Ринок нерухомості завмер в очікуванні наслідків від нового податку, змінених правил оцінки і обмежень готівкового розрахунку
53-річна бухгалтер Ольга Левченко перебралася до Києва з Житомира, щоб жити в одному місті з сином. Про переїзд вона думала давно: переглядала спеціалізовані сайти з купівлі-продажу житла, вивчала ціни і спілкувалася з ріелторами. У липні минулого року зважилася на переїзд остаточно - Хотіла встигнути з продажем старої квартири і покупкою нової до введення в дію законодавчих змін на ринку нерухомості. Однокімнатну квартиру в Житомирі Ольга продала за $ 28 000, житло в одному зі спальних районів Києва купила за $ 50 000, додавши свої заощадження. Вона рада, що встигла здійснити операції з продажу та купівлі квартири до вересня. «У вересні набирало чинності обмеження на розрахунки готівкою, - розповідає Левченко. - Було незрозуміло, як це відіб'ється на цінах, і лякала невизначеність ».
2013-й став роком реформ на ринку нерухомості. Були введені три законодавчі зміни: податок на житло, нові правила його оцінки та обмеження на розрахунки готівкою сумою до 150 000 грн. Влада шукає додаткові можливості наповнити державний бюджет. У 2014 році стане ясно, як це відіб'ється на ринку.
Новий податок
У січні 2013 року набрала чинності стаття 265 Податкового кодексу, що встановлює порядок обчислення і сплати податку на нерухомість. Нововведення стосується громадян та юридичних осіб, що володіють квартирою житловою площею понад 120 кв. м або будинком метражем не менше 250 кв. м. Податок нараховується на квадратні метри, що перевищують зазначені 120 кв. м для квартири і 250 кв. м - для дому. Ставку податку встановлюють міські або селищні поради. Для квартир площею до 240 кв. м і будинків до 500 кв. м вона не повинна перевищувати 1% мінімальної заробітної плати. Для житла більшої площі - 2,7%. Наприклад, враховуючи, що з грудня мінімальна зарплата в Україні становить 1218 грн., Власник квартири площею 200 кв. м повинен буде заплатити 974,4 грн. податку. Виплати будуть проводитися раз на рік. Перші квитанції з нарахованими до сплати сумами власники житла отримають в квітні майбутнього року.
Новий податок будуть платити далеко не всі громадяни, проте він викликав великий резонанс. Так, за словами аналітика АН «Планета Оболонь» Володимира Коломейко, незрозуміло, чому податок не торкнувся власників комерційної нерухомості. Наслідки від його введення можна буде оцінити за результатами звітного року, каже юрист компанії «Ілляшев та партнери» Микола Алексюк.
Обмежити виплати
У вересні 2013 року набула чинності постанова НБУ про обмеження готівкових розрахунків у гривні сумою до 150 000 грн. Як правило, вартість житла перевищує її, тому покупець і продавець нерухомості тепер повинні здійснювати операції через банк. Для цього потрібно відкрити рахунок, покласти на нього гроші і перевести їх з рахунку на рахунок. За цю операцію банк бере комісію від 0,3% до 1% від суми переказу. Крім того, НБУ вимагає проведення безготівкових операцій у гривні. Тому українцям, які звикли зберігати заощадження в доларах, потрібно буде перевести валюту в гривні. Всі разом збільшує вартість житла на 1-2%.
За словами Ірини Луханіної, генерального директора АН «Благовіст», ринок відреагував на нововведення підвищеною активністю в липні-серпні, яка змінилася затишшям у вересні, коли він освоювався з новою процедурою розрахунків. Банки виявилися не готові до специфіки угод з купівлі-продажу. Вони пропонують переказ грошей з рахунку на рахунок, але угода може затягнутися, а якась із сторін - передумати. Це відкриває можливості для шахрайства.
Щоб збільшити зображення, натисніть тут
Нові правила оцінки
З 1 листопада 2013 вступили в силу нові правила оцінки рухомого і нерухомого майна. При здійсненні операцій з нерухомістю необхідно отримати оцінку її вартості у фахівця, який має спеціальне свідоцтво. Раніше оцінку могли проводити в Україні близько 5000 оцінювачів. У жовтні минулого року до Держреєстру оцінювачів були включені лише 1540 фахівців, які отримали право проводити оцінку за новими правилами. Противники нововведення говорять, що брак фахівців заморозить ринок. Їх побоювання небезпідставні. Кабмін планував ввести нові правила оцінки нерухомості ще в серпні, але переніс нововведення на листопад саме унаслідок дефіциту оцінювачів. У підсумку проблема не вирішена і по донині. Тому до 1 лютого 2014 діє перехідний період, коли юридичну силу матимуть оцінки, що проводяться фахівцями, які не пройшли спеціальне навчання. За словами голови виконавчої ради Асоціації оцінювачів України Костянтина Черниша, нові правила не приведуть до подорожчання послуг оцінки, які становлять близько 300 грн. Про наслідки нововведення можна буде судити вже в лютому-березні. До лютого оцінка здійснюється за старими правилами і оформляється заднім числом, до 1 листопада.
Незважаючи на песимістичні очікування, колапсу на ринку нерухомості в 2013 році не відбулося. У першому півріччі кількість транзакцій при угодах з житловою нерухомістю знизилося незначно - на 6% порівняно з аналогічним періодом 2012 року, до 176 тис., повідомили в Мін'юсті. У 2014 році ринок «звикне» до нових правил розрахунку і оцінки житла, припускають ріелтори. І прогнозують цінову стабільність на нерухомість. Для зростання цін на квадратні метри в Україні необхідні масштабні макроекономічні події: поліпшення умов іпотечного кредитування і стрімке економічне зростання. Поки підстав для цього немає.
