З 1 листопада в Україні почав діяти новий порядок проведення оцінки нерухомості для оподаткування
В Україні почали діяти нові правила проведення угод купівлі-продажу нерухомості. Тепер перш, ніж реалізувати квартиру або будинок, власник повинен отримати висновок оцінювача, але не звичайного, а що має спеціальний сертифікат. Ця оцінка буде використана для справляння податків і зборів при операціях з нерухомістю. Однак багато експертів вважають, що нововведення приведуть до істотного збільшення витрат громадян на оформлення угоди і податки.
Якщо оцінювач не має сертифікату, його висновки будуть вважатися недійсними
Як ми раніше повідомляли, Міністерство юстиції України своїм наказом встановило, що відтепер нотаріальну дію за участю фізичних осіб, предметом якого є об'єкт нерухомого та рухомого майна, здійснюється тільки за наявності оціночної вартості об'єкта з метою оподаткування. Крім того, Кабінет міністрів України затвердив новий порядок, зобов'язавши всіх, хто займається оціночною діяльністю, отримати спеціальний сертифікат на право оцінки нерухомості для її оподаткування при здійсненні операцій. Якщо оцінювач не має такого документа, його висновки будуть вважатися недійсними і нотаріус відмовить сторонам у посвідченні угоди.
Втім, є нюанси. Як повідомила прес-служба Державної служби України з питань регуляторної політики та розвитку підприємництва, новий Порядок проведення оцінки для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов'язкових платежів, обов'язково застосовується у разі, коли громадянин здійснює продаж (обмін) або інше відчуження рухомого і нерухомого майна, крім випадків успадкування і дарування. Оцінку майна при отриманні спадщини та оформленні дарчої можуть здійснювати оцінювачі, які мають сертифіката для проведення податкової оцінки.
Варто нагадати, що нові правила планували ввести ще з 1 серпня. Але уряд був змушений відтермінувати їх, так як виявилося, що фахівців, які пройшли навчання для здійснення податкової оцінки, майже немає. Ще тоді багато фахівців, зокрема з Ліги експертів України, попереджали: новий порядок недосконалий і створює умови для скорочення кількості оцінювачів. Справа в тому, що згідно з чинним законодавством механізм отримання дозволу на проведення податкової оцінки наступний. Спочатку рядові співробітники оціночних фірм проходять навчання і здають іспити. Це коштує близько 3 тисяч гривень. По завершенні занять оцінювач подає документи до Фонду держмайна на отримання сертифіката. Якщо хоча б одному працівнику видано такий документ, відповідний курс проходить директор фірми, який також повинен бути професійним оцінювачем. Але і це ще не все.
Наступним обов'язковим кроком є отримання фірмою якоїсь системи управління якістю. Це документ, в якому детально розписана процедура оцінки об'єктів з точним зазначенням, хто і які функції виконує. Також необхідно мати спеціальне ліцензоване програмне забезпечення, що дозволяє збирати статистику цін на нерухомість у країні, аналізувати відомості, проводити розрахунки оціночної вартості і підключатися до всеукраїнської інформаційної базі даних. Тільки за наявності всіх умов можна подавати заявку до Фонду держмайна на отримання фірмою сертифіката, що дозволяє займатися оцінкою нерухомості з метою оподаткування. До речі, за розрахунками експертів, для обслуговування одного оцінювача необхідно не менше п'яти співробітників фірми.
Тим часом фахівців, які вирішили займатися податковою оцінкою, виявилося чимало. Як повідомив голова Фонду держмайна України (ФДМУ) Олександр Рябченко , На сьогоднішній день всі особи, які виявили бажання пройти навчання, щоб працювати за новою системою оцінки, отримали таку можливість. За його словами, із заявами звернулося близько 1 тисячі 970 осіб, 90 відсотків з яких успішно здали іспит і отримали кваліфікаційні свідоцтва оцінювачів за спеціалізацією «Оцінка для цілей оподаткування та нарахування, а також сплати інших обов'язкових платежів, що стягуються відповідно до законодавства ». Станом на 30 жовтня 2013 року в Державний реєстр оцінювачів та суб'єктів оціночної діяльності включена інформація про 1000 540 оцінювачах для цілей оподаткування, що працюють в 991 компанії. Олександр Рябченко стверджує, що протягом місяця кількість оцінювачів, готових працювати за новою системою, зросте до 2 тисяч 200 осіб.
Що стосується термінів виконання оцінки, то, за прогнозами керівника ФДМУ, на початковому етапі вона буде займати до семи днів. Надалі ж, коли всі звикнуть до нових правил, цей строк не буде перевищувати трьох днів.
«Приватна компанія-монополіст почне отримувати колосальні прибутки за рахунок простих людей»
Про наслідки введення нового порядку оцінки нерухомості «Фактам» розповіла президент Ліги експертів України Світлана Бовсуновська :
- Оцінювачі зможуть якийсь час працювати по-старому, оскільки їх укладення, видані до 1 листопада, вважаються дійсними три місяці. Тому до лютого оцінювачі вправі видавати висновки заднім числом і за старою ціною - 300-500 гривень. Ну, а потім ринок нерухомості повністю перейде на нові правила. Послуги зможуть надавати тільки оцінювачі, які пройшли навчання, отримали сертифікати на проведення податкової оцінки і купили спеціальне програмне забезпечення (так звану систему контролю якості оцінки), яке і видаватиме результат. Вся ця система і програма розроблені і запатентовані комерційною організацією - підприємством об'єднання громадян «Український інститут управління якістю в оціночної діяльності».
