заходів реновації житлового фонду;
участю власників застарілого житлового фонду в прийнятті рішень щодо подальшої долі належної їм нерухомості і надання гарантій захисту їх прав", відзначає виконавчий директор Конфедерація будівельників України Віталій Грусевіч.
Він також додає, що зараз власники квартир не можуть вибрати, в якому вигляді вони отримають компенсацію у разі неможливості подальшого проживання в своєму будинку. Тобто це може бути тимчасове житло, інша квартира, або ж просто грошова компенсація. До того ж, залишаються під питанням гарантії для усіх учасників проекту реновації: інвестора, мешканця і т. д.
З відселенням мешканців в інші будинки також є чимало проблем. Наприклад, їм потрібно надати умови не гірші від тих, які були, а також поселити недалеко від первісного місця проживання.
Щоб вирішити такі спірні моменти в Мінрегіоні почали розробляти новий законопроект, який має виправити ситуацію. У новій редакції вносять норму, за якою для реконструкції потрібно буде отримати згоду тільки від 75% мешканців.
"Проектом ми припускаємо, що рішення про реконструкцію приймається за згодою 75% власників об'єктів нерухомого майна. В залежності від обраного способу реконструкції багатоквартирного будинку, з урахуванням результатів технічного обстеження будівель і споруд, їх енергетичного аудиту та техніко-економічних розрахунків, реконструкція може проводитися з відселенням або без нього тощо",– каже Грусевіч. Підготовка законопроекту затягнулася через безліч спірних моментів, які треба виправити в новій редакції.
Хто буде займатися реконструкцією і за чиї гроші її проведуть
Зараз у Кабміну є два варіанти, як виправити проблему з застарілим житлофондом: почати масово зносити будинки, або ж зайнятися реконструкцією. Другий варіант обійдеться владі куди дешевше, та й, до того ж, у такому разі можна буде залучити інвесторів і додаткове фінансування.
"Реновація старих кварталів – це актуальне питання, рішення якого процес тривалий і необхідний. Але про розгляд конкретних проектів сьогодні практично не може йти мови. А все тому, що чинне законодавство у його поточному вигляді робить процес реновації застарілих будинків майже неможливим. Якщо створити фінансову зацікавленість для забудовників і залучити їх до проектів хрущовок, можливо, проблема вирішилася. Але на сьогоднішній день немає необхідної законодавчо-нормативної бази з цього питання. Влада зняла з себе зобов'язання щодо хрущовок. Жеки ліквідували, створивши керуючі компанії та ОСББ, а значить, за реновацію міська адміністрація вже не відповідає. Ніхто не дивився, в якому стані ці будинки передавали новому балансоутримувачу – адже в такому неналежному стані прийняли", – говорить у коментарі "Сегодня" прес-секретар корпорації "Укрбуд" Гліб Шемовнев.
Дійсно, питання про те, хто буде займатися реконструкцією залишається відкритим. В Кабміні є два варіанти фінансування майбутньої програми за рахунок коштів місцевих бюджетів або інвесторів.
Віталій Грусевіч додає, що на даний момент відсутній чіткий та прозорий механізм вибору інвестора, який буде займатися реконструкцією. А також, поки що вирішується, звідки будуть залучатися гроші: з державного та місцевих бюджетів, або ж це будуть приватні капиталовливания.
"Процес ускладнює відсутність фінансування, яке держава готова виділити на стимулювання оновлення житла, соціальне напруження серед мешканців, тиск власників застарілого житла на реалізатора проекту (забудовника), а ще активна фаза децентралізації",– зазначив Грусевіч.
Ситуація ускладнюється і тим, що якщо з застосуванням державного кредитування буде проведена термомодернізація (комплекс енергоефективних заходів) хоча б одного будинку з мікрорайону застарілого житлофонду, то зробити після цього комплексну реконструкцію всього мікрорайону буде не можна.
Гліб Шемовнев додає, що спектр перешкод для реконструкції набагато ширше, ніж просто необхідність отримати 100% згода мешканців і вибрати правильного інвестора. Перешкодами є законодавче обмеження реконструкції цілими кварталами, а не окремими будівлями та обмеження реконструкції тільки будинками висотою до п'яти поверхів, а також:
"законодавча заборона на відселення мешканців застарілого житла в резервний житловий фонд;
законодавчу заборону на відселення мешканців застарілого житла в житло з іншою кількістю кімнат навіть при більшій площі нового житла;
законодавче обмеження зони відселення мешканців застарілого житла межами того ж кварталу або мікрорайону;
відсутність норми, яка зобов'язує органи місцевого самоврядування розвивати соціальну інфраструктуру пропорційно розвитку кварталу або мікрорайону;
відсутність податкових та інших пільг, що надаються потенційному інвестору".
Тому, поки не буде представлений новий законопроект говорити про початок реконструкції не доводиться. Та й у самому Мінрегіоні зауважують, то навіть після того, як документ підготують, реновація застарілого житлового фонду почнеться тільки через 2-3 роки після цього.
"Враховуючи явну неквапливість законодавців і поточну динаміку розвитку ринку житлового будівництва про процес реновації можна говорити тільки в перспективі. На жаль, є побоювання, що каталізатором вирішення проблеми може стати тільки масовий перехід старого житла в розряд аварійного. Залишається лише сподіватися, що це питання почне вирішуватися до того, як обернеться серйозною загрозою для життя і здоров'я людей",– підсумував Шемовнев.
