Життя в заміському будинку на 15-20 квартир приваблює низькою вартістю квадратних метрів і мінімальною кількістю сусідів. Однак покупка такої нерухомості може обернутися відсутністю комунікацій, прибудинкової території і навіть втратою можливості розпоряджатися своїм майном.
Дому-трансформери
Серед жителів Києва, які збираються поліпшити свої житлові умови або придбати перше власне житло, все більшою популярністю користуються квартири в найближчому передмісті. Особливо - у західному напрямку, в містах Ірпінь, Буча, Ворзель. Однак поряд з перевагами такої покупки - екологія, віддаленість від міської суєти, більш низькі ціни на квадратний метр житла - є й ризики. Наприклад, у придбанні квартири в так званої малоповерхової забудови, де продається до третини пропонованого на місцевому первинному ринку житла.
Схему з перетворенням приватного двох-триповерхового будинку в багатоквартирна житлова будівля в столичному передмісті придумали порівняно недавно - В кризу. Попитом користувалися невеликі квартири площею 30-35 кв. м, які можна було придбати за порівняно невеликі гроші. А статус приватного будинку дозволяв "забудовнику" зводити майбутнє багатоквартирна будову без зайвого шуму і бюрократичної тяганини, що не особливо дотримуючись норми і правила, застосовувані для великих комплексів.
У результаті такі будинки росли як гриби після дощу. І, незважаючи на те що криза на будівельному ринку вже трохи відступив, за даними аналітичного відділу будівельної компанії BGM (Ірпінь, Київська область), кількість малоповерхових будинків у передмісті столиці з 2010 р. збільшилося більш ніж на 30%. Тільки на території Ірпінського регіону таких об'єктів продається близько 30-40. Причина їхньої популярності серед будівельних компаній - Будівля зводиться швидко і недорого. Вартість квадратного метра в такій квартирі може бути на 20-30% нижче, ніж у стандартному комплексі на 9-10 поверхів.
У середньому квартиру в приміській малоповерхівок можна придбати за ціною від 4000 до 7000 грн / кв. м. "Така вартість житла в основному досягається за рахунок невеликого земельної ділянки, неякісних будматеріалів і відсутність інфраструктури. Крім того, забудовник малоповерхового об'єкта, на відміну від великих будівельних компаній, не повинен оформляти величезна кількість документів, проходити перевірки і заповнювати декларації. Для них діє принцип повідомлення ", - відзначає віце-президент Асоціації управителів нерухомістю Анатолій Топал.
Чого боятися?
Перша проблема, з якою може зіткнутися інвестор квартири в такому будинку, - цільове призначення землі та проектна документація будинку. Як правило, для того, щоб здешевити будівництво, забудовники зводять будинки на ділянках з цільовим призначенням "під садове будівництво" і готують проектну документацію під одноквартирний будинок. У результаті за документами інвестор купує не квартира, а "частина будинку". За словами Ігоря Вишнякова, керівника будівельної компанії "BGM", немає гарантій, що місцева влада захочуть змінювати цільове призначення земельної ділянки або не попросять за це винагороду. "Ще один ризик: якщо ви захочете продати свою квартиру (за фактом - частина будинку) в такій будові, вам як співвласникові будинку потрібно буде отримати дозвіл на відчуження від усіх сусідів-співвласників. Адже саме вони за законодавством мають право на першочергове придбання вашої частини будинку ", - відзначає експерт.
Друга проблема, яка виникає з такими будинками, - це інженерні комунікації. "Крупний забудовник, який здійснює комплексну забудову, як правило, створює власну систему водопроводів, газопроводів, тягне нові лінії електропередач, бурить свердловини, встановлює електропідстанції. Причому спочатку прокладає всі ці мережі, і тільки потім починає будівництво. Це свого роду гарантія, що будинки будуть побудовані - адже інвестор вклав стільки грошей в інженерію. Інша справа забудовник-"одноденка": низька собівартість житла не дозволяє йому забезпечити інфраструктуру та якісні мережі. А ті потужності, які йому потрібні в результаті заселення великої кількості людей, місто йому не забезпечить ", - розповідає Ігор Вишняков.
Багатоквартирний "будинок з сюрпризом" - це ще й проблеми з прибудинковою територією. За словами А.Топола, як правило, малоповерховий багатоквартирний будинок будують на ділянці не більше 10 соток, що не дає можливості забудовникам обладнати прибудинкову територію дитячого і спортивного майданчиком, паркінгом і місцем для збору та вивезення сміття.
Коли приватний будівельник зводить об'єкт "як би для однієї родини", максимум, що йому потрібно - це одне-два паркувальних місця, мінімум зеленої території. І природно, такий "девелопер" не будуватиме поруч ні дитячий садок, ні школу, ні лікарні. Коли ж у утле будова заселяється 16-20 сімей, проблема відразу вихлюпується назовні: припаркувати автомобіль ніде, відправити дитину вчитися нікуди. А оскільки часто такі будівлі зводяться на невеликих клаптиках землі десь на околиці міста або на території вже існуючого масиву, то і розширитися особливо не вийде.
"Для економії на собівартості будівництва, дрібні забудовники часто будують і здають будинки без обробки і утеплення стін. Внаслідок на ремонт і утеплення квартир інвестори витрачають мінімум 500 дол на кв. м. Для порівняння - при в'їзді в якісний багатоповерховий будинок ремонт обходиться в 200-300 дол за кв.м ", - додає І. Вишняков.
Недовга практика існування в Україні малоповерхового будівництва поки не встигла розкрити всі проблеми неякісних будівництв і обслуговування таких об'єктів. Проте вже сьогодні можна назвати такі проекти швидше шахрайськими, ніж поліпшують житлові умови.
