Если в марте на вторичном рынке Киева наблюдался рост покупательской активности, то в апреле, по данным компании «Планета Оболонь», число сделок упало почти до уровня февраля. Правда, конкретных числовых показателей специалисты не приводят. По словам генерального директора АН «Планета Оболонь» Виталия Котенко, для рынка в целом их взять неоткуда: нет единой базы, куда бы стекалась вся информация о сделках. По словам директора риелторской компании «Золотые ворота» Алексея Холмецкого, в апреле—начале мая, как и раньше, продавались только самые дешевые квартиры — до $65 тысяч. Цены также не удивляли. «Они остаются неизменными с сентября прошлого года», — говорит директор АН «Конкорд» Леонид Косачев.
СОННЫЙ ДРЕЙФ. Стоит ли летом ждать ценовых подвижек? Ведь в эту пору отпусков обычен спад активности — хороший повод продавцам снижать цены. Но, по мнению опрошенных нами экспертов, в ближайшее время особых изменений не предвидится. «Те, кто спешит продать квартиры, и так снижают цены. И зимой, и летом. Выставляют квартиры на $5—10 тыс. дешевле, и они уходят в течение недели. А вот те, кому продажа не к спеху, будут держать цену, несмотря на летний застой и отсутствие покупателей», — говорит независимый риелтор Виктория Мизюк. Да и приход осени вряд ли сильно нарушит относительное рыночное равновесие, когда недостаток платежеспособного спроса провоцирует снижение цен, а мизерность пополнения жилого фонда — их рост. Возможны разве что плавные ценовые «дрейфы» отдельных категорий жилья. Например, по мнению Игоря Однопозова, президента Союза специалистов по недвижимости Киева, на пользующееся спросом, например, на «единички» экономкласса, возможен плавный рост цен (до 1—2% в месяц), а более дорогое жилье может также тихо — в пределах 1% — дешеветь.
ИПОТЕКА: МИРАЖ ИЛИ РЕАЛЬНОСТЬ. Многие продавцы не спешат снижать цены, надеясь на возобновление осенью ипотеки. Однако, как показал наш опрос риелторов, надежды эти зыбки. «Возобновление полноценного ипотечного кредитования по нормальным, докризисным условиям возможно не ранее конца следующего года», — считает президент Союза специалистов по недвижимости Украины Александр Рубанов. Так же полагают и Виталий Котенко, и Игорь Однопозов. Их довод: у банков недостаточно ресурсов для того, чтобы снизить ставки до докризисного уровня. А что говорят сами банкиры? По мнению председателя правления OTP Bank Дмитрия Зинкова, массовому ипотечному кредитованию препятствуют: ограничение на кредитование в иностранной валюте, вероятность дальнейшего снижения цен на жилье и сомнения в долгосрочной стабильности курса гривни, пишет Сегодня. «Вряд ли в этом году банки смогут кредитовать по ставке ниже 20%», — считает банкир. А это слишком высокая ставка для массовой ипотеки. Кроме того: «Банки не знают, что делать с проблемными ипотечными кредитами на сумму около 60 млрд грн.», — говорит президент Украинского аналитического центра Александр Охрименко. В этой ситуации, считает эксперт, возрождение массового ипотечного кредитования нереально.
ЗАБЕГ ЗА ДЕШЕВИЗНОЙ
Недавно нам бросилось в глаза предложение 1-комнатной квартиры в Киеве площадью 33 кв. м за $30 тыс. (среднерыночная цена подобного жилья — $55—60 тыс.). Заинтересовала не только цена, но и комментарий — «Продает социальный фонд, срочно. Есть еще варианты». Мы позвонили по указанному номеру. И действительно, другие варианты были. Например, «единичка» за $34 тыс. или «двушка» за $47 тыс. Как оказалось, речь идет о продаже квартиры с заключением договора о пожизненном содержании. При этом вы сразу становитесь собственником жилья, но старики продолжают жить в нем, и вы можете распоряжаться квартирой только после их смерти. Сумма, равная объявленной стоимости квартиры, сразу переводится на счет продавцов. Кроме того, каждый месяц нужно будет платить бывшим хозяевам указанную в договоре сумму на содержание — 500—700 грн., а также квартплату. Допустим, покупателю все платежи обходятся в 1000 грн. в месяц. То есть 12 тыс. грн. или $1500 в год. Кроме того, не положив $30 тыс. на депозит под 10% годовых, а купив квартиру, покупатель отказался от $3 тыс. ежегодного дохода. Значит, 6 лет жизни пожилых владельцев фактически увеличивают цену квартиры с $30 тыс. до $57 тыс. А если они долгожители?