Варто врахувати, що при підключенні до цієї програми оцінювачі підписують ліцензійний договір, згідно з яким 80 відсотків вартості їх послуг потрібно віддавати власникам програми. Тобто для того, щоб оцінна компанія отримала прибуток у 300 гривень, замовник буде змушений заплатити за проведення оцінки 1500 гривень, так як 1200 потрібно віддати власникам програми. Але насправді вартість буде ще вище. Вже сьогодні представники деяких компаній просять за оцінку однокімнатної квартири 3 тисячі (!) Гривень. А далі в умовах відсутності конкуренції на ринку, так як більша частина оцінювачів виявилася не в змозі заплатити величезні суми для оформлення дозволу на податкову оцінку, що залишилися компанії отримають можливість виставляти будь-яку вартість. Тим більше, що держава в особі Фонду держмайна визнало: контролювати формування тарифів на оціночні послуги не буде.
До речі, днями всім сертифікованим оцінювачам був розісланий лист з рекомендацією до 1 лютого встановити вартість послуги податкової оцінки не вище 300 гривень. Зрозуміло, що це робиться для того, щоб тимчасово, поки не закінчиться термін дії старих висновків, утримати ціну. Але ці три місяці сертифіковані оцінювачі будуть працювати собі у збиток, тому що з 300 гривень 240 віддадуть за ліцензію, а інше піде на податки. Якщо ж вони захочуть отримати реальну вартість, то ризикують позбутися дозволу на роботу. А ось з 1 лютого оціночні послуги для громадян точно подорожчають разів у десять.
Не менш серйозною проблемою є і новий порядок оцінки нерухомості. Згідно з правилами спеціалісту вже не треба виїжджати на місце і особисто оглядати квартиру, район, де вона знаходиться, стан будинку, двору і так далі. Ці фактори тепер взагалі не враховуються. Оціночна вартість буде розраховуватися на основі видаваної програмою інформації про ціни на аналогічні об'єкти. Ми чудово знаємо, що зазначені в оголошеннях і ріелторських базах даних ціни істотно перевищують ту вартість, за якою квартира реально продається. До того ж досі невідомо, звідки приватна компанія, що володіє ліцензією на цю програму, бере інформацію про вартість квартир і будинків для наповнення бази даних.
Крім того, оцінювачі зараз повністю підзвітні Міністерству податків і зборів. Зроблені ними висновки відразу потрапляють в єдиний реєстр і використовуються як нотаріусами для нарахування податків і зборів при проведенні операцій з нерухомістю, так і податківцями для контролю. При цьому останні будуть уважно стежити, щоб оцінювач не занизив, на їх думку, оціночну вартість. А винних стануть карати штрафами і позбавленням дозволу на роботу. У таких умовах оцінювач змушений вказати в своєму висновку як можна велику вартість об'єкта нерухомості. Наприклад, оцінить в мільйон гривень квартиру, яка не продасться дорожче, ніж за 800 тисяч. Ну, а податок з «зайвих» 200 тисяч заплатити доведеться.
Все це призведе до істотного збільшення витрат як продавця квартири, замовляє її оцінку, так і покупця, якому доведеться платити податки виходячи не з реальної суми угоди, а з завищеною оціночної вартості. В результаті за рахунок сотень тисяч простих людей, яким потрібно продати, подарувати або отримати в спадщину нерухомість, колосальні прибутки буде отримувати приватна компанія-монополіст, володіє ліцензією на програму для проведення оцінки. Ну і відрахування до держбюджету теж істотно виростуть.
- Компанії, що займаються оцінною діяльністю, можуть створити власні програми для податкової оцінки, щоб не платити величезні ліцензійні відрахування?
- Теоретично можуть. Вже три компанії розробили власний програмний продукт, витративши близько 100 тисяч гривень, підтвердили його якість у відповідному відомстві, отримали патент і подали заявку до Фонду держмайна на дозвіл використовувати програму в роботі оцінювачів. Досі відповіді не отримано, хоча пройшов вже місяць. Велика ймовірність того, що чиновники знайдуть привід відхилити заявку, оскільки в разі її затвердження сотням інших компаній створити свою програму або купити патент на цю буде набагато вигідніше, ніж платити величезні ліцензійні відрахування за продукт, нав'язаний їм державою.
- А чи може господар квартири дізнатися, яка аналогічна нерухомість використовувалася при проведенні оцінки, і оскаржити зазначену вартість?
- Дізнатися може, так як в ув'язненні ці об'єкти згадуються. А ось сплачені гроші йому ніхто не поверне. Адже критерії для оцінки пропонує комп'ютерна програма, а оцінювач навіть не бачив вашу квартиру. Якщо ви не згодні, то має право замовити та оплатити нову оцінку, в іншій компанії. Але результат, швидше за все, буде такою ж, оскільки програма і база даних тепер у всіх оцінювачів однакові. Крім того, оціночна вартість відразу потрапляє в єдиний реєстр.
- В інших країнах теж діє така система?
- Ні. Те, що базу для оподаткування по всій країні формує комерційна структура, для розвинених країн взагалі нонсенс. У Європі цим займаються асесори - державні службовці при податкових органах. Вони проводять оцінку на основі своєї інформації. Але якщо людина не згоден, то тільки в цьому випадку він за свій рахунок замовляє проведення незалежної оцінки в приватної компанії. Причому її висновок має пріоритет при нарахуванні податків.
