Нова процедура реєстрації прав на нерухомість в добавок до старих схем квартирних афер відкрила нові «діри» у системі безпеки Держреєстру
Процедура реєстрації прав на нерухоме майно в Україні - традиційне поле для промислу квартирних аферистів. Раніше цьому сприяв надзвичайно бюрократизований інститут БТІ. Великі надії на викорінення шахрайства та спрощення процедури реєстрації прав власності українці пов'язували з початком діяльності 1 січня 2013 електронного держреєстру прав на нерухоме майно. Але, як показали перші місяці його роботи, про остаточне викорінення квартирних афер говорити поки не доводиться.
Раніше, щоб оформити право на житло, необхідно було замовити в БТІ технічну інвентаризацію (на її проведення відводилося до 30 днів), там ж отримати виписку з реєстру прав власності на нерухоме майно, потім засвідчити і зареєструвати в нотаріуса угоду. Потім знову потрібно було звернутися в БТІ, яке протягом 14 днів реєструвало право власності на квартиру. Складність і тривалість процедури породили безліч корупційних схем, які за певних обставин дозволяли шахраям здійснювати навіть відверто незаконні операції з нерухомістю.
Передбачалося, що Держреєстр зробить неможливими махінації в цій сфері за рахунок принципу роботи «єдиного вікна»: вся процедура реєстрації майнових прав провадиться нотаріусом протягом декількох годин. Покупець і продавець приносять документи, пишуть заяви про купівлю-продаж, нотаріус переносить дані до Держреєстру, перевіряє об'єкт в реєстрі судових рішень, складає угоду купівлі-продажу й відправляє копії документів у Державну реєстраційну службу, а покупець отримує витримку про реєстрацію права власності. Варто відзначити, що до реєстру завантажується не тільки текстова інформація про сторони угоди, але і відскановані копії всіх документів. При цьому копії на паперових носіях зберігаються в нотаріусів, а оригінали поштою відправляються в регіональний підрозділ Державної реєстраційної служби при Мін'юсті, де вони також згодом зберігаються.
Однак не всі нотаріуси хочуть мати справу з новим сервісом. Деякі з них навіть ухиляються від використання Держреєстру, оскільки бояться втратити нотаріальної ліцензії або понести кримінальну відповідальність за ненавмисне посвідчення проблемної угоди. Адже Держреєстр фактично почав працювати 1 січня 2013 з «чистого листа», не маючи абсолютно ніяких даних . У ньому є лише функція доступу до бази даних всеукраїнського Реєстру прав власності на нерухоме майно, який вівся більшістю БТІ країни з 2002 року. Це означає, що нотаріуси не можуть в режимі онлайн перевірити право власності на об'єкт нерухомості, не занесений в електронні реєстри.
При цьому, за оцінками Максима Копейчикова, партнера юридичної компанії "Ільяшев і Партнери», в старому і новому реєстрах в сукупності зібрані дані про права власності на нерухоме майно приблизно 10% всіх об'єктів країни. Реєстрація прав власності на решту 90% об'єктів нерухомості як і раніше міститься тільки на паперових носіях. Опитані proIT нотаріуси дають більш оптимістичні оцінки - 50/50. Але навіть таке співвідношення говорить про вкрай високої частки «паперу» в якості носія прав власності на нерухомість.
Через це шахрайські маніпуляції саме з «паперовими правами» можуть як і раніше залишатися однією з найбільш популярних схем квартирних афер в новій системі реєстрації майнових прав. Справа в тому, що якщо нотаріус не знаходить в електронних реєстрах відомостей про право власності на об'єкт нерухомості, він направляє продавця в БТІ за відповідною випискою. При дотриманні певних умов зловмисник може представитися власником об'єкта нерухомості, принести нотаріусу підроблену виписку і в підсумку укласти угоду.
Не дивно, що нотаріуси під страхом кримінального переслідування не хочуть брати на себе відповідальність за узаконення подібних угод. Тому Максим Копейчиков вважає, що після створення Держреєстру поле махінацій з нерухомістю не скоротилося, а скоріше збільшилося. «Сьогодні немає механізмів передачі інформації з БТІ до Держреєстру. Сподіваюся, що, коли система налагодиться, махінацій буде менше, але це буде років через 10, не раніше ", - переконаний партнер юридичної компанії" Ільяшев і Партнери ».
Також варто звернути увагу ще на декілька слабких місць системи захисту Держреєстру. По-перше, для доступу до реєстру на комп'ютері повинне бути встановлено спеціальний додаток. Авторизація користувача відбувається за допомогою логіна, пароля та електронного цифрового підпису, записаної на «флешку». Однак, за словами нотаріусів, додаток не прив'язане до «заліза» і залишає можливість скопіювати софт з одного ПК на інший . Заволодіти логіном, паролем, та й «флешкою» з ключем - завдання не дуже складна. А ніяких додаткових бар'єрів, на зразок токена з одноразовими паролями або підтвердженням операцій через SMS, в процедурі доступу до Держреєстру не передбачено.
друге, в Держреєстрі не існує механізму відстеження та виправлення друкарських помилок . Таким чином, позбутися прав на майно можна не тільки в силу чийогось злого наміру, але й через недосконалість електронної системи. Дані в систему вносять більше 6800 нотаріусів. Всі вони люди, а людям властиво помилятися. Вартість же помилки, наприклад, в імені покупця, при оформленні його прав на нерухомість може бути високою як у прямому, так і в переносному сенсі - втрачений час і нерви.
За спостереженнями кореспондента proIT, нотаріуси дуже неохоче коментують ступінь безпеки даних в Держреєстрі і, в цілому, його недоліки. Як повідомив один з нотаріусів, настійно побажав зберегти інкогніто, з боку Міністерства юстиції була дана команда нотаріусам не обговорювати Держреєстр зі ЗМІ.
При цьому в підрозділі Мін'юсту - Державному інформаційному центрі - не сумніваються в безпеці збереженої в Держреєстрі інформації: «У автоматизованих системах реєстрів, які адмініструються Держінформ'юсту, побудовані комплексні системи захисту інформації, які за результатами державної експертизи у сфері технічного захисту інформації отримали атестати відповідності. Комплексна система захисту інформації побудована відповідно і в АС Держреєстру майнових прав, яка також за результатами держекспертизи в сфері технічного захисту інформації отримала Атестат відповідності ».
Примітно, що консультант з питань кібербезпеки, який просив його не називати, вважає, що загроза шахрайських дій з держреєстру виходить, в першу чергу від низькооплачуваної персоналу держорганів. «Подібного роду бази даних, як правило, належним чином не захищені від внутрішнього інсайда або саботажу співробітників, які причетні до адміністрування Держреєстру », - пояснив експерт.
На його думку, серйозну загрозу безпеці даних Держреєстру також несуть безпосередні користувачі - нотаріуси. «Якщо нотаріус технічно неписьменний і часто знаходиться в роз'їздах, то завжди буде можливість впровадити йому на комп'ютер програму-шпигун, яка дозволяє віддалено контролювати комп'ютер. Підготовленій людині потрапити до Держреєстру з зараженого комп'ютера не складе ніяких труднощів, а документи завжди можна підробити », - оцінює реальність здійснення шахрайства експерт.
Втім, такий витончений спосіб афер навряд чи буде популярний у вітчизняних «джентльменів удачі». Можна припустити, що після недовгого вивчення слабких місць діючої системи реєстрації прав власності на нерухомість, квартирні шахраї будуть використовувати перевірену практику підробки документів з БТІ.