Кроме того, по словам юриста фирмы «Гарант» Дмитрия Мальцева, бывшие хозяева квартиры могут потребовать признания договора недействительным на том основании, что покупатель не выполняет свои обязательства. При этом все выплаченные ранее суммы, в том числе и деньги за квартиру, не возвращаются. Поэтому, при заключении подобных договоров нужно очень внимательно проверить формулировку своих обязательств по содержанию пожилых людей (когда и что вы должны делать или платить) и проследить, чтобы их выполнение было документально подтверждено. Наличие наследников у продавцов не более опасно для покупателя, чем при обычной сделке купли-продажи, поскольку квартира переходит в его собственность еще при жизни ее пожилых владельцев, и после их смерти, по словам Дмитрия Мальцева, просто не входит в «наследственную массу».
САМЫЕ ДОСТУПНЫЕ ВАРИАНТЫ
В апреле продолжилось удешевление самых доступных двух- и трехкомнатных квартир — они стали еще на $2—3 тыс. доступнее.
1-КОМНАТНЫЕ
-
$40 000 — Голосеевский р-н, ул. Амурская, 34/17/8
-
$41 000 — Подольский р-н, пер. Межевой, 24/11/5
-
$42 000 — Днепровский р-н, ул. Алма-Атинская, 22/12/5
В марте самой дешевой «единичкой», найденной нами, была квартира за $40 000 на ул. Новополевой, с метражом 24/13/5.
2-КОМНАТНЫЕ
-
$50 000 — Святошинский р-н, ул. Мебельная, 57/37/7
-
$52 000 — Святошинский р-н, ул. Большая Кольцевая, 57/36/4
-
$55 000 — Деснянский р-н, ул. Космонавта Волкова, 47/30/4
В марте самую дешевую «двушку» мы отыскали за $52 000 в том же Святошинском районе на ул. Большая Окружная с метражом 57/36/4.
3-КОМНАТНЫЕ
-
$65 000 — Голосеевский р-н, ул. Добрый Путь, 68/48/9
-
$69 000 — Дарницкий р-н, пер. Полесский, 55/40/7
-
$74 000 — Днепровский р-н, ул. Курнатовского, 61/45/7,5
Месяц назад самая дешевая из найденных «трешек» стоила $68 000 — на проспекте Мира в Днепровском районе с метражом 57/36/4.
И БОЛЬШЕ, И ДЕШЕВЛЕ
Все доступнее. Метры в новостройках продолжают дешеветь
В апреле получили новый импульс разговоры о скором подорожании «первички». Так, глава совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе заявил, что дно достигнуто, падать некуда, теперь цены начнут расти. Впрочем, о неизбежном дорожании жилья эксперт говорил и в преддверии кризиса, и тогда, когда останавливалась одна стройка за другой. После чего, как известно, последовало снижение цен на 25—40%, а то и больше. Пока что цены не только не растут, но и падают. По данным портала realt.ua, за апрель 2010 года средняя цена продажи квартир в строящихся домах Киева в гривнях упала на 5,41% и составила 13 437 грн. за кв. м. При этом количество предложений от застройщиков за месяц увеличилось на 26,7%. А количество проданных квартир, по данным компании SV Development, со 160 в марте выросло до 190. В Киевской области, по словам директора консалтинговой компании «РеалЭкспо» Виктора Коваленко, частично возобновился спрос на новостройки, но только на квартиры не дороже $700/ кв. м. Спросом пользуются объекты в ближайших к Киеву городах: Вышгород, Бровары, Борисполь, Ирпень, Ворзель.
По словам Владимира Германова, руководителя портала “Столичная недвижимость”, предпосылок для существенного изменения ситуации на рынке и цен в ближайшем будущем пока не видно. Для резкого снижения цен понадобилось бы появление на рынке большого числа квартир с высокой степенью готовности, но им взяться неоткуда. А для роста цен не хватает платежеспособного спроса. По мнению коммерческого директора компании SV Development Сергея Степенко, полное восстановление рынка следует ожидать не ранее 2012 года, после возобновления ипотечного кредитования и снижения себестоимости строительства.
